קבוצת רכישה: מהי קבוצת רכישה והאם כדאי להשקיע כחלק מקבוצה?

קבוצת רכישה מאפשרת לרוכשי דירה להוזיל עלויות באופן משמעותי על ידי הפיכת היוצרות כך שבמקום שקבלן / יזם רוכש קרקע ומוציא אישורים ולאחר מכן בונה את הבניין ומוכר את הדירה, קבוצת הרכישה בה משתתפים עשרות ולפעמים גם מאות שותפים רוכשת יחד את חלקת הקרקע ללא תלות ביזם או בקבלן ורק לאחר מכן מנהלת משא ומתן מול קבלנים ואנשי מקצוע שאתם היא תבחר לעבוד. מה שקורה בפועל, כל החברים בקבוצת רכישה הם הבעלים של הפרויקט וקובעים סטנדרטים ומחירים כך שאין רווח יזמי או כל סוג אחר של עשיית הון על גבם של הרוכשים בפרויקט.

כדי להבין טוב יותר את המשמעות של קבוצת רכישה נכנס עוד יותר עמוק לפרטים:

1. מהי קבוצת רכישה?
2. למה להצטרף לקבוצת רכישה?
3. איך בוחרים קבוצת רכישה?
4. מה הסיכונים בחברות בקבוצת רכישה?
5. איך מתנהלים בקבוצת רכישה?
6. איך מחלקים דירות בקבוצת רכישה?
7. כמה כסף ניתן לחסוך בקבוצת רכישה?
8. מה המס שמשלמים חברים בקבוצת רכישה?
9. האם קבוצות רכישה עדיין משתלמות?

1. מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא מעין מענה ליוקר המחירים בענף הדיור כולו. לאחר שנים רבות שיזמים רוכשים קרקעות, בונים בניינים וגוזרים קופונים נאים במיוחד החל ענף קבוצות רכישה להתפתח ולאפשר תחלופה זולה יותר לאלו המעוניינים בכך. קבוצת רכישה יכולה לכלול כמה דיירים בודדים לבניין קטן או מספר רב במיוחד של דיירים במגדל דירות. כאשר המטרה המשותפת לכל המתעניינים היא לחסוך כסף ואו להתגורר בסמיכות מקום לקהילה מסוימת. כך לדוגמה כאשר הולכת ונבנית גרעין תורני בעיר חילונית נוח מאוד לעשות זאת באמצעות קבוצת רכישה אשר דרכה ניתן לוודא שכאשר הבניין יושלם כל דייריה יהיו דתיים בלבד.

קבוצות רכישה ניתן למצוא בכל רחבי הארץ ויש שמצדדים בשיטה זו ואחרים שטוענים שהיא מסוכנת ולא משתלמת. ומאחר וכל פרויקט מתנהל אחרת לא ניתן לקבוע אמירה חד משמעית לכל קבוצות הרכישה בישראל. הרעיון שניתן לחתוך ברווח של הקבלן ושל היזם קוסם לנו הישראלים אך לעתים יכולים לצוץ בעיות שונות שנופלות על כתפי חברי קבוצת הרכישה ומנהליה.

2. למה להצטרף לקבוצת רכישה?

ישנם מגוון סיבות לרצון להצטרף לקבוצת רכישה, כאשר ללא ספק התמריץ הגדול ביותר זהו ההבטחה לחיסכון של עד 20% בעלות הדירה ביחס לפרויקטים בסביבה. מעבר לכך ישנם סיבות נוספות בהם מארגני קבוצות רכישה אוהבים לנפנף:

• מגורים בסביבה מוכרת (שיוך לזרם מסוים)
• השפעה על רמת הגימור בבניין ובדירות.
• השפעה על סגנון המגורים ואופי הבניין.

3. איך בוחרים קבוצת רכישה?

כאשר חברים בקבוצת רכישה ישנם סיכונים שונים (עליהם נרחיב בהמשך המאמר) וכאשר בוחרים קבוצת רכישה יש לבחון טוב טוב את המאפיינים השונים בקבוצת הרכישה כדי שנוכל להיות בטוחים שבחרנו נכון. יש בישראל שפע של קבוצות רכישה וכל אחת מתנהלת אחרת ועלינו לבחור לאן אנו שייכים. כדי לבחור קבוצת רכישה עלינו לשאול קודם לכן את השאלות הבאות:

• מי מארגן הקבוצה ומה היחס שלו לחברים בקבוצה?
• איך מנהלים את ארגון קבוצת הרכישה?
• מיקום קבוצת הרכישה / מצב השטח או המבנה שיש לפנות?
• מה מספר החברים בקבוצת הרכישה?
• מה גובה ההנחה שנקבל בסוף התהליך?
• מי הם היועצים או המכווינים של קבוצת הרכישה?
• מה המצב התכנוני של הפרויקט שבו אתם רוצים?
• מה המצב המשפטי של הפרויקט שבו אתם רוצים?

כלומר, עלינו לשאול ולברר מה המערכת יחסים בין מקבלי ההחלטות בקבוצה, על בסיס אילו יועצים מקבלים החלטות בקבוצה? האם מנהלי הקבוצה שומרים לעצמם את הדירות הטובות ביותר? מה תפקידם של יועצים תכנוניים ויועצים משפטיים שמלווים את הפרויקט? וכן הלאה.. ככל שההתנהלות יותר מקצועית ויותר אמינה ושקופה כך הסבירות להצלחת הפרויקט עולה ומשתלמת בהרבה.

אז מה עושים כדי לוודא שאנו בוחרים קבוצת רכישה טובה?

• מחפשים מארגן קבוצות רכישה וותיק עם קהל לקוחות מרוצה!
• חפשו קבוצות רכישה קטנות – ככל שקבוצת הרכישה גדולה יותר כך קשה יותר להשלים את העסקה!
• חפשו קבוצת רכישה עם הערכת עלויות מדויקת – ככל שיש קרקע ויש היתרי בנייה והתכנית מוכנה הרי שהערכות מדויקות יותר.
• כנסו לקבוצת רכישה עם ליווי עורך דין – עורך דין יוכל לזהות בעיות משפטיות או מורכבויות בהם לא תרצו להיות!
• בדקו מי האדריכל / מהנדס וצוות התכנון כולו – ככל שהם מקצועיים ומנוסים יותר כך דברים אמורים להתנהל טוב יותר!
• אמתו את גובה ההנחה! – הנחה בשיעור של 20% אינה הגיונית וצריכה להיות עבורכם כאזהרה. 10%-15% אלו שיעורי ההנחה ההגיוניים.

4. מה הסיכונים בקבוצות רכישה?

ישנם סיכונים ברמות שונות בהשתתפות בקבוצת רכישה. אנו כמובן ננסה לצמצם את הסיכונים למינימום האפשרי. אך הנה רשימה של סיכונים אפשריים:

• יזמי קבוצת הרכישה מתנהלים ללא ייעוץ מקצועי ועושים טעויות.
• יזמי קבוצת הרכישה מנצלים לרעה את כוחם על חשבון החברים בקבוצה.
• יזמי קבוצת הרכישה מסתירים מידע מהחברים בקבוצה.
• מתגלים חילוקי דעות בין החברים בקבוצה שמונעים התקדמות.
• בעיות משפטיות מעכבות את האפשרות להתחלת הבנייה.
• ישנם עיכובים או אף לא מתקבל היתר בנייה / מאבדים את השטח.
• מחיר סופי גבוהה עשרות אחוזים מהמחיר הנקוב מראש.
• היעלמות היזמים עם הכסף / פשיטת רגל ועוד שפע של סיכונים קיימים.

הסיכונים בקבוצות רכישה משתנות בין קבוצה לקבוצה. לא ניתן להשוות בין קבוצת רכישה המנוהלת על ידי קבלן מורשה לבין אדם בעל שאיפות גדולות. ככל שמתקרבים אל עבר עסקה דומה לזו של קבלן רגיל הרי שהסיכון הולך ופוחת. אך בדיוק על מאותה הסיבה החיסכון בהשתתפות בקבוצת רכישה שמנוהלת על ידי קבלן תהיה נמוכה יותר בהתאמה. אנו ממליצים על כמה סוגי קבוצות רכישה להקטנת הסיכון:

1. קבוצת רכישה אשר נמצאת בבעלות קבלן מורשה.
2. קבוצת רכישה אשר מתקשרת מראש עם קבלן מורשה.
3. קבוצת רכישה שמאורגנת על ידי יזמים וותיקים עם הוכחות ביד להצלחות.
   • על קבוצות אלו לכלול גם את הפרמטרים הבאים:
     • קבוצת רכישה שמעמידה ביטחונות שונים והתחייבות למפרט מראש!.
     • קבוצת רכישה שמתחייבת ללוח זמנים ומחיר סופי כבר מההתחלה!.
     • קבוצת רכישה המלווה ביועצים ובאנשי מקצוע מוסמכים ואמינים.

5. איך מתנהלים בקבוצת רכישה?

לרוב קבוצת רכישה תתנהל כך: היזם והמנהל של קבוצת הרכישה מאתר חלקת קרקע באזור מבוקש ומגייסים את הרוכשים בצורה שקטה ובשיטות שיווק שונות כך שהרוכשים יהיו מתאימים זה לזה (דת / מגזר ועוד) ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד ואחת מהמשתתפים בקבוצת הרכישה. החברים בקבוצה שוכרים קבלן על ידי היזם שמנהל אותם ומנהלים את הבנייה.

השלבים בתהליך קבוצת רכישה:

1. מחלקים את הקרקע בין חברי הקבוצה ורושמים את הפרטים בטאבו.
2. נעזרים באנשי מקצוע לתכנונים ורישומים שונים לבניין.
3. פונים לרשויות לאישור תכניות הבנייה.
4. הצדדים חותמים ביניהם על הסכם שיתוף במקרקעין.
5. השותפים בפרויקט ממנים וועד או מנהל לפרויקט (בתשלום כמובן)
6. שוכרים קבלן (מראש או לאחר מכן) ואנשי מקצוע לעבודות בפועל

אופן התשלום בקבוצות רכישה:

כל החברים בקבוצה משלמים עבור חלקם בקרקע מראש בהצטרפות לקבוצת הרכישה. את יתר התשלומים החברים בקבוצה מעבירים בתשלומים שונים ובהתאם לקצב ההתקדמות בבנייה וכמובן בהתאם לחוזה שנחתם אל מול החברה הקבלנית שעושה את העבודות בפועל. לעתים יש חילוקי דעות בשלבים השונים שמעגבים את הפרויקט גם בשנים מספר ולכן ככל שיש ניהול טוב יותר ומסודר יותר מההתחלה כך מונעים ויכוחים ועיכובים מיותרים.

6. איך מחלקים דירות בקבוצת רכישה?

בקניית חלקת שטח לא כתוב עליה לאיזו דירה היא שייכת ולאיזה קומה או כיוון אוויר מגיע לה. אז איך מחלקים את הדירה בבניין שיבנה? כמובן שיש פתרונות טובים יותר ופחות לבעיה זו כאשר הפתרונות הבולטים ביותר הן:

• חלוקת הדירות בבניין באמצעות הגרלה שקופה וסופית. (הגרלות נפרדות בין גדלי הדירות השונים)
• שיטת כל הקודם זוכה לפי דרישת החברים בקבוצה וקצב ההצטרפות.

*בבתים בצמודי קרקע לרוב בעיה זו אינה קיימת.

כחלק מתהליך חלוקת הדירות ניתן להתייחס גם לרמות הגימור וסטנדרטים בדירות, החברים בקבוצה מצביעים על כל דבר ודבר בדרך דמוקרטית ופשוטה כך שניתן לקבוע במגוון נושאים כדוגמת שימוש בפרקטים, התקנת מזגנים, גופי חימום, סוגי המטבחים ועוד לפי החלטת הרוב. כך שככל שהחברים בקבוצה משתייכים לאותו המעמד ולאותו המגזר המורכבות מצטמצמת משמעותית.

7. כמה כסף ניתן לחסוך בקבוצת רכישה?

זהו נושא מורכב שכמובן משתנה בין קבוצת רכישה לקבוצת רכישה. היזמים יטענו לרוב שמדובר בפער משמעותי מדירות קבלן כך שהן יכולים להגיע לכדי 20% הנחה אך לרוב מדובר בעיקר בחיסכון של "הרווח היזמי" לצד עלויות נוספות כדוגמת עלויות מימון, פרסום, שיווק אך עדיין ייתכן ובחלק מהפרויקטים יהיה עליהם לשלם עלויות ניהול שמגיעות לגובה של 10% לפעמים (בעיקר אצל יזמים מוכרים ומוכחים.)

בפועל ישנם מקרים בהם החיסכון אינו משמעותי יתר על המידה אך עדיין ניתנת לחברים בקבוצה היכולת לקבוע ולשנות דברים בהתאם לרצונם או לחלופין להתגורר בסמוך לאנשים השייכים למגזר או לציבור הדומה לשלהם. זהו כלי סינון מצוין שנעזרים בו בעיקר גופים דתיים ביישובים כדי למנוע רכישת דירות על ידי תושבים לא רצויים.

8. מה המס שמשלמים חברים בקבוצת רכישה?

החיסכון במסים:

• מס רכישה: התשלום נעשה על מחיר רכישת הקרקע ולא על מחיר הדירה הסופי שאנו נשלם בקניית דירה מקבלן.
• *רכישת חלקת קרקע מאדם פרטי אינה מחויבת במע"מ והשותפים ידרשו לשלם מע"מ רק על תשומות הבנייה.

*כאשר יש קביעת מחיר ולוח זמנים מראש שמטרתו קבלת דירה, הרי שפטור מע"מ אינו מתקיים וזאת מאחר וברור לכל שמדובר בעסקה קבלנית לכל דבר ועניין ואי אפשר לעקוף את החוק בעניין זה. לעומת זאת במידה והקרקע נרכשה עוד קודם לתכניות והתאגדות מסודרת לבניית הנכס (שיטה שלא מומלצת) הנחה זו מתקיימת. איך בודקים זאת ברשות המסים?:

• רשות המסים בודק הם יש משרד מכירות שמציע שירותי שיווק ובנייה.
• רשות המסים בודק את טיב הפרסומים – האם מוצג כדירה או קרקע בלבד.
• רשות המסים בודק את מועדי הרכישה של הקרקע וההסכמים לרכישתה.

כך שבשורה התחתונה, ניתן להוריד את נושא המע"מ ברוב מוחלט של קבוצות הרכישה מעל הפרק. כלומר, אי אפשר להסתמך על פטור מתשלום מע"מ.

9. האם קבוצות רכישה עדיין משתלמות?

בסופו של דבר עדיין יש עשרות פרויקטים בכל רחבי הארץ שמתנהלים במסגרת קבוצות רכישה כך שבמקרים רבים אכן מדובר בהנחה משמעותית של עד עשרות אחוזים ובהחלט יש שהצליחו לחסוך לא מעט כסף. צריך לזכור שלא רק המחיר קובע אלא גם תמהיל הרוכשים בפרויקטים אלו. מארגני קבוצות רכישה קובעים מראש רף סינון כלשהו ורק מי שמתאים לפרויקט מתקבל וממשיך אתם הלאה. כמובן שעליכם לברר זאת מראש מאחר וייתכן וקבוצות רכישה מסוימות יאפשרו לכל אדם להשתתף וכך בעצם אתם מאבדים יתרון משמעותי זה.

ולמרות זאת מדובר בכניסה להתחייבות המלאה בנקודות בהם הפרויקט יכול להסתבך ולכן רבים עוד יותר נמנעים מהשתתפות במסגרת קבוצות הרכישה. בעבר מדובר היה ב"קומבינה" שאפשרה להימנע מתשלום מע"מ ומדובר באחוזים ניכרים שירדו אף הם מערך הדירה ולכן כולם התעניינו בכך אך היום כבר אין משמעות רבה להנחה ולכן מעטים מתעניינים בהשתתפות בקבוצות רכישה.

כיום עם היצע תכניות לזוגות צעירים כבר לא בטוח שיש זכות קיום לקבוצות הרכישה. תכניות כדוגמת מחיר למשתכן , מחיר מטרה ומענקים שונים בעצם מבטלים את המע"מ או מעניקים הנחה משמעותית על הקרקע לקבלנים וכך בעצם מוענקת חיסכון של עד 30% גם בלי השתתפות בקבוצת רכישה ולכן הביקוש אליהן נמצא כיום בשפל חסר תקדים.

לסיכום:

ההחלטה בידיים שלכם אך במידה ואתם מחוסרי דיור ועונים על ההגדרות שמאפשרים לכם להנפיק תעודת זכאות מחיר למשתכן ולהשתתף בהגרלות מחיר למשתכן הרי שאסור לכם להשתתף בקבוצות רכישה מבלי שמיציתם את כל הזכויות שלכם במגוון פתרונות אחרים. במידה ואתם מחזיקים בדירה ורוצים בנוספת להשקעה – ייתכן מאוד שקבוצות רכישה עדיין יתאימו לצרכים שלכם ויכולים לספק לכם השקעה טובה.

ישנם מקרים שהחברים בקבוצה מתאגדים במה שמכונה עמותת רכישה – עמותת רכישה בדיוק כמו קבוצת רכישה אך מנהליה אינם גובים שכר על פעולותיהם. לרוב מדובר בקבוצת רוכשים שרוצה לבנות יחד אך יכולים להירשם ורכוש את השטח רק כאשר הם מאוגדים תחת עמותת רכישה. במידה ואפשרי להירשם לאחת מאותן עמותות רכישה בוודאי שזה עדיף על בניה עצמאית.