שוק הנדל"ן בישראל שומר על עליות מחירים כעשור. עובדה זו לצד ריבית נמוכה, גורמים למשקיעים רבים לבחור דווקא בהשקעות נדל"ן. אך, שוק הנדל"ן הישראלי חשוף לשינויים בדומה לכל שוק אחר. יש רבים שמאמינים שהשוק הישאלי נתון להגדרה של בועת נדל"ן חמורה כאשר רבים כלל לא יכולים לחלום על דירה בבעלותם. כמשקיעים, עלינו להתייחס לאפשרות בו בועת הנדל"ן תתפוצץ וניכנס לתקופת משבר נדל"ן ועל כך במאמר זה.
משבר נדל"ן: התפוצצות בועת נדל"ן בישראל
בעולם מתוקן, השוק עולה ברוב הזמן. אך, יש לדעת ולהיערך לכך שהשוק גם נוטה לרדת מידי תקופה. כאשר בוחנים שוק חופשי, יש מגוון רחב של סיבות לכך ששוק עולה או יורד. יש מגוון רחב של סיבות לכך ששוק נע קדימה ואו אחורה. כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן הישראלי, ניתן למנות סיבות רבות שהביאו לכדי עליית מחירים:
- עליה של יהודים ארצה.
- היווצרות מעמדות חדשים (מקצועות ההייטק).
- השקעות של יהודים עשירים מחו"ל.
- מערכת ביורוקרטית ומסורבלת.
- אי תכנון מספק לאורך שנים.
- ספסרות בקרקעות (מחירים גבוהים).
- ועוד..
כאשר משלבים סיבות אלו יחדיו, ניתן להסביר איך נוצרה בישראל בועת נדל"ן שנוחה וטובה בעבור 70% מהציבור שמחזיק בדירות, אך בעייתית מאוד לדורות ההמשך שאינם יכולים לחסוך די כסף בכדי לרכוש דירה בבעלותם. כיום, שר האוצר והממשלה בכללותה פועלת בכדי לאזן את אותן ביקושי שיא לדירות על ידי הגדלת ההיצע ומתן הטבות לזוגות צעירים ומחוסרי דיור (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה להשכיר, תכנן ובנה, לצד הקלות שונות בתכנון ושיפור שיתופי הפעולה בין המדינה והרשויות המקומיות (הסכמי גג). מאמצים אלו יכולים לקרר את השוק ולהביא לכדי התפוצצות בועת הנדל"ן בישראל אך יהיו לכך השלכות על המערכת הבנקאית וכלל המשקיעים ובעלי הדירות בישראל.
כעת, אנו נתייחס לאשרות שאכן נראה משבר נדל"ן בקרוב:
השקעות נדל"ן בצל התפוצצות בועת נדל"ן בישראל
בעת התפוצצות בועת נדל"ן בישראל, ירידת מחירים בוא תבוא ותשפיע באופן ישיר על כל בעלי הדירות והמשקיעים בישראל. בעוד עבור רבים מדובר יהיה באסון של ממש, עבור משקיעים מנוסים ומיומנים מדובר בלא פחות מהזדמנות פז להרחיב את פרטפוליו הנכסים שברשותם על ידי השגת מימון זול ורכישת נכסים נוספים במחירים נמוכים.
כאשר בוחנים התנהלות נכונה בעת משבר נדל"ן, יש לחלק את בעלי הדירות לשני קטגוריות עיקריות:
- בעלי דירות למגורים.
- בעלי דירות להשקעה.
חלוקה זו חשובה מאוד מאחר ומדובר באוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומיות שונה,
התמודדות בעלי דירות למגורים עם משבר נדל"ן:
בשונה ממשבר הסאב-פריים בארצות הברית בשנת 2007 בה לווים רבים החזירו את בתיהם כתוצאה מאי יכולת עמידה בהחזרים, בישראל לא נראה מקרים רבים של וויתור על נכס מאחר ותקנות בנק ישראל מחייבות כל לווה להביא הון עצמי למשכנתא בגובה 25% במינימום. כך, הלווים שרכשו דירה לצורך מגורים יאלצו להמשיך ולשלם ביוקר על הדירה שרכשו על אף צניחה אפשרית בערך הנכס שבבעלותם.
מתוך סך נוטלי המשכנתאות, יהיו כ-10% שלא יצליחו להתמודד עם החזרי המשכנתא. זאת מאחר והם רכשו דירה ראשונה למגורים על סמך הלוואות משלימות במערכת החוץ בנקאית ואו מאחר ומקור פרנסתם נפגעה כתוצאה ממשבר בענף הנדל"ן שמעסיק לא מעט עובדים בישראל. במקרה של משבר נדל"ן, לא מן הנמנע שהבנקים יאמצו התייחסות רכה יותר עם החייבים בכדי לעבור את התקופה הבעייתית ולשוב אל מסלול הצמיחה וזאת מאחר והבנקים לא ישמחו להמשך צלילת ערך הנכסים הממושכנים.
כך, במידה ונחווה התפוצצות בועת נדל"ן בישראל, מדובר יהיה באירוע לא נעים ואף קשה בעבור לא מעט משקי בית. אך, מעבר לאי נעימות וקשיים זמניים ניתן יהיה להתגבר על הקשיים בעזרת וויסות נכון של הקרקעות הנמצאות בשליטת המדינה.
אופן התמודדות: אין מה לעשות מלבד המתנה והמשך חיים כרגיל. לאלו שרוצים, ניתן לנצל הזדמנות זו, לשיפור עמדות והפיכה למשפרי דיור ומעבר לנכס גדול ומרווח יותר בפערי עלות קטנים יותר.
התמודדות בעלי דירות להשקעה עם משבר נדל"ן:
כאשר בוחנים את אוכלוסיית המשקיעים, הרי שדברים נראים אחרת לגמרי. הרי, משקיע פועל בראש ובראשונה בכדי להשיג תשואה על כספו. בעת משבר נדל"ן כתוצאה מהתפוצצות בועת נדל"ן בישראל, המשקיעים צפויים להיות הראשונים שבורחים מהשוק אך גם אלו שייפגעו בצורה החמורה ביותר מעצם המשבר.
כדי לבחון דרכי התמודדות בעת משבר נדל"ן, עלינו לחלק את המשקיעים ל-2 קבוצות:
- משקיעים שהשקיעו עם הון עצמי קיים.
- משקיעים שהשקיעו עם הון ממונף (משכנתא).
כעת נסביר איך על משקיעים להתמודד:
משקיעים שהשקיעו עם הון עצמי קיים בעת משבר נדל"ן:
משקיעים בוחרים את השקעותיהם על בסיס הסתברויות סיכון ותשואה. עסקאות נדל"ן נתפסות כהשקעות סולידיות ובטוחות מאחר ומי שמשקיע לטווחים ארוכים במיוחד נוטה לצאת עם היד על העליונה. זאת, מאחר ומדובר בשוק יציב למדי שמתבסס על צרכים אמיתיים של אנשים לקורת גג ולמקומות מסחר.
משקיע שרכש דירה להשקעה, חנות להשקעה או כל נכס נדל"ן אחר בכספו הפרטי. כלומר, המשקיע התבסס לצורך הרכישה על הון עצמי שנחסך עם הזמן. הרי שמצבו דומה לאלו שרכשו דירה למגורים. אמנם המשקיע לא ירוויח יותר מידי כסף מעצם ההשקעה, אך ביכולתו לשמור על יציבות רבה עד חלוף המשבר ואו אף לנצל הזדמנות זו להשקעות נוספות בשוק הנדל"ן הישראלי.
אופן התמודדות: אמנם התשואה הישירה נשחקת אך זוהי הזדמנות בלתי חוזרת להגדלת החזקות על ידי רכישת נכסים במחירים מופחתים ובמימון בנקאי המבוסס על מינוף נכסים קיימים בטווח החזר הדומה לשכר הדירה מהנכסים החדשים.
משקיעים שהשקיעו עם הון ממונף (משכנתא) בעת משבר נדל"ן:
משקיעים שביצעו מינוף דירה לצורך רכישת דירה נוספת להשקעה, יהיו בבעיה חמורה! משקיעים אלו הגיעו להשקעה ללא הון עצמי מספק והתבססו על יכולתם להחזיר את המשכנתא בעזרת דמי השכירות המתקבלים מידי חודש משוכר הדירה. אך, בעת משבר נדל"ן, מחירי הדירות נחתכים ועמם גם דמי השכירות שניתן לבקש מהשוכרים. דבר זה גורר מצב בעייתי למדי בו על המשקיע להכניס יד לכיסוי ולהפסיד כסף מידי חודש ואו לוותר על אחד מהדירות בכדי להתמודד עם ההחזרים הבלתי אפשריים..
יש בישראל כמה עשרות אלפי משקיעים שרכשו דירות להשקעה ללא הון עצמי בכלל!! הם עשו זאת בכך שהם נטלו 2 משכנתאות (האחת על הדירה בבעלות, השניה על הדירה להשקעה). משקיעים אלו נדרשים כעת לעמוד בהחזרים הגבוהים. אחרת, 2 הדירות בבעלותם בסכנה מידית לתהליך המכונה "מימוש משכנתא" בו הבנק נוטל את המשכון לצורך פירעון ההלוואה.
אופן התמודדות: ניהול משא ומתן עם אותן בנקים למשכנתאות להם חייב המשקיע, הגשת בקשה לפריסת החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, בקשת סיוע מימוני מבני משפחה וחברים קרובים שיכולים לסייע עד יעבור זעם, במידת הצורך גם מכירה של אחד הנכסים בהפסד בכדי לשמור על הנכס הקיים בבעלות.
לסיכום,
משבר נדל"ן כתוצאה מהתפוצצות בועת נדל"ן אינה בהכרח הדבר הגרוע ביותר שניתן לחוות. במקרים לא מעטים, זוהי הזדמנות פז שאנו רק מחכים לקראתה בכדי להפוך הון קטן להון גדול. אך, מצב זה סביל כל עוד התנהלנו נכון בעת ביצוע ההשקעה הראשונית. כלומר, מי שתכנן את השקעותיו חכם ומתוך הבנה שמשבר בוא יבוא, יתמודד בנקל עם ההשלכות ואף ייהנה מתקופות המעבר. ואילו משקיעי "יהיה בסדר", הם יהיו בבעיות לא קטנות עם התפוצצות הבועה.
רוצים להשקיע עכשיו? חוששים מבועת נדל"ן? התייעצו איתנו ונסביר לכם איך בוחרים השקעות נדל"ן טרם ובמהלך משבר נדל"ן..
