כמה משכנתא אפשר לקחת? כמה משכנתא אפשר לקבל? איך לוקחים משכנתא? אילו שאלות מצוינות שיש לשאול ברגע בו מקבלים החלטה על קניית דירה בעזרת מימון בנקאי. במאמר זה נעשה מעט סדר בדברים ונציג תשובות למגוון השאלות שכולם רוצים לשאול!.
כמה משכנתא אפשר לקחת / לקבל?
רוב הציבור בישראל רוצה להתגורר בדירה משל עצמו. הבעיה היא, שאין לכולם את ההון הנדרש בכדי לקנות דירה ולכן רבים נדרשים להלוואת משכנתא אבל אז עולות שאלות לא מעטות כדוגמת:
- כמה משכנתא אפשר לקבל?
- כמה משכנתא אפשר לקחת?
- כמה משכנתא כדאי לקחת?
- ושאלות נוספות..
במאמר זה נעבור על השאלות הללו בכדי להפוך נושא זה לפחות מורכב עבורכם.
כמה משכנתא אפשר לקבל?
משכנתא הנו מושג המתאר הלוואה על בסיס נכס ממושכן. כידוע, יש מגוון רחב של סוגי הלוואות וכל הלוואה נטילת על סכום אחר בהתאם לצורכי הלווה. בדיוק כך גם בהלוואת משכנתא. כל אדם נדרש למשכנתא על סכום אחר, במסלול אחר וכמובן גם בתנאים שונים בהתאם לרמת הסיכון שהוא מהווה לגוף המלווה. כלומר, הבנק.
כאשר בודקים כמה משכנתא אפשר לקבל, יש לחלק את התשובה לשניים:
- כמה משכנתא אפשר לקבל בהתאם לתקנות בנק ישראל.
- כמה משכנתא אפשר לקבל בהתאם להחלטות הבנק.
תקנות בנק ישראל נועדו לשמור על היציבות של המערכת הבנקאית המוסדית. כלומר, נקבעו תקנות שמטרתם למנוע מינוף יתר מצדם של הבנקים ששואפים לרווחים גדולים ככל האפשר לעתים גם במחיר של ויתור על יציבות. התקנות קובעות את הפרמטרים הבאים:
- משכנתא מחיר למשתכן – גובה מימון של עד 90% מערך הנכס הנרכש.
- משכנתא לדירה ראשונה – גובה מימון של עד 75% מערך הנכס הנרכש.
- משכנתא למשפרי דיור – גובה מימון של עד 70% מערך הנכס הנרכש.
- משכנתא לדירה שניה – גובה מימון של עד 50% מערך הנכס הנרכש.
אך תקנות אלו הן סף תחתון ובסיסי בלבד. בפועל, הבנקים לא מעניקים לכל אדם משכנתא בתנאים אלו. אלא, על בסיס הערכות סיכונים שהם מבצעים בהתאם לטיב הלווה והסבירות לעמידה בהחזרי ההלוואה מידי חודש למשך שנים רבות. כך שמורכב מעט לענות על שאלה זו והתשובה תשתנה בין לקוח ללקוח ועל כך בפסקה הבאה:
כמה משכנתא אפשר לקחת?
במבט ראשון, השאלה הזו דומה מאוד לשאלה הקודמת. בפועל מדובר בשאלות בעלות משקל שונה לגמרי. בעוד השאלה הקודמת מתייחסת לאפשרויות הקיימות בשוק, שאלה זו מתייחסת באופן פרטני לשואל השאלה ולכן ניתן להתייחס למאפייני הלווה והמשתנה החדש שנכנס כעת לתמונה שהנו כמובן הדירה אותה אתם רוצים לרכוש!!
גובה המשכנתא המקסימלית שאפשר לקחת תיקבע לרוב על סמך 2 הפרמטרים הבאים:
- הון עצמי לדירה – כמה כסף הלווה הצליח לחסוך כהון עצמי לדירה.
- מחיר הדירה – מה העלות של הדירה הרצויה על ידי הלווה.
את התשובה המדויקת על השאלה: כמה משכנתא אפשר לקחת? נקבל בעזרת פעולה פשוטה של חיוג לכל בנק למשכנתאות בבקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. מדובר באישור שניתן בתוך מספר שעות ועל סמך מידע מינימלי שנמסר בטלפון.
ככל שהדירה הרצויה יקרה יותר, כך גובה ההון העצמי שתידרשו להציג גבוהה יותר. כלומר, ככל שמדובר בדירה זולה יותר, כך הסבירות שההון העצמי שלכם יספיק גדול יותר. אנו נוטים להמליץ להקטין את גובה ההלוואה כמה שרק ניתן וזאת מאחר ועלות השירות נגזרת מגובה המינוף שנדרש ללווה. ולמרות זאת, לפעמים יש קושי מהותי בהבנת ההבדלים בין "רוצה" ו-"צריך" כאשר מגיעים לבחירת דירה לרכישה.
נושא זה מוביל אותנו להתייחסות לכדאיות נטילת המשכנתא ואיך נוטלים משכנתא נכון?:
כמה משכנתא מומלץ לקחת?
עצם העובדה שאפשר לקחת משכנתא גבוהה לא אומר שאכן חייבים לעשות זאת. לעתים קרובות אנו רואים זוגות צעירים שרוכשים דירות ארבעה חדרים במחירים גבוהים וזאת על אף שאין להם כל צורך בשטח כה רחב. הם אמנם עושים זאת מתוך מחשבה על העתיד ועל התרחבות התא המשפחתי אך העול הכלכלי של החזר המשכנתא צפוי להכביד עליהם עד מאוד ואף לסכן את שלום הבית ולהביא לכדי פירוק המשפחה בנסיבות מצערות. כלומר, העובדה שהבנק מוכן לאפשר הלוואה נאה, אינה אומרת שיש לכם חובה לקחת אותה ונרחיב על כך כעת:
כדי להבין כמה משכנתא מומלץ לקחת, עליכם להכיר את אותן שיקולים שמפעיל הבנק בניסיון לאמוד את רמת הסיכון שהוא נוטל בהענקת הלוואה גדולה וארוכת שנים. להלן השיקולים המרכזיים במתן משכנתאות:
- הון עצמי – כמה כסף יש למבקש ההלוואה?
- גובה המשכנתא – כמה כסף הלווה צריך להשלמת הרכישה?
- מצבו הכלכלי של הלווה – מקום העבודה, יציבות בעבודה, הכנסה ויכולת חיסכון.
- מצב המשק בכללותו – גובה הריבית למשכנתאות הקיים בעת נטילת ההלוואה.
- מסלול משכנתא נבחר – תמהיל משכנתא שנבחר על ידי נוטלי ההלוואה.
- ועוד..
ישנם זוגות צעירים ומשפחות אשר מרוויחים לא רע. יתרה מזאת, אין להם ילדים ואו יש להם ילד אחד או שניים כך שההוצאות אינם גבוהות מידי ויש אפשרות לחיסכון ורמת חיים נוח במיוחד. מצב זה מאפשר מחשבות על נטילת משכנתא מקסימלית וגדולה במיוחד ולעתים זה אכן כדאי ומשתלם אך לא תמיד כך המצב.
ברוב המקרים, נוטלי משכנתאות מצליחים רק בקושי לסגור את החודש ואו מצליחים לחסוך רק מעט כאשר כל הפתעה במהלך החיים צפויה להשפיע דרמטית על היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא. כדי להימנע ממצבים לא נעימים ומעלויות גבוהות על עצם נטילת המשכנתא ניתן להוריד את רף הציפיות ולרכוש רק מה שצריכים ולא בהכרח מה שרוצים. המשמעות היא, שנרכוש דירה של שלושה חדרים במקום ארבעה, שנרכוש דירה מיד שניה ולא דירה חדשה מקבלן וכמובן שנבחר במסלולי משכנתא מעט יקרים יותר אך ידועים מראש בהתאם למצב השוק ביום נטילת ההלוואה.
התנהגות רצינית וחכמה שכוללת מינוף נמוך ככל האפשר ושמירה על מרווח ביטחון ויציבות תעודד את הבנק להעניק לכם את אותה ההלוואה, על אותו הסכום, בפחות כסף. כלומר, במידה ואתם מבטיחים לעצמכם ולבנק יציבות ויכולת עמידה בהחזרים ברמת סבירות גבוהה יותר מקטינה את רף הסיכון אליה הבנק נחשף ובעצם ניתן להתמקח לבד או עם יועץ משכנתאות על הריבית ולשלם פחות. כמובן שתמיד ניתן בהמשך החיים לשפר דיור כמו רבים אחרים ולעבור לדירה מרווחת יותר בהמשך הדרך עם היווצרות צורך מהותי בכך..
מה עושים כאשר צריך מקסימום משכנתא?
אך מה קורה כאשר הדרך היחידה לדירה בבעלותנו עוברת דרך מינוף מקסימלי ונטילת משכנתא גדולה על מרבית הדירה?.. לרבים אין פריבילגיה לבחור או לוותר על גודל הדירה והם חוסכים וחוסכים עד לרגע בו יש להם בדיוק את הסכום המספיק בכדי לקנות דירה משלהם. במקרים אלו יש לנו המלצה פשוטה וקלה ליישום:
קיבעו החזר משכנתא מקסימלי כגובה דמי השכירות החודשיים!
בין אם נוטלים משכנתא ובין אם ממשיכים להתגורר בשכירות אנו נדרשים להוציא כסף בכדי ליהנות מקורת גג. אנו מתרגלים לשלם שכר דירה מידי חודש ומסתדרים עם זה איכשהו גם אם קשה וזאת כי אין ברירה אחרת. הבעיה היא, שלפעמים נוטלי משכנתאות מתחייבים להחזרים גבוהים משמעותית מגובה דמי השכירות שהם משלמים ובעצם מוצאים עצמם משלמים סכומים גבוהים יותר מידי חודש והקושי הולך ומחריף…
במידה והתרגלתם לשלם שכר דירה מידי חודש כמתחייב בחוזה שכירות, אנו ממליצים לכם להתחייב להחזרי משכנתא בסכום דומה אך שאינו עולה על 10% מהסכום אליו אתם התרגלתם. כך בעצם אתם מתקדמים ליעד הנכסף של דירה בבעלות מבלי לשרוף כסף על שכירות אך גם לא מוצאים עצמכם בהוצאות חריגות ומיוחדות כתוצאה מקניית הדירה. במידה ואין לכם אפשרות מסוג זה, יש לבחון את הדברים מחדש ואולי אף לוותר על נטילת משכנתא בה לא תוכלו לעמוד..
צריכים הלוואת משכנתא לדירה ראשונה או שניה? השאירו פרטים ונעזור לכם:
