חישוב תשואה: איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

חישוב תשואה הנו דבר חיוני לפני שבוחרים לרכוש דירה להשקעה. כאשר נבחן את ההתכנות הכלכלית של השקעה ננסה להעריך בזהירות רבה ככל האפשר מה הן ההכנסות וההוצאות הצפויות לנו על סמך ההיסטוריה ועל סמך הוצאות והכנסות קבועות שנדרש להם. כאשר רוכשים דירה להשקעה חשוב לבצע חישוב תשואה על סמך הרווח הנקי. כלומר, על הרווח לאחר ניקוי כל ההוצאות הנלוות לחברת ניהול נכסים, מתווך דירות, תחזוקת הנכס ועוד שפע של הוצאות שפוגמים בגובה התשואה הסופי.

מרכיבי חישוב תשואה:

1. עלות הדירה / בית בו תרצו להשקיע.
2. גובה ההון עצמי / סכום הריבית על ההלוואה שנטלתם.
3. סכום ההוצאות שאתם נדרשים להוציא כמס.
   • מס רכישה בחלוקה לשנות החזקת הנכס.
   • מס שבח שאתם נדרשים לשלם במכירת הדירה.
   • מס הכנסה על השכרת הנכס לפי מדרגות המס על שכר דירה.
4. סכום ההכנסות שאתם מקבלים בכל שנה.
5. סכום ההוצאות שהוצאתם בכל שנה על ביטוח / תחזוקה / תיווך דירות ועוד..
6. גובה עליית ערך הדירה בשנות ההשקעה.

התשואה תחושב כתשואה שנתית. כלומר, במידה וניקח את כלל הפרמטרים יחד. הכנסות לצד הוצאות ונחשב אותן יחד נקבל תמונת מצב שממנה ניתן ללמוד על כדאיות העסקה אותה אנו עומדים לבצע. תוצאות חישוב תשואה ישתנו מאדם לאדם וזאת מאחר ומשקיע משלם מיסים גבוהים יותר, נוטלי משכנתא נדרשים לריביות, בעלי יותר מדירה אחת מחויבים במס הכנסה גבוהה יותר וכן הלאה..

ניתן לחשב תשואה שנתית לפי שני מודלים:

1. חישוב תשואה תאורטי – חישוב שמתבסס על 12 חודשים בשנה. (חישוב אופטימי שהדירה מניבה כל השנה מהשכרה)
2. חישוב תשואה מעשי – חישוב שמתבסס על 11 חודשים בלבד בשנה!. (ייתכן והדירה תהיה ריקה כמה ימים בשנה לצד ביצוע חישוב זהיר יותר)

בסוף תקופת ההשקעה: ניקח את הרווח הנקי מהנכס. כלומר ההכנסות משכר דירה לאחר תשלום מס, ההכנסות מעליית ערך הדירה לאחר תשלום מס, ונחסיר את ההוצאות השונות. סכום זה יחולק על פני השנים בהם הדירה הייתה ברשותנו וכך נוכל לקבל את התשואה השנתית הממוצעת ולבחון האם אכן העסקה משתלמת.

למה חישוב תשואה כל כך חיונית?

השקעה בדירה שתושכר ותניב אחוזי רווח נאים בכל שנה אכן מפתה רבים וזאת מאחר וניתן לראות השקעה בדירות כהשקעה סולידית. ולמרות זאת מדובר בהשקעה גדולה מאוד שמקפיאה סכומי כסף גדולים מאוד ולפני שעושים פעולה יקרה כרכישת דירה נבקש לבחון אפיק השקעה זו על פני אפיקים אחרים שיכולים להסב תשואה טובה וגמישים יותר בו זמנית לביצוע שינויים בהתאם לשוק.

יותר ויותר ישראלים בוחרים לרכוש דירה נוספת כתוצאה מכך שאפיקי השקעה רבים הופכים אט אט ללא אטרקטיביים עם הריבית הנמוכה שמוצעת כיום בשוק על מגוון מסלולים שבעבר היו מבוקשים על ידי הציבור. מחירי הדירות עולים בקצב מסחרר ומשקיעים רבים רואים השקעה בדירות כדבר הגיוני ועדיף. רבים מבצעים חישוב גס של השקעה מול הכנסה ושוכחים את מכלול העלויות שעל בעל דירה לשלם במהלך השנה.

חישוב ממוצע יראה כך:
השקעה של 1,000,000 ש"ח על רכישת דירה
הכנסה של 4,000 ש"ח כל חודש בשכר דירה – 48,000 ש"ח בשנה.
סך הכל: תשואה של 4.8%

חישוב זה מוטעה מיסודו:

ברמת ההכנסה:
אמנם התשואה ברוטו אכן תעמוד על 4.8% לשנה אך בניקוי הוצאות משקיע נשאר עם 3-4% במקרים הטובים אך במידה והמשקיע נטל משכנתא לצורך רכישת הדירה ועשה שימוש בחברה שתנהל עבורו את הנכס הוא קרוב לוודאי ימצא עצמו עם תשואה שעומדת על 2-3% בלבד.

ברמת ערך הדירה:
עליית ערך הדירה שווה אף היא כסף רב. אמנם על עליית ערך דירה נשלם במכירתה מס שבח אך מדובר ברווח אותה שוכחים לחשב. עליית ערך דירה בעשור החולף הייתה בהחלט משמעותית ואלו שרכשו דירות אחרי שנת 2008 כדירות להשקעה כמעט בהכרח הרוויחו יותר על הנכס מאשר ברמת ההכנסה החודשית.

• מחיר למשתכן – מיזם דיור מוזל למחוסרי דיור ולזוגות צעירים.
• מחיר מטרה – מיזם דיור מובל למחוסרי דיור ולזוגות צעירים לצד משפרי דיור.
• דירה להשכיר – השכרת דירות לטווח ארוך.
• הסכמי גג – הסכמים שמזרזים תהליכים בבניית שכונות חדשות והגדלת היצע הדיור.
• ועוד

נקודות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת הם מקרים בהם ועד הבית בבניין מחליט להעביר את הבניין בשיפוץ יקר שחל גם עליכם או כאשר יש הוצאות על תחזוקת הבניין וכ"ו. או כאשר יש שוכר שמסרב לשלם שכר דירה ולא מוכן להתפנות לצד שוכרים שגורמים נזק לדירה ופוגעים בערכה. כמובן שישנם מקרים בהם הבניין עובר תמ"א 38 או פינוי בינוי ואז אתם מרוויחים יותר מהצפוי. כמובן שבמקרים ויש הפתעות מאין אלו כל החישוב שלנו משתנה וייתכן מאוד שההשקעה הסולידית והמשתלמת שלנו תהפוך לטובה יותר או פחות ואין לנו שליטה על כך.