שכירות דירה ראשונה וכל דירה שלאחריה יפתיעו אתכם בכל פעם מחדש. שכירות דירה משום מה מפתיע את השוכרים כאשר לכל משכיר יש דרישות שונות, בקשות מיוחדות וכמובן דרישה לדמי שכירות שאינם מחוברים למציאות. בכל פעם שאנו ניגשים לחפש דירה כדי להעביר עוד כמה שנים מחיינו תחת קורת גג פשוטה אנו מוצאים את עצמנו מול חוזה משפחה שמוכר לכל בשמו חוזה שכירות בלתי מוגנת שכל מטרתו להגן על המשכיר אבל מה איתנו?
לאחר שעוברים דירה כמה פעמים לומדים להכיר את הצדדים החיוביים והשליליים של ענף הנדל"ן ושל המשקיעים הרבים שמנהלים אותו. כדי לעשות לכולנו חיים קלים הרכבנו רשימה של כמה עשרות נושאים שיש לבדוק היטב לפני שממהרים לחתום על חוזה שכירות מכל סוג שהוא ואתם תופתעו לגלות כמה דברים שנראים פשוטים אינם כאלה כלל ועיקר.
שכירות דירה – רשימת משימות
- __ ביצוע היכרות עם הסביבה – טיילו באזור.
- __ היכרות עם מאפייני האוכלוסייה בשכונה.
- __ חיפוש גני ילדים / מוסדות לימוד מתאימים.
- __ בקרו בדירה ותשאלו את השוכרים הקיימים על המשכיר.
- __ עשו שימוש באתרי אינטרנט לאיתור מפגעים כאנטנות סלולריות.
- __ נסו לדמיין את עצמכם שוכרים במקום ואיך ירגיש לכם.
- __ נהלו שיחה על פרטים רבים ככל האפשר עם בעל הדירה.
- __ בקשו לראות את הדירה וכל הקשור אליו.
- __ במידה והשתכנעתם קחו כמה ימים לחשוב לפני קבלת החלטה.
- __ הדפסת חוזה שכירות סטנדרטי ומעבר עליו.
- __ מעבר מהיר על חוזה השכירות לשם היכרות.
- __ הדפסה של טופס נספחים לחוזה שכירות.
- __ הדפסה של נוסח סיום חוזה שכירות.
- __ צילום הדירה הרצויה במצב הקבלה שלה.
- __ צרפו חתימה של המשכיר על התמונות יחד עם תאריך.
- __ בקשו אישורים להצהרות בעל הבית.
- __ איחוד כל המסמכים וצירופם יחד על ידי שדכן סיכות.
- __ מעבר מסודר יחד עם בעל הדירה וביצוע התאמות קטנות.
- __ שינויים והתאמות במחיר השכירות.
- __ אופציה להארכת חוזה השכירות בסיומו.
- __ אופציה לקיצור חוזה שכירות במידה ויש שוכר חלופי.
- __ התייחסות לסביבה ולאפשרות של שיפוצים.
- __ קביעה של עליית מחירים מקובלת על הצדדים.
- __ התנסחות לגבי המותר והאסור בדירה.
- __ קבלו אישור שהמחסן והחנייה מותרים לשימוש בצמוד לדירה.
- __ וודא שיש לדירה את האישורים הנדרשים (דירה מחולקת)
- __ הוספת אישור להשכרת הדירה כדירת סאבלט.
- __ הגעה להסכמות בנוגע לנושאים אשר במחלוקת.
- __ מיקוח על דמי השכירות הרצויים בשמא ומתן.
- __ חתימה על חזה השכירות לאחר קבלת האישורים הרצויים.
- __ החתמת ערבים / ערבות בנקאית.
- __ חתימה על שטר חוב / הפקדת צ'ק ביטחון.
- __ אמתו את המועד בו אתם צפויים להיכנס לדירה.
- __ בקשו לדעת כמה סטים של מפתחות יש ומי מחזיק בהם.
- עברו לדירה וחיו בשלום
שכירות דירה – לפני חתימה על חוזה שכירות
אחד הטעויות הנפוצות ביותר של אנשים הוא חתימה מהירה על חוזה שכירות עוד קודם שהם עושים את שיעורי הבית הנדרשים כדי להחליט האם המקום אכן עונה על הציפיות שלהם והאם המחירים אכן מאפשרים להם שכירות לאורך זמן.
חשוב להיעזר באתרים כדוגמת מדלן שיאפשרו לכם לראות האם המחיר שהוצע לכם נחשב כסטנדרטי בסביבה אותה אתם בוחנים והאם יש גני ילדים, מוסדות ציבוריים כדוגמת בתי כנסת, מקוואות ורשימה ארוכה של אפשרויות נוספים שמאפשרים לכם לשכור את הדירה לאורך זמן רב. רק כאשר אתם בטוחים שעשיתם את כל המוטל עליכם שאתם יכולים לבצע החלטה מושכלת ורצינית ולחתום על חוזה שכירות בראש שקט.
מה בודקים על סביבת המגורים?
- האם אזור המגורים בטוח לילדים?
- האם אזור המגורים בסביבת גני ילדים?
- האם אזור המגורים בסביבת בתי ספר?
- האם אזור המגורים בסביבת מוסדות קהילתיים?
- האם אזור המגורים בתנופת פיתוח?
- האם אזור המגורים נגיש בתחבורה ציבורית?
- האם האוכלוסייה מתאימה בעינכם?
מה בודקים על מחירי השכירות?
- מה רמת המחירים לדירה זהה בסביבה זו?
- מה רמת עליית המחירים הצפויה לסביבה?
- מה רמת המחירים במידה ויש עבודות שיפוץ?
- מה הפיצוי על פינוי בינוי או כל סיבה אחרת לפינוי שוכר?
- האם ניתן להתמקח על מחירים בסביבה?
- האם יש דרישה ותחלופה גבוהה באזור זה?
- האם ניתן לאפשר שכירות משנה במידת הצורך?
- השוואת עלויות השכירות בין גדלים שונים של דירות?
שכירות דירה – לאחר חתימה על חוזה שכירות
לאחר שחותמים על חוזה שכירות דירה כבר לא ניתן לחזור ולבטל למעט במקרים בהם כתוב מפורשות בחוזה השכירות שמותר. מאחר וחוזה מכל סוג שהוא ובפרט חוזה שכירות חייבים לקיים אין אפשרות לבטלה באופן חד צדדי ולכן חשוב לשמור על תנאי החוזה עד הפרט הקטן ביותר ויש לעמוד על שלכם ולהתריע בפני בעל הדירה בכל מקרה בו מסתמנת הפרה של חוזה השכירות.
כמעט כל חוזה שכירות כיום מופר באופן אקראי מידי פעם כתוצאה מחוסר תשומת לב או כתוצאה מהתעלמות מן הנאמר בה ובמידה ואתם רוצים שיכבדו אתכם ולשמור על זכויותיכם לביטול חוזה הרי שעליכם להתמודד עם מקרים אלו בצורה מסודרת ורצינית גם אם מדובר באי נעימות שייגרם כתוצאה מכך.
על מה חשוב לשמור בחוזה שכירות?
- חשוב לשמור על כל הנאמר בחוזה השכירות.
- חשוב לבדוק ולאמת בכל תקופה שהחוזה נשמר מצד המשכיר.
- חשוב לעמוד על שלכם במקרים בהם יש הפרות שוליות.
- חושב לעמוד על שלכם במקרים בהם יש הפרה עקרונית.
- יש לשלם דמי שכירות בזמן וכמופיע בחוזה השכירות.
- יש לשלם ועד בית, ארנונה, תשלומים לחברות התשתיות.
- חשוב לשמור על קשר טוב וחיובי מול בעל הדירה.
- כאשר יש בקשות מיוחדות יש לבדוק התייחסות מתאימה בחוזה.
על אילו הפרות ניתן לבטל חוזה שכירות?
- כל הפרה יסודית ועקרונית בחוזה השכירות.
- שיפוץ מסיבי כדוגמת תמ"א 38 או שיפוץ מבנה בכללותו שהוסתר מהדייר.
- אי תשלום דמי שכירות בזמן.
- כאשר אין לדירה את האשרות המתאימות להשכרה (דירה מחולקת / מפוצלת).
- כאשר צד אחד פוגע במופגן באחר ומבטל את קיומו של החוזה.
- כאשר השוכר מכניס דייר בשכירות משנה ללא אישור בחוזה.
- כאשר מתברר שיש חוסר תום לב בחוזה השכירות וצד אחד נפגע מכך.
- כאשר החוזה סותר את תקנות הציבור או כאשר אינו מתאים למגורים.
- כאשר חוזה השכירות עובר על החוק בצורה כלשהי.
שכירות דירה – סיום חוזה שכירות
סיום חוזה שכירות אינו דבר של מה בכך. מדובר בתהליך מסודר שיש לשמור עליו כדי לשמור על עצמכם מפני פגיעה עתידית. כאשר מסיימים חוזה שכירות באופן ספונטני או כאשר יש הסכמה בין הצדדים יש נוסח סיום חוזה שכירות שמתאים עבורכם ועליכם לעבור עליו באופן מסודר כדי שהדברים יסתיימו בצורה ישרה וטובה.
סיום חוזה שכירות מתוך הסכמה
- עוברים על הדירה כולה יחד לחפש פגמים.
- עוברים על החוזה לבדוק מה הם התנאים לסיום חוזה.
- עוברים יחד על טופס סיום חוזה שכירות ומסמנים הכל.
- מחתימים את השוכר החלופי במידה וישנו אחד כזה.
- מחתימים את הערבים לחוזה השכירות לאישור סיום החוזה.
- מעבירים חשבונות ועוברים לדירה החדשה.
סיום חוזה שכירות כתוצאה מהפרה
- בוחנים את חוזה השכירות מוודאים שאכן יש הפרה של חוזה השכירות.
- מציגים את ההפרה ומספר הפעמים בהם התרענו למפר.
- מבקשים באופן מסודר וכתוב לסיים את ההתקשרות.
- במידה ונדרש מציגים את הפרטים בפני בית משפט.
- מבצעים החזרה של צ'ק ביטחון לשכר דירה.
- מחתימים או מיידעים את הערבים על ביטול חוזה השכירות.
- עוברים דירה לאחר שמעבירים חשבונות.
אמנם מדובר ברשימת משימות למעבר דירה שאספנו בצורה חלקית בלבד שהתאימה עבורנו אך בטוח שיש עוד פרטים רבים שפספסנו ונשמח אם תוסיפו עוד בתגובות ונצרף לרשימה מסודרת שתכלול את כל הפרטים הקטנים ביותר כדי שכולנו נזכה לשכור דירה במחיר טוב, עם בעל דירה נחמד ולאורך זמן.
