מחירי דירות בשנת 2017 צפויים להמשיך להתייקר או שאולי נראה התמתנות ואף ירידה במחירי הדירות? קשה לענות על שאלה זו בבטחה אך ניתן לבחון מגוון פרמטרים בעלי השפעה ישירה ועקיפה לשם חיזוי הצפוי להתרחש בשנה הקרובה. במאמר זה נציג את אותם גורמים משפיעים שיכולים לעזור לכם לקבל תמונת מצב ואף לקבל החלטה מושכלת בעד או נגד קניית דירה בשנה זו.
מחירי דירות בשנת 2017
לאחר כעשור של עליית מחירי דירות בישראל ובעולם כולו, שנת 2017 יכולה להביא בכנפיה שלשה אפשרויות:
- המשך עליית מחירי הדירות.
- קיפאון במחירי הדירות.
- ירידה במחירי הדירות.
כדי להבין איזה מבין שלושת האפשרויות הללו צפויה להיות הנכונה ביותר לשנת 2017 אנו נתייחס לפרמטרים הבאים:
- היסטוריה – נבחן את המגמה ההיסטורית של מחירי הדירות.
- ביקושים לדירות – נבחן מה גובה הביקושים הראליים לדירות בישראל.
- היצע הדירות – נבחן כמה יחידות דיור נבנות בשנים החולפות.
- מגמות עולות – נבחן מגמות דיור שיכולות להשפיע על המחירים.
- עלויות בניה – נבחן את התייקרות תשומות הבניה לצד האינפלציה.
במדינת ישראל יש לכל הדעות ביקושים גבוהים לדיור ומצד שני יש בעיה קשה ברמת היצע הדירות. כלומר, בראי היסטורי אנו צפויים לראות המשך התייקרות הדירות גם בשנת 2017 ואף בשנת 2018 אך חשוב מאוד לסייג אפשרות זו מאחר ויש להתייחס בכובד ראש למהלכים שהממשלה עושה ויכולים לצנן את הביקושים לצד הגדלת היצע הדירות ואנו כעת נעבור פרמטר פרמטר בכדי להבין מה אנו צפויים לראות:
האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות או יתחילו לרדת?
היסטוריה של מחירי הדירות:
שוק הנדל"ן דומה מאוד לכל שוק אחר. כלומר, מדובר בשוק מחזורי שעולה ויורד לפרקים בהתאם למגוון הפרמטרים המוצגים בהמשך המאמר. ככזה, עלינו להבין שבסך הכולל ניתן לראות בראי היסטורי שאכן מחירי הדירות נוטים לעלות אט אט מעלה אך מדובר בעלייה שבה יש מידי פעם ירידות כתוצאה ממיתון, משברים זמניים או עודפי היצע. במידה ואנו בוחנים את ההיסטוריה הקצרה בעשור החולף ניתן לראות שאותם סממנים שהתקיימו מזה זמן רב ממשיכים להתקיים גם היום וכתוצאה מכך ניתן להסיק שאכן נראה התייקרות נוספת אם כי מתונה יותר גם בשנת 2017.
גובה הביקושים לדירות בישראל:
במדינת ישראל מוכת הטרור והמלחמות יש צורך מהותי בביטחון רב ככל האפשר. דירה בבעלות נתפסת ככזו המעניקה את אותה יציבות רצויה ולכן כולם רוצים להחזיק בדירה בבעלות. כלומר, ישנם ביקושים גבוהים מאוד לדירות בכל זמן עם דגש על אזור המרכז עליו נרחיב מעט בהמשך. ביקושים אלו מורכבים מזוגות צעירים שמעוניינים בעיקר בדירות חדשות מקבלן, ממשפרי דיור שמחפשים לרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר וכמובן משקיעים שלרוב ירכשו דירות יד שנייה במיקומים אסטרטגיים שמאפשרים השכרה במחיר אופטימלי בהיעדר אלטרנטיבות אחרות בשוק.
גובה היצע הדירות בישראל:
רוב הפעילות של ממשלת ישראל בהובלת משרד האוצר (משה כחלון) מתמקדת ובצדק בהגדלת ההיצע של הדירות וכך בעצם להקפאה והורדת מחירי הדירות בהמשך הדרך. כדי להגיע ליעדים אלו פועלים במשרד האוצר במגוון מישורים אשר חלקם מוכרים יותר ואחרים מוכרים פחות:
- היצע דירות במחיר מוזל – פרויקטים של מחיר למשתכן, מחיר מטרה.
- היצע דירות במתחמים חדשים – ערים כדוגמת חריש והקמת שכונות חדשות.
- היצע דירות במתחמים קיימים – עידוד פינוי בינוי ופרויקטים של תמ"א 38.
- היצע דירות להשכרה – הצעת דירות להשכרה ארוכת טווח בדירה להשכיר.
- היצע דירות קיימות בשוק – מיסוי מקרקעין ועידוד מכירת דירות להשקעה.
- ועוד..
בממשלה מקווים שיזמות אלו לצד אחרות יקפיאו את המחירים בטווח הקצר ואף יובילו לירידת מחירי הדיור בטווח הארוך. לבינתיים, לא ניתן להגיד שיש השפעה מהותית על שוק הנדל"ן אם כי מדובר בשוק איטי להחריד ולכן חלק מהפעולות הללו יבואו לידי ביטוי רק בעוד מספר שנים עם סיום בניית עשרות אלפי יחידות דיור נוספות שישתחררו לשוק ויאזנו את הביקושים הקיימים.
מגמות עולות במגורים בישראל:
לצד ראי היסטורי ומצב קיים בשוק, עלינו לבחון מגמות ופרמטרים שונים שישפיעו על מחירי הדירות בטווח הקצר והארוך. אחת המגמות החשובות ומהותיות ביותר שיש לעקוב אחריהן בשוק הנדל"ן יהיה תופעת ההתכנסות לערים. כלומר, עוד ועוד חברות ועבודות פועלות מתוך במרכזי הערים הגדולות וכתוצאה מכך בני הפריפריה נאלצים לנסוע זמן ארוך לכל כיוון ואו לחפש מקום מגורים בסמיכות למקום העבודה במרכז הערים הגדולות בישראל.
מגמה זו הולכת והופכת לבולטת יותר ויותר עם השנים. ניתן לראות השפעות של תופעה זו בערים הגדולות בכל רחבי העולם (לונדון, ניו-יורק, ברלין, פריז) בהן מחירי השכירות וערכן של הדירות מזנק במהירות רבה כתוצאה מביקושים אדירים שנובעים מהגירה חיובית ועוצמתית לעיר. כדאי אף לשקול הפרדה בין העיר הגדולה לבין יתר חלקי הארץ בהתייחסות לנדל"ן וזאת מאחר וגם במידה ואנו מגדילים את היצע הדירות, זה לא נעשה בלב אזורי הביקוש ומכך אין השפעה גדולה על המחירים על דירות קטנות בערים המבוקשות..
עלויות ומדדים נוספים:
לבסוף, עלינו להתייחס לאותן מדדים שאינם בהכרח ניתנים לשינוי והשפעה ברמת הממשל בישראל או בעולם כולו. מדובר בפרמטרים הבאים:
- מדד תשומות הבניה – מדד המייצג את עלות חומרי הגלם וכוח האדם לבנייה.
- מדד המחירים לצרכן – מדד המציג את שחיקת ערך הכסף (אינפלציה).
- ריבית משכנתא – מדד לגובה הסיכון שנוטל הבנק במימון הדירה שלנו.
- עלויות הקרקעות – מחיר הרכישה של הקרקע על ידי היזם / הקבלן.
כלומר, עלויות חומרי הגלם, העובדים, המימון ויתר ההוצאות אף הן משפיעות על המחיר הסופי בהם דירות נמכרות בישראל. ככל שבמדינת ישראל גובה מס גבוהה מהיזמים ומספסרת בקרקעות בעזרת זרועות הניהול שלה (קק"ל, מנהל מקרקעי ישראל), הרי שגם אלו שיקולים שיש להכיר בניסיון להעריך האם נראה ירידת מחירי דיור בשנת 2017.
מחירי דירות בשנת 2017 – סיכום והערכות:
ניכר שיש רצון אמיתי בממשלה להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את המחירים תוך שימת דגש על מתן הזדמנות לרכוש דירה גם לזוגות צעירים. אך המדינה פועלת בשני כיוונים מנוגדים:
- מספרת על ירידה צפויה במחירים.
- מתנהגת כפי שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
למה אנו מתכוונים?
בממשלה אומרים שהם עונים על הצורך של הציבור ומגדילים את היצע הדירות. כאשר בפועל הם מנצלים את הקרקעות עבור זוגות צעירים על פני משקיעים ומשפרי דיור. בממשלה אומרים שהם מעוניינים להגדיר את היצע הדיור על ידי עידוד משקיעים למכירת דירותיהם, אך באותה נשימה מבטיחה שתציע להם להשקיע בקרן צמודה למדד מחירי הדירות בישראל, ובעצם מכך ניתן להסיק שהיא צופה המשך עליית מחירים.
במקביל, ישנם פעולות שמעלות סימני שאלה:
- ייבוא חברות בניה מחו"ל – תוך סיכון חברות קיימות שקורסות.
- שיפור תנאי המימון – תוך מינוף גבוהה יותר וכתוצאה מכך העלאת הריביות בבנקים.
- הגדלת היצע בפריפריה – הימנעות מהצגת תכנית אמיתית למרכז הארץ.
- ביטול מדד השמאי – החלטה לשלוט במדד מחירי הדיור בבלעדיות.
פעולות הממשלה אמנם מעודדות את הזוגות הצעירים בטווח הקצר אך בהחלט לא מצליחות להדביק את הביקושים האדירים נכון לסוף שנת 2016. יתרה מזאת, רבים ממשפרי הדיור והמשקיעים מרגישים מקופחים ונאלצים לשלם יותר בעבור הנכס שבעניין דבר שמעלה את ערכם של יתר הדירות..
מחלוקת בין אנשי מקצוע ושמאים לבין משרד האוצר:
ישנה מחלוקת מהותית על רמת הביקושים וההיצע בישראל. מחלוקת זו מתקיימת בין השמאים והקבלנים (אנשי המקצוע) שכן, יכולים להיות מוטים ובעלי אינטרס אך לרוב די מדייקים. לבין משרדי הממשלה ומשרד האוצר בפרט. מן הצד האחד, השמאים אומרים שאין שינוי מהותי ומחיר למשתכן לא שינה יותר מידי (יש להוסיף: הגדיל את הביקושים מצד רוכשים שכלל לא היו בשוק) לעומתם במשרד האוצר מבטיחים שנרגיש בקרוב את השינוי המיוחל.
מה אנחנו חושבים?
אנחנו מאמינים שיש עוד הרבה עבודה לעשות עד שנראה את אותן ירידות מחירים. מדובר בבעיה כלל עולמית שעמה מתקשים להתמודד בכל רחבי העולם. ככזה, איננו מתיימרים לענות בחדות על השאלה אך אנו מאמינים שאלו שרוצים לרכוש דירה למגורים ואו השקעה ארוכת טווח בהחלט יכולים להתקדם לעבר עסקה ואין טעם לחכות.
מצד שני, לא בהכרח מומלץ להשקיע לטווח קצר בדירה וזאת בגלל רמת המיסוי הגבוהה. ישנם אפשרויות השקעה נוספות שניתן לבחון שיניבו תשואה זהה ואף גבוהה יותר בסיכון מינימלי. במידה ובכל זאת בוחרים להשקיע, עשו זאת במרכזי הביקוש (אזור המרכז) עם דגש על דירות קטנות אשר סמוכות למרכזי העבודה, האוניברסיטאות ומוקדי המשיכה לצעירים.
רוצה להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? השאר פרטים:
