משקיעים עם כספים הפנויים להשקעה, מחפשים נתיבי השקעה אופטימליים. האפשרויות הבנקאיות לא אטרקטיביות דיין, מאחר ואין תשואה הולמת ואילו אפיקים אחרים יכולים להתברר כמסוכנים יחסית. השאלה היא מהי רמת הסיכון ובמה כדאי להשקיע ברמה סבירה של ביטחון.
לכאורה השקעות נדל"ן יכולות להעניק תשואות יציבות יחסית אך מאחר ותשואה היא פונקציה של רמת סיכון, בסופו של דבר התשואות הממוצעות בניכוי מרכיב הסיכון הן די דומות. בכל אופן גם בתחום הנדל"ן יש לבחון הייטב את האפשרויות ולשקלל משתנים רבים כפי שרשום להלן.
מגורים או מסחרי
החלטה אם להשקיע במגורים או בנכסים מסחריים היא שאלה הנוגעת גם לתחום המיסוי וגם לרמת הסיכון. בעוד ששוק הנכסים המסחריים הוא תלוי מצב כלכלי המשפיע על התשואות ומידת הסיכון באופן ישיר, מגורים פחות רגישים לשינויים במצב הכלכלי אך גם מותנים לאורך זמן בו אם כי באופן מתון יחסית. כדוגמא, אם הפעילות הכלכלית נמצאת בתנודות של שפל וגאות בטווח זמן של עד שנה בין מגמה למגמה, שוק הדיור יושפע פחות ממנו אך השוק המסחרי יהיה נתון לעליות וירידות באופן מורגש יותר.
היחס בין תשואה לשווי הנכס
ככל שמחיר הנכס עולה, שיעורי התשואות הצפויות צפויות לקטון. לדוגמא: אם נכס מסחרי נקנה ב – 1 מיליון ₪ והשכירות המופקת ממנו היא 6,000 ₪ לחודש או 72,000 ₪ לשנה, התשואה השנתית היא 7.2% לפני מס. במידה ושווי השוק הנכס עולה ל – 1.5 מיליון ₪ התשואה השנתית יורדת ל – 4.5% בלבד לפני מס. באופן דומה מתבצע החישוב לגבי מגורים למרות ששיעורי המס מגוונים יותר ולעיתים, ההכנסות השוטפות פטורות ממס.
שיעורי מיסוי מהכנסות שוטפות
למרות שקיימים תכנוני מס מסוגים שונים והמיסוי הוא תלוי מצב אישי ומאפייני הנכס, על מגורים צפוי פטור עד תקרה הקבועה בחוק בעוד שעל נכס מסחרי קיים תשלום מס מהכנסה פאסיבית מהשקל הראשון. שיעור המס בישראל על הכנסות פאסיביות מהשכרת נכסים מסחריים הוא לפחות 31% ולכן אם ניקח את הדוגמא לעייל הנכס צפוי להפיק תשואה לאחר מס במקום 7.2% 5.0% בלבד. למרות זאת, תשואות למגורים נעות סביב 2.5% שנתי משווי הנכס, באזור המרכז לתשואות גבוהות יותר באזורים מתפתחים כמו באר שבע וחיפה בשל העובדה כי יש ביקוש גבוה של סטודנטים למגורים שעשויים לעבור את ה – 5% תשואה שנתית לפני מס.
שוק המשרדים
התחום שייך למסחרי אך שונה ממנו. חנות יש לה ערך לתצוגה ותנועת לקוחות לרכישת מוצרים או שירותים. משרדים מאפשרים בדרך כלל רק מתן שירותי משרד ולכן מציעים פחות מבחינת תנועת לקוחות באופן יחסי לחנויות. למרות שמיקום המשרד הוא בעל חשיבות רבה, מחירי משרדים בממוצע (שכירות ורכישה) נמוכים במחיר למ"ר מאשר חנויות מהסיבה הרשומה לעייל. כחלק מהתחום המסחרי, הכנסה משכירות משרד חייבת במס כמו כל נכס מסחרי אחר ואינה פטורה במקרים מסוימים כמו פטור ממס לנכסי מגורים.
המיסים על רכישת נכסים ומכירתם
ברכישת נכס, חלה חבות במס רכישה על נכסי מגורים ששווים עולה על 1.7 מיליון ₪ בקירוב ובתנאי כי זה הנכס הראשון של הקונה ומדורג במדרגות מס משווי הנכס. לעולים חדשים שיעורי מס מופחתים. שיעור מס רכישה מרבי עשוי להגיע ל – 10% בקירוב ממחיר הנכס, לאחר ניכוי שכ"ט עורך דין, תיווך וכדומה. נכס מסחרי חייב במס רכישה מהשקל הראשון (5%-6%). מס שבח או מס רווחי הון בעת המכירה על נכסים מסחריים הוא בשיעור של 25% על הפער בין שווי המכירה למחיר הרכישה המותאם למדד ולהוצאות אחזקה ובניכוי הוצאות מכירה. נכסי מגורים פטורים ממס שבח במקרה של נכס יחיד בגין מכירה פעם ב – 4 שנים ו/או שיחלוף הנכס בנכס אחר בהתניית מגורים בו בתקופה נקובה בחוק וקניית נכס חלופי תוך פרק זמן הקבוע בחוק. במקרה של הורשה ומכירה, המוכרים נכנסים לנעלי המורישים, על פי מה שהיו המאפיינים שלהם טרם פטירתם, כלומר דירה יחידה של המוריש בהנחה שהיא למגורים, תהיה פטורה בעת מכירת היורשים את הנכס.
לסיכום
כדאיות רכישה של נכסים הוא תלוי תשואה הנובעת מהכנסות שוטפות מצד אחד ומעצם הקניה והמכירה של הנכס מצד שני. על מנת למקסם את הרווחים, יש להכיר את חוקי המס השונים ולתכנן בהתאם מה תהיה התשואה לאחר מס ומהי רמת הסיכון שברכישת הנכס. הסיכון נמדד בהכנסות שוטפות שמאחרות להגיע או במחירים נמוכים יחסית ותנודות צפויות במחירי הנכסים עצמם. מלאכת איתור ההשקעה, דורשת הבנה כלכלית בתחומים שונים כגון תחזיות של ביקוש והיצע, שינוי תב"ע, הרחבות על פי חוקי תמ"א למגורים, השקעות צפויות לתחזוקת הנכס, מיסוי וכדומה.
משקיע שמתפתה לרכישת נכסים זולים יחסית עם תשואות גבוהות, צריך לבדוק מהי רמת הסיכון שהוא חשוף אליה.
קצת עלינו
על מנת לקבל יעוץ נרחב הן בתחומים הכלכליים, התכנוניים ותחומי המס, נא להתקשר לרון קאולי מחברת אינווירוגרין 03-7739936. אנו בוחנים השקעות וממליצים ברמת סבירות גבוהה בכל הנוגע לרכישות והשקעות נדל"ן. הבדיקות שלנו מהוות נדבך חשוב בקבלת החלטות.
פרויקטים בתחום הנדל"ן ובכל התחומים האחרים, עוברים בחינה מדוקדקת ואנו קובעים את כדאיות ההשקעה ואת רמות הסיכון שלהם. בנוסף, אנו פועלים למימון פרויקטים וגיוס משקיעים »
