מחיר קרקע חקלאית: בירור שווי קרקע חקלאית לפי תקן שמאי 22!

מחיר קרקע חקלאית נקבע כמו כל מוצר אחר. על בסיס ביקוש והיצע. אך האם המחיר המבוקש בעבור הקרקע אכן משקף מציאות או שמה מדובר במחיר מופקע וחסר כל חיבור למציאות? פעמים רבות מחיר קרקע חקלאית נקבע בשרירותיות בהתאם ליכולת של משווקי הקרקע למכור לרוכשים חלומות מתוקים על "זכות לדירה" בעוד שנים לעתיד לבוא. חלק ניכר מרוכשי הקרקעות החקלאיות כלל לא מודעים לסיכונים הכרוכים ברכישת חלקת שטח ללא תכנית קיימת ואינם יודעים איך להעריך שווי קרקע חקלאית. במאמר זה ננסה להבין איך בכל זאת מבררים שווי של קרקע חקלאית.

מחיר קרקע חקלאית

קרקע חקלאית הנה קרקע אשר ייעודה המידי לחקלאות בלבד. במקרים רבות קרקעות חקלאיות הסמוכות לערים מבוקשות נמכרות לרוכשים וזאת עוד קודם שייעוד הקרקע שונה לטובת בניה למגורים. קרקעות אלו לא ניתנות לתרגום מידי לבניה ולעסקאות נדל"ן ולכן קשה עד בלתי אפשרי לבצע הערכת שווי מדויקת לערכן וזאת מאחר ויחולו שינויים רבים בהתאם להתקדמות תכנית לשינוי ייעוד הקרקע.

מצב זה יוצר בעיה קשה מאוד. בה יזמים רוכשים אופציה לחלקת קרקע חקלאית אותה הם מחלקים חוזית על ידי עורכי דין ומוכרים את השטח בחלקים לרוכשים רבים שמקווים שביום מן הימים הקרקע תופשר ותהווה עבורם בית למגורים. מוכרי הקרקעות יבטיחו לרוכשים מגוון רחב של הבטחות שאינם מחוברים למציאות תוך קביעת פרקי זמן עד להפשרה, פרקי זמן עד לבניית בניינים בפועל ועוד שלל נתונים שאינם מן המציאות.

בעקבות פיצוץ פרשיית חברת "אדמה" ומשווקות קרקעות חקלאיות נוספות, הוסכם על הוספת סעיף לחוק ההסדרים בו מחייבים את משווקי הקרקעות להצמיד לכל עסקה דוח שמאי הנקרא תקן 22 או תקן שמאי 22. מדובר בנתוני אמת כפי שרואים אותם שמאי מקרקעין שיבססו את מחיר הרכישה של קרקע חקלאית על סמך נתוני אמת בניגוד למקובל כיום.

תקן 22 – תקן שמאי 22

תקן 22 הנו תקן שמאי שמטרתו להתמודד עם שומה של קרקע שאינה מאושרת לבניה. כלומר, כל קרקע שנמכרת על בסיס ציפיות ללא יכולת לפעול בשטח. תקן זה נועד לייצר שקיפות רבה יותר ולחלק את ערך הקרקע שבעניין לשני מועדים שונים:

1. המצב הנוכחי של הנכס – בהתאם למועד הרכישה של הקרקע.
2. המצב העתידי של הנכס – בהתאם למועד בעתיד בו הקרקע תופשר.

יש חשיבות גדולה לקבלת שומת שמאי מקרקעין שמתייחס למצב הנתון של הנכס. כך בעצם, הרוכשים יכולים לדעת מהו ערכו האמיתי של הנכס שהם רוכשים ומהו גובה הפרמיה שהם משלמים בעבור ההזדמנות שבעתיד הקרקע תופשר. בצורה כזו, ניתן לקבל החלטה לגבי הערך האמיתי שמוגן והערך המבוקש שהנו תלוי ובסיכון גבוהה הרבה יותר.

תקן שמאי 22 עוסק לא רק בערך הנכס כיום ובעתיד אלא גם בהוצאות הצפויות יחד עם תהליך הפשרת הקרקע בפועל. כך מתייחסים למסים שיהיה על בעלי הקרקע לשלם, היטל השבחה ועוד שלל הוצאות לקידום המעבר מקרקע מופשרת לקרקע הניתנת לבניה בפועל.

מה יופיע בדוח שמאי לפי תקן 22?

כאשר משווק קרקע לבניה ללא תכנית מוסדרת ואו קרקע חקלאית ירצה למכור נכס מקרקעין לרוכשים יהיה עליו להציג חוות דעת שמאית כחוק וזאת בשונה מבעבר. להלן פירוט מהיר של הנתונים המתקבלים מדוח שמאי לפי תקן 22 והעומד להיות חשוב מאוד בעיקר בשיווק נכסי מקרקעין חקאליים:

• תקן 22 מאפשר קבלת החלטות מבוססות על כדאיות הרכישה.
• תקן 22 מפרט לגבי גובה הסיכון שהרוכשים נוטלים על עצמם.
• תקן 22 מפרט את שלל העלויות הישירות והנלוות על הקרקע.
• תקן 22 מתייחס למצב התכנוני של הקרקע שבעניין
• תקן 22 מתייחס למצב המשפטי של הקרקע שבעניין.

בפועל, השמאי ירשום האם ומה הסבירות להפשרת הקרקע. במידה ויש אפשרות כזו, יהיה עליו להציג הערכת זמן עד להפשרתה והתהליך שאותו יעברו כלל בעלי הקרקע ומשך הזמן עד לקבלת התכנית המאושרת על כל התהליכים שיש לקדם למען שינוי הייעוד המיוחל. מדובר בפרטי מידע יקרים מפז שיצילו לא מעט אנשים שכיום משקיעים מבלי לראות את הקרקע בפועל ומבלי שיהיה בידיהם את הכלים הראויים לקבל החלטה מושכלת ונבונה.

מה ניתן לעשות עם שומה לפי תקן 22?

ברגע שיש הערכת שווי לקרקע חקלאית ובה יש הערכה סבירה להשבחה בשנים הקרובות הרי שערך הקרקע צפויה להיות יקרה יותר באופן מידי. לעומת זאת, קרקע דומה אשר אינה צפויה לעבור השבחה תימכר בסכומים נמוכים בהרבה וזאת מאחר ורמת הסיכון אליו נחשפים המשקיעים גדול אף הוא.

כאשר אדם פשוט מן השורה שרוצה להשקיע בקרקע יבחן את שומת המקרקעין הוא יוכל לדעת את הפרטים הללו:

1. מה ערך הקרקע נכון לרגע זה.
2. מה הסיכוי להפשרה בעתיד לקרקע.
3. כמה זמן יעבור עד להפשרת הקרקע בעתיד.
4. כמה יעלה לו התהליך להפשרת הקרקע.
5. כמה זמן כל תהליך ייקח עד להפשרת הקרקע.
6. מה ערך הקרקע לאחר השבחת הקרקע בהפשרת.
7. מה גובה התשואה הצפויה על שינוי ייעוד הקרקע.

תקן זה נערך בשיתוף הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן במשרד הכלכלה ובעצם מעביר את האחריות ברכישת קרקעות לרוכשים. הרוכשים ייחשפו להבטחות והדמיות מצד מוכרי הקרקעות אך מצד שני ייחשפו גם לנתוני אמת על פי חוק. בידי הרוכש יהיו את הכלים לקבל החלטה מושכלת אם כי רבים ימשיכו לרכוש נכסים מבלי לבצע את הבדיקות הראויות אך זוהי אחריותם הבלעדית כעת שיש להם את מלוא המידע הנדרש לקבלת החלטה מבוססת והם לא יוכלו לטעון לאחר מכן להטעיה או הונאה וזאת מאחר וכלל הפרטים מונחים לפניהם כשורה.

חובת הצמדה של הערכת שמאי לפי תקן 22 צפויה להיכנס לתוקף החל מה-01.01.2017 אבל מה עושים עד אז? מומלץ בחום לחכות מעט (בקרקעות מספר חודשים אינם זמן רב) עד לכניסת הסעיף לתוקף ואו להזמין דוח זהה משמאי מקרקעין פרטי שיוכל להעניק לכם את מלוא הנתונים הנדרשים לכם כבר כעת.

רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לגבי השקעה בקרקע? השאירו פרטים: