קניית חנות להשקעה: האם כדאי ואיך קונים חנות להשקעה?

קניית חנות להשקעה מעניינת רבים. יש לכך סיבות רבות אך העיקרית שבהן היא העובדה שניתן להשקיע סכומים נמוכים יותר מבנדל"ן למגורים אך ליהנות מתשואה כפולה מזו של נדל"ן למגורים. אך כפי שניתן יהיה לראות בהמשך המאמר, תשואה נאה מגיעה עם סיכונים גבוהים יותר ולכן מדובר באפיק השקעה שלא יתאים לכולם. בעצם, רק למשקיעים מעטים יש את היכולת לקחת את הסיכון אשר בקניית חנות להשקעה.

קניית חנות להשקעה

מחירי הדירות בישראל עולים ועולים בעשור החולף ואט אט הופכים למוצר יקר מידי בעבור רוב הציבור. לעומת זאת, מחירי חנויות ומתחמים הנופלים תחת ההדרה של נדל"ן מניב לא התייקרו יתר על המידה וזאת מאחר ואת התשואה רואים בנכסים אלו באופן שוטף מדמי השכירות. כאשר ערך הדירות בישראל עולה, אין סיבה ממשית עבור משקיע ממוצע לקנות חנות. לעומת זאת, כאשר מחירי הדירות קופאים ואו מתחילים לרדת, הרי שחנות להשקעה בהחלט יכולה להיתפס כאפיק נכון ומשתלם.

יתרה מזאת, יש צורך מהותי להבדיל בין סוגי המשקיעים:

• משקיעים סולידיים – משקיעים בדירות מגורים ובהשקעות בטוחות למדי.
• משקיעים ספקולטיביים – משקיעים שאוהבים את הסיכון ואת התשואה הגבוהה.

אילו שמשקיעים באפיקים כדוגמת דירות להשקעה לא ממש ירצו לקנות חנות להשקעה וגם במידה והם ירצו בכך, לא יהיה להם את הידע ואת האנרגיה שנדרש מבעלים של חנות. כלומר, כתבה זו מיועדת בעיקר למשקיעים שמוכנים לקחת על עצמם סיכון גבוהה יותר בתמורה לתשואה שצפויה להיות כפולה מזו שנקבל בהשקעה סולידית ובטוחה.

האם כדאי ואיך קונים חנות להשקעה?

קניית חנות להשקעה בהחלט משתלמת במידה ופועלים נכון ועל בסיס ידע מקדים. כמו בכל עסקת מקרקעין אחרת, יש משמעות אדירה למיקום של הנכס ובמידה ובחרנו בצורה לא נכונה נגלה מהר מאוד שאנו בבעיה לא קטנה ובהפסדים. לרוב, קניית חנות להשקעה מומלצת רק לאנשים אשר מגיעים מתחום המסחר ויודעים מה הם המרכיבים להצלחה של עסק ומכך שהם יודעים איפה ואיך לקנות חנות שמתאימה בול לצרכים של כמה שיותר סוגי עסקים שישמחו לשכור את השטח לשימושים השונים.

להלן חלק מהמידע שכדאי לדעת כאשר מחפשים חנות להשקעה:

סוגי חנויות להשקעה:

לא ניתן להתייחס לכדאיות שבקניית חנות להשקעה מבלי להבדיל בין הקטגוריות השונות של החנויות. לכל חנות יש שימושים שונים לצד ביקושים שונים וערכם משתנה בהתאמה. להלן חמשת הקטגוריות העיקריות בהם ניתן להשקיע כיום:

• חנות קטנה מאוד להשקעה – עד 30 מ"ר – חנות לקיוסק, בית קפה קטן, חנות ירקות ועוד..
• חנות קטנה להשקעה – בין 30 מ"ר עד 100 מ"ר – בתי קפה, חנויות בוטיק ועוד..
• חנות בינונית להשקעה – בין 100 מ"ר עד 200 מ"ר – חנויות אופנה, חנויות מזון ועוד..
• חנות גדולה להשקעה – בין 200 מ"ר עד 500 מ"ר – סופרמרקטים, חנויות מותג ועוד..
• חנות ענק להשקעה – בין 2,000 מ"ר עד 3,000 מ"ר – למתחמי קניות ועסקים.

חנויות קטנות וקטנות מאוד ניתן למצוא במרכזי הערים וקל מאוד להשכיר אותם. כמעט תמיד יש ביקוש לאותן חנויות קטנות שמושכרות בסכומים שמתאימים לכל עסק ממוצע וכך בעצם לרוב לא מורכב להשכירם ולהפיק תשואה מידית וקבועה אך הרבה מאותן חנויות כלל לא עומדות למכירה מאחר ובעליהם רואה בהם כמקור הכנסה לכל דבר ועניין. יש הרבה פחות חנויות בינוניות וגדולות והן ברובם נרכשו בעבר הרחוק על ידי משפחות או עוד כאשר הנכס תוכנן על הנייר כך שהן לא ממש עומדות למכירה. חנויות הענק מתוכננות מראש לשימוש של רשתות וחברות כלבו גדולות ולרוב אף הם אינם עומדות למכירה.

ככל שהחנות קטנה יותר כך ניתן להרוויח יותר כסף ביחס למ"ר. כלומר, חנויות של נותני שירותים שאינם נדרשים לשטחי אחסון ואו בישול, יעדיפו דווקא את אותן חנויות קטנות שאמנם יקרות יותר באופן יחסי לשכירות אך זולות יותר מדרגת החנויות הבאה. יתרה מזאת, ככל שהחנות קטנה יותר הציוד עולה פחות וכמובן שיש לשלם ארנונה נמוכה יותר ועסקים רבים שואפים להקטין עלויות ככל האפשר. לכן, ככל שהחנות קטנה יותר הביקושים קשיחים יותר התשואה גבוהה יותר וזאת על אף שרמת הסיכון נמוכה יותר.

כעת שהבנו אילו סוגי חנויות קיימים בשוק, ביכולתנו לעבור לדון ביתרונות ובחסרונות שבהשקעה בנדל"ן מניב בכלל ובקניית חנות להשקעה בפרט.

יתרונות וחסרונות בקניית חנות להשקעה:

כמו בכל אפיק השקעה אחר, גם בקניית חנות להשקעה יש יתרונות וחיסרונת ולפני שממשיכים הלאה בניסיון להבין האם אכן כדאי להשקיע בחנות יש לבחון את הדברים לעומקם:

יתרונות בקניית חנות להשקעה:

• רף הכניסה נמוך יותר מאשר נדל"ן למגורים.
• תשואה גבוהה של 8%-12% בשנה באופן קבוע.
• ייתכנו ביקושים גבוהים בעתיד עם דחיקת המשקיעים מהנדל"ן למגורים.

כמובן שהיתרון המובהק והחשוב מכולם הנו התשואה הגבוהה שניתן לעשות מנכס שערכו נמוך מזה של דירת מגורים ממוצעת. יש הצופים שעם העלאת מס רכישה לדירה להשקעה ומיסוי דירה שלישית ומעלה, משקיעים רבים ייאלצו לחפש אפיקי השקעה אחרים וימצאו אותם בין היתר בנדל"ן המסחרי. אנו כמובן לא בטוחים בכך מאחר ומדובר באוכלוסיות שונות אשר לא בהכרח יסכימו להיחשף לרמות כה גבוהות של סיכון.

חסרונות בקניית חנות להשקעה:

• ערך החנות אינו עולה עם השנים כדירה למגורים.
• כאשר אין שוכר מפסידים את עלויות הארנונה הגבוהות.
• כאשר שוכר פושט רגל או נסגר לעתים לא רואים את הכסף.
• חובת מיסוי מהשקל הראשון בשונה מהפטור בנדל"ן למגורים.
• יש צורך בהתנהלות מול הרשות המקומית על כל המשתמע מכך.

שווקים מסחריים נוטים להיות מושפעים מטרדים ואופנות. כלומר, העובדה שכיום מבקרים רבים במרכז העיר אינה מבטיחה שכך הדבר יישאר גם בעתיד. לעתים פתיחה של קניון חדש ואו מתחם מסחרי חדש ונוצץ פוגעת באופן חד וכואב בבעלי חנויות על הרחוב הראשי ובעצם גוררת סגירת עסקים וחנויות ריקות שיוצרות חור בכיסם של בעליהם. יתרה מזאת, לעתים לחנות מסוימת יש ייעוד מסוים ולא ניתן לעשות בו כל שימוש ולכן ייתכן מצב בו למרות ביקושים בענפים אחרים, החנות תישאר מיותמת וריקה משוכרים.

עם כניסת האינטרנט לחיינו ניתן לעשות עוד ועוד תהליכים שפעם חייבו ביקור פיזי בחנות או במשרד. כלומר, אם בעבר נדרשנו לחנויות במגוון רחב של סוגים וסגנונות, כיום אנו נדרשים לחנויות בעיקר בתחומים ייחודיים כדוגמת אוכל, ביגוד, פנאי ובילוי. חנויות צילום, תחנות דואר, סנדלרים, תופרים וכן מקצועות רבים אחרים נדחקו לבתים הפרטיים ואו לפינות רחוב מרוחקות ללא דורש. יש לזכור זאת בעת השקעה בחנות, יש לדעת שייתכן ובעתיד נראה פחות ופחות צורך בביקור בחנות פיזית במרכז העיר ונעדיף דווקא את הקניונים ומתחמי הבילוי בהם יש קולנוע וחווית קניה ייחודית שמצדיקה יציאה מהבית..

למרות כל האמור ברצונכם לקנות חנות להשקעה? להלן ההוראות לקניית חנות להשקעה:

איך קונים חנות להשקעה?

קניית חנות להשקעה יכולה להיעשות בצורה רשלנית ומסוכנת בה אנו רואים חנות למכירה ורוכשים אותה בלי לבצע בדיקות רקע ולשאול את השאלות המתאימות. מצד שני, קניית חנות להשקעה יכולה להיעשות בצורה אחראית ומסודרת ועל בסיס נתוני אמת ואינדיקציות רבות ככל האפשר. נפעל לפי הצעדים הבאים:

1. נחליט על מיקום אסטרטגי (עיר, מרכז העיר).
2. נחליט על גודל חנות בהתאם לתקציב ולביקושים הקיימים.

לאחר שהבנו איפה ומה אנו מחפשים, ניעזר באנשי מקצוע מקומיים אשר מכירים את הנפשות הפועלות ומחזיקים בקשרים הנכונים בכדי לקדם עסקת מכירה של חנות. איש מקצוע מקומי יוכל להעריך את הביקושים לחנות ואת טווח ההצלחה של העסקים המקומיים ולהכווין אתכם לנכס הנכון שבו תוכלו להפיק תשואה קבועה ובטוחה לאורך שנים.

גם כאשר יש לנו ליווי מקצוע אין הבטחה לכך שמדובר בעסקה טובה. לפעמים שני חנויות צמודות זו לזו ואף מוכרות מוצרים דומים והאחת מצליחה מאוד והאחרת בקושי שורדת.. בעסקי נדל"ן מסחרי יש מורכבויות גדולות יותר ואף צורך במזל רב ככל הניתן בבחירה של המיקום ובייעוד לשמו אתם משכירים את הנכס.

רוצה להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בחינם? השאר פרטים: