שכונת רקפות בראשון לציון הנה שכונה הממוקמת במזרח העיר ראשון לציון בסמוך לשכונת שיכון מזרח ומחנה צבאי צריפין. שכונת הרקפת היא הראשונה מבין ארבעה שכונות חדשות הצפויות להיבנות בשנים הקרובות בעיר הרביעית בגודלה בישראל ראשון לציון. השכונה צפויה להיבנות ולהכיל 1,400 יחידות דיור שחלקם הגדול משווק במסגרת מחיר למשתכן התכנית להגדלת היצע הדירות למחוסרי דיור בישראל. אומנם שכונת רקפות נמצאת עדיין בשלבי התכנון ואישורי הבנייה אך יש אינטרס לכל המעורבים שפרויקט זה יצא לדרך כמה שיותר מהר.
מיקום שכונת רקפות
שכונת רקפות הנמצאת בעיר ראשון לציון אך בעיקר במרכז הארץ ובאזורי הביקוש מעלה את האטרקטיביות וצפוי להיות ביקוש רב בשלל בנייני הדירות שישווקו בפרויקט. שטח השכונה עומד על 178 דונם והיא תכלול בסך הכל 1,394 יחידות דיור בשמונה מגדלי מגורים בגובה 23 קומות לצד פארק ירוק בגודל 60 דונם לרווחת השכונות החדשות. בנוסף לבניה זו ייבנו בשכונה עוד 250 יחידות דיור ושטחים ציבורים נוספים לצד שטחי מסחר וחינוך. השכונה ממוקמת במיקום בעל נגישות גבוהה מאוד לכבישים מהירים (כביש 4 וכביש 431) לצד תחבורה ציבורית נוחה לערים הסמוכות ולרכבת שמאפשרת נסיעה מהירה לערים מרוחקות יותר. לפני שבוחנים השקעה בשכונת רקפות בראשון לציון יש להכיר את הסביבה לעומק:
מחנה צריפין צפוי לעבור דרומה לעיר הבהד"ים ולפנות שטח הכולל 427 דונם עליהם יושבים כיום מבנים צבאיים. שטח מחנה צריפין צפוי לאפשר הקמתם של ארבעה שכונות חדשות אשר כולן יקראו על שמות של פרחים ובהם יוקמו אלפי יחידות דיור במהירות רבה ובעידוד ראש העיר והחברה הכלכלית ראשון לציון במסגרת תכניות גג שנחתמו בשנת 2015 בידי ראש העיר דב צור. מעבר לבנייה מסיבית של שכונות חדשות חלק משמעותי משטחי מחנה צריפין (60 דונם) יהפכו להיות פארק ציבורי שעתיד לשרת את תושבי מזרח העיר ראשון לציון אשר כיום סובלים ממיעוט שטחים ירוקים.
שכונות שכנות חשובות מאוד כאשר אנו בוחרים להשקיע כסף רב בדירה בתקופה בה מחירי הדירות גבוהים מאי פעם. ולכן היכרות עם השכונות הנוספות חיונית כדי לקבל החלטות מושכלות ומבוססות:
שכונת שיכון מזרח הנה שכונה מבוססת וותיקה שנמצאת בקצה המזרחי של העיר. בשכונה התגוררו בעבר עולי תימן אשר החזיקו בשטחים משמעותיים אך המדינה הפקיעה שטחים אלו לטובת הקמת השכונה כפי שניתן לראות היום. שכונת שיכון מזרח היא שכונה מרוחקת מהעיר ושקטה בלילות, יש בה בתי קרקע ישנים לצד בתי קרקע חדשים שנבנו באופן פרטי על שטחים פרטיים והרמה הסוציו-אקונומית של תושבי השכונה משביע רצון.
שכונת האירוס נקראת על שם הפרח "אירוס הארגמן" שייחודי למקום. השכונה ממוקמת בסמוך לתחנת רכבת ראשונים ובה ייבנו בניינים גבוהים המאפשרים אכלוס מהיר. שיווק השכונה החל וכבר כיום ניתן לראות את השטח ואת השלטים לצד בניינים ראשונים שנבנים במקום. השכונה תהנה ממגדלי תעסוקה חדשים שבונה קבוצת עזריאלי וצפויים מקומות עבודה רבים לתושבי השכונות הסמוכות.
שכונת הנרקיסים תבנה על בסיס פינויה של מחנה צריפין בשנים הקרובות במסגרת תכנית גג בה המדינה מקצרת את זמן הפיתוח באופן דרמטי בתקווה לענות במהירות האפשרית על הצורך בדירות חדשות למכירה בראשון לציון ובמרכז בפרט. שכונת הנרקיסים תהיה המשך ישיר לשדרות ירושלים שמובילה למרכז העיר ואף יהיה בה הקו החום של הרכבת הקלה שתהפוך את הנסיעה מהשכונה ואליה לפשוטה, מהירה, בטוחה ובעיקר תחבר את השכונה המרוחקת לליבה הפועם של העיר.
שכונת הנוריות כמו שכונת הנרקיסים תהיה על בסיס פינויה של מחנה צריפין וצפוי לקבל אישורים במהירות רבה. כמו כן מאחר ויש צורך אמיתי בדירות באזור לא צפויים עיכובים מצד משרדי הממשלה והעירייה בהכנת התשתיות ובהוצאת השטח במכרזים ליזמים שונים שייבנו מגדלי דירות לפי סטנדרטים גבוהים ויימשכו קהל איכותי ממעמד הביניים הגבוה כחלק מפיתוח מואץ של העיר ראשון לציון.
שכונת החצבים היא השכונה הקרובה ביותר לשכונת הרקפות ומחברת בין שכונת הרקפות לבין השטח עליו יבנו שאר השכונות. כלומר, שטח בסיס צריפין כיום. שכונת החצבים צפויה להיות יחסית קטנה ולאכלס 900 יחידות דיור שישווקו בשנים הקרובות.
סך הכל מדובר בעשרות אלפי יחידות דיור שצפויות לאפשר לבני המעמד הביניים לרכוש דירה מבלי לפשוט רגל באחת הערים הגדולות והצומחות בישראל. עם שיווק הקרקעות אנו צפויים לגלות יותר פרטים ולהבין מהם ההשלכות של כל שכונה על שכנתה אך ברור לכל שהשכנים לשכונת הרקפות צפויים ליהנות מרמת שירותים גבוהה, תשתיות מהשורה הראשונה, פארקים, תחבורה משותפת ועוד.
שכונות נוספות בראשון לציון:
- שכונת רמז ראשון לציון
- שכונת רמב"ם ראשון לציון
- שכונת אברמוביץ' ראשון לציון
- שכונת שיכון המזרח ראשון לציון
- שכונת נחלת יהודה ראשון לציון
שיווק שכונת רקפות
שיווק שכונת רקפות עוד לא החל אך ניגשו למכרז מחיר למשתכן ראשון לציון 26 יזמים שחולקו על ידי רשות למקרקעי ישראל לארבעה עשרה מתחמים שונים. 11 מתוך 14 המתחמים זכו להצעות מצד יזמים ושלושה מתחמים יצאו לשיווק חוזר כך שבסופו של תהליך 1,200 דירות בכל המתחמים משווקים כדירה במחיר למשתכן ודירות אלו יתווספו ל-2,500 דירות ששווקו בערי הפריפריה וירושלים עם צפי לעשרות אלפי דירות נוספות.
הסכמי גג שנחתמו בראשית שנת 2015 מול רשות מקרקעי ישראל מבטיחים האצה וזירוז הקמת התשתיות ומתן אישורי בניה מהירים מהרגיל. הבניה בפרויקטים אלו נעשית כבנייה רוויה דבר שמאפשר כמות גדולה יותר של יחידות דיור אך מחייבת היערכות מוקדמת והקמת תשתיות מתקדמות שיוכלו לשאת בצפיפות האוכלוסין הן ברמת התחבורה, הביוב , החשמל , וכן ברמת השירות לתושב בגנים ירוקים, מתחמי מסחר, בתי כנסת, מוסדות חינוך ועוד. כאשר המטרה המרכזית של העירייה ושל רשויות הממשל לאפשר מגורים עבור זוגות צעירים וחסרי דיור המשוועים לדירה בבעלותם כך שאנו צפויים לראות בנייה מואצת בשנים הקרובות.
מחירי הדירות בשכונת רקפות יהיו נמוכים בעד 30% ממחירי הדירות בשכונות הקיימות בעיר אך עדיין קשה להעריך מה יהיו ההשפעות של מחירים אלו על התוצר הסופי והשכונות הסמוכות. נכון לשעת כתיבת שורות אלו לא ידוע האם השכונות: הכלניות, הנרקיסים, הנוריות, החצבים אף הם ישווקו במחירים נמוכים אלו אך מותר להניח שהן בהחלט יושפעו מטווח המחירים החדש.
דירות מחיר למשתכן קובע שיש לבנות בנייה רוויה בבניינים הכוללים שישה שירות לפחות והמחיר נקבע ביחס למטר מרובע ובהתאם למפרט טכני הקבוע במשרד הבינוי והשיכון. הזכאים לדירות שישווקו במסגרת מחיר למשתכן הם רק בעלי תעודת זכאות מחיר למשתכן בתוקף שניתן לקבל רק אם עומדים בקריטריונים להיחשב כמחוסרי דיור: רווקים בני 35 ומעלה וזוגות בכל גיל שלא היה בבעלותם נכס או זכויות בנכס בששת השנים שחלפו. הזוכים יקבעו על סמך הגרלות מחיר למשתכן שאינן מושפעת מהמשתתפים בהן ועל הזוכים תוטל מגבלה: איסור מכירת הדירה למשך חמש שנים מרגע קבלת אישור אכלוס הבניין (טופס 4).
מתוך 1,200 דירות הציעו יזמים הצעות על 942 דירות לפי המחירים הבאים שמשקפים הנחה של 30% ממחיר השוק:
- דירה למכירה בגודל 80 מ"ר : תעמוד על 813,000 ש"ח
- דירה למכירה בגודל 100 מ"ר : תעמוד על 1,016,145 ש"ח
- דירה למכירה בגודל 120 מ"ר : תעמוד על 1,220,000 ש"ח
*מחירים אלו כמובן אינם סופיים ויכולים להשתנות בהתאם למגוון משתנים ורק כאשר המכרז ייסגר ויינתנו אישורי הבנייה שנוכל להבין מה היא התמונה המלאה.
דירות מחיר מלא ימכרו בהתאם לשוק הנדל"ן בעיר ראשון לציון אך גם הם צפויים להיות מושפעים ממחירי הדירות של שכניהם. דירות אלו יוצאו במחיר מלא לאחר שראש העיר הביע דאגה מכך שהבנייה תיעשה בצורה שאינה מתאימה ואינה איכותית. כדי להבטיח דאגה מצד הקבלן היזם ביקש ראש עיריית ראשון לציון דוב צור לאשר בנייה נוספת של 20% מעבר למתוכנן במסגרת "תקנת שבס" המאשרת בנייה נוספת כהוראת שעה להגדלת היצע הדירות.
מספר הדירות שעומדות למכירה במחיר מלא בשכונת רקפות עומד על 200-240 דירות בלבד והן יושפעו במעט ממחירי הדירות וצפויות להיות נמוכות ב10% ממחיר השוק ויעמדו על:
- דירה למכירה בגודל 80 מ"ר : תעמוד על 975,600 ש"ח
- דירה למכירה בגודל 100 מ"ר : תעמוד על 1,219,374 ש"ח
- דירה למכירה בגודל 120 מ"ר : תעמוד על 1,464,000 ש"ח
*יש לבחון את עלויות הארנונה והתעריף שנקבע בשכונה החדשה: לשיטות המדידה של העיריות לחץ כאן
האם להשקיע בשכונת רקפות ובשכנותיה או אולי לחכות לשנת 2016 כדי ללמוד עוד על שוק הנדל"ן? ניתן לדון בנושא במסגרת השאלה: לקנות דירה או לחכות? בכל מקרה מדובר בנדל"ן כך שאת ערכו הראלי כנראה לא תפסידו רק תוודאו שאתם נכנסים להשקעה בזמן ובפרויקט הנכון. בהצלחה.
עדכון: בדיקת themarker מגלה שמחירים אלו אינם סבירים ודירת 80 מ"ר תחל מ884,000 ש"ח ולא 813,000 ש"ח כפי שהובטח. במשרד האוצר מכחישים.
עדכון: 7.1.2016 במכרז חוזר על שלשה מתחמים שאליהם לא נגשו קבלנים בעבר, ניגשו 4 יזמים לחלקה אחת כאשר שניים נוספות לא מעניינות את המשקיעים מחשש לסיכון גבוהה מידי.
עדכון: ככל הנראה ההגרלה על מחיר למשתכן בראשון לציון תיפתח במהלך חודש מאי 2016 אך יש להמשיך ולעקוב אחר עדכונים שונים.
עדכון: חברת עזריאלי תקים בשכונת רקפות מתחם דיור מוגן (250 יחידות דיור) על שטח של 30 דונם בעלות של 48 מיליון דולר רק על הקרקע.
עדכון: 3.7.2016: הגרלות ראשונות במחיר למשתכן ראשון לציון יוצאות לדרך!
