התייעצו איתנו:

ראשי / עסקאות נדלן / קניית דירה – מדריך קניית דירה ב-10 צעדים פשוטים להבנה!

קניית דירה – מדריך קניית דירה ב-10 צעדים פשוטים להבנה!

adimage

קניית דירה, עסקה מורכבת ואמוציונלית במיוחד. כאשר יוצאים לדרך ומחליטים על קניית דירה חשוב מאוד לעשות זאת רק לאחר שיש בידינו את כל המידע הנחוץ ואשר קיים בידם של מתווכים, שמאים, עורכי דין וכל העוסקים בקניית דירות וזאת כדי שנהיה בטוחים שאנו לא עושים טעויות קשות על סכומי כסף גדולים במיוחד. קניית דירה הנה ללא ספק אחת ההוצאות הגדולות ואולי אף הגדולה ביותר של כל משק בית בישראל ולכן למדריך זה יש משמעות והשפעה רבה לא רק עליכם אלא על המשפחה כולה.

במדריך זה נוודא שאתם שתהליך קניית דירה תכלול:

  • קניית דירה במיקום הנכון ביותר.
  • קניית דירה בסכום הנכון ביותר.
  • קניית דירה בצורה הבטוחה ביותר.

קניית דירה בעשרה שלבים בלבד!

  1. מהו גובה ההון העצמי למשכנתא שיש בידינו?
  2. מהו גובה המשכנתא המרבית שניתן יהיה לקבל?
  3. איך בוחרים שכונה או רחוב שנכון ביותר עבורנו?
  4. איך מחפשים דירה בתקציב שעומד לרשותנו?
  5. איך מבצעים הערכת שווי דירה לקבלת ערכם האמיתי של הדירות?
  6. איך בודקים דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה?
  7. איך מנהלים משא ומתן על מחירה הסופי של הדירה?
  8. מהו התהליך המשפטי של קניית דירה?
  9. מה גובה המיסוי לדירה ראשונה או לדירה להשקעה?
  10. טיפים, רעיונות, הערות אחרונות

מוכנים? בואו נצא לדרך!

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

1. קניית דירה: בירור מה גובה ההון העצמי לקניית דירה.

פעמים רבות אנו כלל לא יודעים מה גובה ההון העצמי שעומד לרשותנו. לפעמים אנו שוכחים פיקדונות, קרנות השתלמות, עזרה מההורים ועוד שפע של מקורות שיכולים לעזור לנו להגדיל את גובה ההון העצמי. השלב הראשון בקניית דירה הנו שלב בו אנו חייבים להיות מציאותיים ולנסות לגרד כל סכום שרק אפשר כדי לחברו יחד להון עצמי מספק עבורנו. ההון העצמי שלנו הוא הגורם החשוב והראשוני ביותר שקובע לנו היכן אנו עומדים והאם באמת נוכל לעמוד בקניית דירה בשלב זה בחיים ולכן ככל שנהיה מציאותיים יותר כך נוכל להתקדם הלאה בצורה טובה ובטוחה יותר.

2. קניית דירה: חישוב גובה המשכנתא המרבית שביכולתנו לקבל.

זהו נושא מורכב מאוד מאחר והבנקים מוגבלים ביכולת להלוות לנו כסף, כאשר מדובר במשכנתא לבנקים יש הגבלה עד לגובה 75% מערך הדירה. כלומר עליכם להשיג סכום של 25% מערך הדירה בהון העצמי שחישבתם קודם לכן, (במידה ומדובר בדירה שנייה עליכם להשיג אף יותר) אך גם אז הבנק ירצה לראות תזרים הכנסות קבוע שמאפשר לו להעביר לכם סכומי כסף גדולים עם סיכון נמוך יותר. כלומר, עליכם להוכיח שאתם עובדים ושגובה ההחזר החודשי אינו עובר את הרף האידאלי של 33% מגובה ההכנסה הכוללת.

במידה ולצורך העניין יש בידיכם סכום נכבד של 300,000 ש"ח שחסכתם בעמל רב הרי שגובה המשכנתא המרבית עבורכם תהיה 1,200,000 ש"ח. אין הדבר אומר שאתם חייבים לנצל את מלוא הסכום. ואין הדבר אומר שהבנק אכן יבחר לתת לכם את הסכום המלא, יתרה מזאת חשוב לגשת לבנק יחד עם יועץ משכנתאות שמכיר את התחום וידע להסדיר עבורכם עמלות נמוכות יותר, מסלולי החזרים נוחים ומשתלמים בהתאם לגובה הכנסתכם ויכולת העמידה הכלכלית שלכם וכמובן לאפשר נקודות יציאה ועוד שפע של נושאים שיהיו חשובים לכם בעתיד.

כיום, ישנו שינוי בשוק המשכנתא עם הסכם שנרקם בין בנק ישראל ומשרד האוצר שמאשר מתן משכנתא במינוף גבוהה יותר במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. לפי ההסכמות על הזוגות הצעירים שרוכשים דירה באחת מהפרויקטים ברחבי הארץ להשיג סכום של 100,000 ש"ח בלבד כדי לרכוש דירה במיליון ש"ח וזאת מאחר וההנחה בקניית הדירה מגלמת בתוכה את ההון העצמי שנדרש וכך בעצם אין סיכון מוגבר על הבנקים. בדקו אם אתם זכאים למחיר למשתכן והנפיקו תעודת זכאות כדי להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן שייפתחו בקרוב בכל רחבי הארץ ואולי גם אתם תוכלו לקצר הליכים ולזכות בדירה חדשה במחיר הנמוך ב20-30% ממחיר השוק.

כעת, כאשר יש לנו ידיעה ברורה של הסכום שעומד לרשותנו והסכמה עקרונית של הבנק לאפשר לנו ליטול משכנתא ביכולתנו לחפש את הנכס בפועל!: 

קניית דירה: בחירת עיר, שכונה, רחוב שמתאימים לנו.

עם סכום מוגדר ביד נתחיל לחפש את המיקום בו נבחר לחיות, רוב הזוגות הצעירים יבקשו להתגורר בסמוך לבית ההורים של אחד הצדדים או לפחות במרחק נסיעה הגיוני. אחרים יחפשו קרבה מקסימלית למקומות העבודה ושכמה שפחות פקקים יחצצו בינם לבין מקום העבודה בבקרים. לכל אדם יש רצונות שונים ואנו לא יכולים להדריך אתכם בכך אך בהחלט נוכל לתת כמה עצות טובות לדרך כך שהבחירה תהיה נכונה ואחראית:

  • לימדו על תכניות עתידיות לבנייה / פיתוח בשכונה.
  • לימדו על האוכלוסייה המקומית וההתאמה לסגנונכם האישי.
  • הכירו את מוסדות החינוך ומוסדות הציבור בסביבה הקרובה.
  • בחנו את השכונה במגוון שעות במהלך היום והלילה.
  • כנסו לאתר מדלן לקבלת מידע מקיף בעזרת כתובת בלבד.

לבחירת עיר ושכונה יש משמעות רבה לעתיד, אמנם אנו קונים דירה לשם מגורים אך נדל"ן נוטה לשמור על ערכו אל מול הכסף כך שמדובר בהשקעה לטווח ארוך שתאפשר לכם בעתיד לשפר דיור ולעבור לנכס גדול יותר עם התרחבות התא המשפחתי ולכן, ניתן לבחון האם מדובר בשכונה בה מחירי הדירות עלו לאחרונה?, מי הם התושבים שעוברים להתגורר בשכונה? האם מתוכננים שטחי מסחר ועבודה בקרבה לשכונה? האם יש תחבורה ציבורית הולמת? וכן עוד מבחר רחב של שאלות שיעזרו לכם להבין האם מדובר גם בהשקעה בטוחה או שמה מדובר במקום למגורים בלבד.

4. קניית דירה: חיפוש דירה בתקציב מוגבל שעומד לרשותנו.

כן, יש לנו תקציב מוגבל ועלינו לעשות בו שימוש מושכל. נתחיל בעובדות: עליכם להפריד כ-100,000 ש"ח הצידה עבור הוצאות בקניית דירה (עורך דין, מתווכים, מעבר דירה, רהיטים ועוד) ולכן הסכום שעומד לרשותנו קטן אף יותר. במקרים מסוימים אפשר להחשיב הוצאות אלו תחת הלוואה נוספת שמכונה הלוואת גישור או הלוואת בלון בה אנו מקבלים הלוואה זמנית במידה ואנו מוכרים דירה קיימת לשם קניית דירה חדשה או כאשר צפויה להשתחרר לנו קרן השתלמות או כל אפיק הכנסה צפוי עליו נוכל להתבסס לצורך שימוש בכסף מוקדם מהמצוי.

לאחר שהפרשנו הוצאות אלו ונשארנו עם סכום הנטו שיש בידינו עלינו להתחיל לחפש בלוחות המודעות באינטרנט. לוחות אלו יציגו לרוב את מרבית העסקאות נדל"ן שיש באזור המבוקש וכך ניתן לקבל תמונת מצב ראשונית של מחירי הדירות לפי הפרמטרים שאנו נזין:

  1. מספר החדרים הרצוי.
  2. שכונה או רחוב רצוי למגורים.
  3. מצב הדירה / תנאים סוציאליים בדירה
  4. מחיר!.

שימוש בלוחות אלו יכולים לחסוך לנו הוצאות על מתווך דירות שזכאי לעמלת תיווך בגובה 2% מכל צד לעסקה! אותה ננסה לחסוך על ידי כך שנתחיל את החיפוש אחר נכס מתאים דווקא באינטרנט. נבחר מספר דירות בהם אנו רואים את עצמנו מתגוררים וניגש לבקר בהם ולראות אותם פיזית. במהלך הביקור נתשאל את מוכרי הדירה במגוון שאלות שאינם בהכרח נעימות אך עלינו לעשות זאת כדי להוציא את האמת מפיהם וכך למנוע מצב בו הם מסתירים מאיתנו בעיות רטיבות, תשתיות או כל בעיה אחרת. בבניינים ישנים במיוחד יש לשאול על האפשרויות לפרויקטים כדוגמת תמ"א 38 או פינוי בינוי אשר צפויים בעתיד ואו לבחון בעזרת מהנדס את תקינות הבניין.

חשוב לזכור, אין תחליף למידע האנושי שניתן לאסוף על ידי ניהול שיחה עם אנשים ברחוב או אף שכנים בבניין אודות הבניין או אודות הדירה עצמה. כאשר אנו משקיעים סכומי עתק כדאי מאוד שנעשה זאת לאחר בירור מקיף בשלשה רבדים:

  1. אימות בעלות על הדירה והאפשרות למכרה.
  2. אימות נתונים שנמסרו לנו על ידי המוכר (תום הלב)
  3. בירור ערכה האמיתי של הדירה לפי הסעיף הבא:

5. קניית דירה: בירור כמה הדירה שווה באמת וכמה אנו מוכנים לשלם עליה.

ערך דירה נקבע בהתאם לסכום אותו מוכנים לשלם הקונים (עקרון השוק החופשי) וככל שהביקוש גדל כך המחיר עולה. מסיבה זו, דירות במרכז הארץ עולות יותר מאלו בפריפריה הרחוקה. כאשר אנו מבררים מה השווי האמיתי של הדירה שנבחנת לצורך השקעה או מגורים, נסתכל על עסקאות קודמות שנחתמו בסביבה המידית בתקופה האחרונה וננסה לחפש דירה בעלת מאפיינים דומים ככל האפשר וללמוד ממנה כמה באמת שווה הדירה שאותה אתם מעוניינים לקנות.

מוכרי הדירות מבינים שאתם לא צפויים להסכים עימם באופן מיידי על הסכום המבוקש ולכן לרוב הם ינקבו בסכום הגבוהה במעט מהמחיר אותו הם דורשים. אנו חייבים לנסות לזהות בדיוק מהו אותו סכום אמיתי וכדי לעשות זאת נתשאל אותם על סיבת מכירת הדירה?, היכן הדירה החדשה שלהם? מתי הם צפויים לעזוב לדירה החדשה? ועוד מגוון שאלות שיכולות להבהיר לנו בצורה המיטבית כמה דחוף לבעלי הדירה למכור את הנכס ועוד יותר מכך, כמה נחוץ הכסף והאם הם יסכימו להתגמש במחיר. במידה ואנו רואים שיש דחף רציני למכירת הנכס ביכולתנו לנקוב בסכום נמוך יותר ולקבוע עובדות בשטח אף אם מדובר במחיר הנמוך ממחיר השוק כעת.

6. קניית דירה: איך אנו בודקים את הדירה ומוודאים שהכול בסדר.

סעיף זה נחלק לשניים:

  1. בדיקת דירה חדשה מקבלן
  2. בדירת דירה יד שנייה

בעוד לבדיקת דירה חדשה מקבלן יש תהליך מסודר שמכונה "פרוטוקול מסירה" הרי שבדירה יד שנייה העניינים מורכבים יותר:

בדיקת דירה חדש מקבלן:
בדיקה זו נעשית כך שנציגים מרוכשי הדירה בבניין עוברים יחד עם הקבלן ומהנדס הבניין על כל פרט פרט במפרט המובטח להם ומוודאים שהכול קוים כמובטח. ניתן להגיע לבדיקה זו יחד עם בעלי מקצוע ובמעבר על הבניין יסמנו הדיירים את כל הליקויים והקבלן מצידו יהיה חייב לתקנם עוד קודם למסירת המפתח ועוד קודם לחתימת הדיירים על פרוטוקול המסירה. לרוב אין בעיות קשות מידי במסירת דירה חדשה מקבלן מאחר וכל קבלן דואג לשמו הטוב ומנסה לסיים את התהליך בצורה הטובה ביותר עם הדיירים.

בדיקת דירה יד שנייה:
דירה יד שנייה מורכבת יותר וזאת מאחר וייתכן מאוד שמוכרי הדירה מסתירים פרטים חיוניים לעסקה. מעבר לכך ישנם מקרים שגם מוכרי הדירה אינם מודעים לכך שהצנרת בבניין מחלידה ולקראת פיצוץ או שיש בעיות תשתית חמורות בנכס שמחייבות טיפול דחוף. עלינו להביא איש מקצוע שיזהה בעיות אלו ויחסוך מאיתנו עגמת נפש ומבוכה רבה לאחר מכן. בדיקת דירה יד שנייה יכולה להיעשות באמצעות ביקור פיזי ומעבר איטי ומוקפד על כך פרט ופרט בדירה ואו ביקור באתר ההנדסי של העירייה בניסיון להבין האם יש רישומים בעייתיים אודות הנכס ובמידה וקיימים מה הן ההשלכות שלהם על ערכה של הנכס וכדאיות העסקה.

7. קניית דירה: משא ומתן על מחיר הדירה אותו תשלמו.

יש משמעות רבה לאופי הנכס ומיקומו. כאשר רוכשים דירה במחיר השוק ובמיקום בו יש ביקוש גבוהה המוכרים לא צפויים להתפשר יתר על המידה במחיר אך כאשר מדובר בשכונה בה מוצעות דירות רבות למכירה אך יש מעט קונים ומצד שני המחיר אינו בהכרח מדויק הרי שיש מקום רב למשא ומתן עיקש וזאת מאחר ובעלי הדירה יעדיפו למכור את הנכס לקונה בטוח מאשר להיתקע עם הדירה לשנה נוספת כאשר יש להם צורך בכסף באופן מיידי. משא ומתן שמנוהל על ידי גוף שלישי תמיד יהיה טוב יותר וזאת מאחר ויש לו דרכים לגעת ללבם של שני הצדדים ולהסיר חסמים שונים שיגרמו לפיצוץ המשא ומתן והעסקה. מתווך טוב ידע לעשות את מה שנדרש כדי לאפשר משא ומתן בלתי ישיר בין הצדדים וכך בעצם להגיע לעמק השווה שמקובל על שני הצדדים.

במידה ואין מתווך עליכם להיות זהירים מאוד במשא ומתן, מצד אחד ללחוץ חזק על כך נקודת תורפה אפשרית אך מצד שני לעשות זאת בזהירות הנדרשת כך שאתם לא פוגעים ברגשותיו וגורמים לכך שהעסקה מתפוצצת מסיבות הקשורות לאגו ולכבוד. חשוב לזכור שבצד השני עומדים מוכרים שנדרשים לכסף למטרת מעבר לדירה חדשה או לכיסוי חובות ואף הם צריכים לקבל את המגיע להם ולכן מומלץ לנהל משא ומתן לגיטימי וענייני על מגרעות שונות שראיתם בנכס תוך השוואת הדירה שבה בחרתם אל מול אחרות בשוק שנמכרות במחיר זול יותר כך שמוכרי הדירה יבינו שיש אלטרנטיבות והמשא ומתן מתנהל על ליקויים קיימים בנכס שבאמת ובתמים מורידים מערכה המוחלט של הדירה.

8. קניית דירה: התהליך המשפטי של קניית דירה.

לרוב את התהליך המשפטי אתם לא תנהלו בכוחות עצמכם, אך למרות זאת עליכם להבין מהו התהליך ועל מה אתם משלמים לעורך דין לענייני מקרקעין שמייצג אתכם אל מול עורך הדין של הצד שמוכר. עליכם להצהיר בפני העורך דין האם זהו דירה ראשונה או שנייה ולחתום על מסמכים שמאשרים זאת. לפי הודעה זו תדרשו לשלם מס רכישה או מס שבח לאחר שנים במכירת הדירה ומעבר לנכס אחר. ותהליך הרישום של הנכס והעברת הבעלות נעשה בשלבים לפי הסדר הבא:

  1. הצד שרוצה בקניית הדירה מעביר סכום ראשוני לעורך הדין של מוכרי הדירה שמחזיק בו בנאמנות.
  2. הצד שרוצה במכירת הדירה רושם הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירה בתמורה לסכום הראשוני המוסכם.
  3. עורכי הדין והצדדים עוברים על חוזה מכר דירה שנכתב ומוסכם על הצדדים וחותמים עליו.
  4. שאר התשלומים מועברים בשלבים כאשר התשלום האחרון מועבר רק במסירת מפתח בפועל.
  5. לרוב לאחר תקופה של עד שנה הצד המוכר שולח את כלל המסמכים והבעלות עוברת בשלמותה לצד הקונה.

זהו כמובן לא הסדר המדויק, כל מקרה יראה אחרת לגמרי. לדוגמה: כאשר הצדדים מחזיקים במשכנתאות הרי שעל הקונה להעביר בהעברה בנקאית את יתרת המשכנתא של מוכרי הדירה על סמך שטר משכנתא שמאשר את מכירת הנכס ורק לאחר שהבנק מסיר את מניעת המכירה ובהגשת שטר המשכנתא לרשם המקרקעין שיתאפשר בפועל להסיר את המשכון על הנכס וכמובן להעבירו לאחר.

חשוב לעבור על חוזה המכר ולבדוק פעם אחר פעם שאין פספוסים מאחר וגם עורכי דין הם בני אדם שטועים. חשוב לבחור עורך דין מומחה למקרקעין ולחוזים שמכיר את הסביבה המידית ויודע האם יש בעיות כלשהן שיש לבדוק. כך לדוגמה, במידה ומדובר במיקום בו יש חריגות בנייה רבות יש להוסיף סעיף המתייחס לכך בחוזה, וככל שהעורך דין מכיר טוב יותר את המיקום כך הדבר טוב יותר לשני הצדדים.

9. קניית דירה: גובה המיסוי שיש לשלם בקניית דירה.

קניית דירה מחייבת בדיווח לרשות המסים, רשות המדים מצידה משתמשת בדיווח כדי לדרוש את המגיע לה במידה והיא זכאית לכך. רוכשי דירה ראשונה זכאים לפטור במס רכישה ופטור במס שבח במידה והדירה נקנית בסכום הנמוך ממדרגות המס הפטורות במס אך ברגע שחורגים מהנחת הפטור או כאשר מדובר בדירה שנייה הרי שיש לשלם מס רכישה בגובה המתחיל ב8% וכך גם לאחר מכן במס שישלם בעל הדירה במכירת הנכס. זהו כמובן מס ישיר על הנכס וישנם מסים נוספים שיש לשלם כדוגמת עדכון כתובת, תשלום אגרות שונות וכן שפע של הוצאות שלא בהכרח נחשבות מיסוי אך בהחלט עולות לנו כסף.

מדרגות מס רכישה נכון לשנת 2017!:

דירה ראשונה (לרוב מגורים)
עד 1,623,320 ש"ח – 0%
מ- 1,623,320 ש"ח עד 1,925,460 ש"ח- 3.5%
מ- 1,925,460 ש"ח עד 4,957,445 ש"ח- 5%
מ- 4,957,445 ש"ח עד 16,558,250 ש"ח- 8%
מעל 16,558,250  ש"ח- 10%

דירה שנייה (לרוב השקעה)
עד 4,957,445 ש"ח- 8% במקום 5%!
מעל 4,957,445 ש"ח- 10%

עולה חדש (עידוד עליית הון לישראל)
עד 1,724,023 ש"ח- 0.5%
מעל 1,724,023 ש"ח- 5%

משק חקלאי (קרקע חקלאית)
עד 352,623 ש"ח- 0.5%
מעל 352,623 ש"ח- 6%

כפי שניתן לראות, מיסוי הנו חלק מעלות קניית דירה ויש לחשב אותה בהוצאות הכוללות עוד קודם לחיפוש דירה בפועל. במידה ואתם זכאים לפטור הבעיה נפתרת וכך לא צריך לעסוק בעניין אך בהחלט יש להכיר בכך למרות זאת.

10. קניית דירה: נקודות אחרונות בקניית דירה.

  • קניית דירה מערב בתוכו רגשות רבים וקשה עד בלתי אפשרי לקבל החלטה מבלי שאדם חיצוני ומנותק רגשית מסייע לכם בכך. אל תיבהלו ונסו לקחת אתכם כמה חברים לאיתור הנכס הראוי כאשר חבר עוקצני וישיר בהחלט יעזור בשלב הורדת הביטחון העצמי של מוכרי הדירה וכמובן יסייע לכם לראות נקודות בעייתיות שאנו נוטים לפספס מרוב התרגשות.
  • קניית דירה כרוכה בהוצאות כבדות שחלקם כלל לא ניתנות לחיזוי וחלקם נשכחות מאיתנו ולכן מומלץ להיעזר עם רזרבות רבות ככל האפשר כדי שיתאפשר לעבור את התהליך ללא שקיעה בחובות נוספים שכלל לא תכננו.
  • אל תתקמצנו! לפעמים תשלום של עמלת תיווך למתווך ישתלם בהרבה מאילו לא הייתם צורכים את שירותיו וזאת מאחר ומדובר באנשי מקצוע שרואים מאות בתים ואולי גם אלפים ויכולים להזהיר אתכם מפני טעויות קשות ומפני השקעה בנכסים שלא מתאימים עבור הצרכים שלכם.
  • משא ומתן מנהלים ביושר ואין מקום להונאות, שקרים או כל סוג אחר של חוסר תום הלב ולכן חשוב מאוד שתזכרו זאת וכפי שאתם הייתם רוצים לקבל את כל האמת על הנכס כך תהיו אמיתיים והגיוניים עם מוכרי הדירות שרק רוצים לקבל תמורה הולמת על הנכס שברשותם.
  • קחו את הזמן לחשוב ואל תמהרו לעסקת נדל"ן מכל סוג שהוא וזאת מאחר ועסקאות אלו נעשות על סכומי כסף גדולים במיוחד ואין מקום לטעויות.

בהצלחה!

צריכים עזרה? פנו אלינו בטופס בצד העמוד ונשמח לעזור!

 
צריכים עזרה? התייעצו עם המומחים של Unadlan ונשמח לעזור! 
  

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שטר חוב שכירות | ייעוץ השקעות נדל"ן | קניית דירה | חוזה שכירות | משכנתא  | משכנתא למסורבים | לפרסום באתר |יצירת קשר: 058-5678901[email protected]   
Uwebsite - אפיון אתרים
קניית דירה – מדריך קניית דירה ב-10 צעדים פשוטים להבנה!
5 (100%) 10