חישוב תשואה על דירה הנו הכרחי קודם לקבלת החלטה על רכישת דירה להשקעה. כמו בכל השקעה, גם בזו בדירה להשקעה נבחן האם זוהי האלטרנטיבה הטובה ביותר לכספינו. במאמר זה אנו ננסה להבין איך בוחנים את התשואה על דירה להשקעה וזאת כאמור מאחר והשקעות בנכדי נדל"ן מחייבים סבלנות רבה יותר מכל השקעה אחרת.
תשואה על דירה
חישוב תשואה על דירה נעשה מספר פעמים בחיי השקעה בנכסי נדל"ן:
- לפני ההשקעה – ניסיון חיזוי התשואה הכוללת של השקעה זו ביחס לאפיקים אחרים.
- אחת לתקופה – כאשר אנו נהנים משכר דירה ובוחנים את רמת התשואה השנתית.
- בסוף ההשקעה – לאחר ששילמנו מס שבח וקיבלנו תשואה על השבחת הנכס.
בשונה מהשקעה בשוק ההון או בקרנות השקעות בהם אנו מקבלים אחוז תשואה כולל מידי שנה, בשוק הנדל"ן הדברים מעט שונים ולא ניתן לדעת בהכרח האם מדובר בהשקעה טובה אלא רק בסופה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שאמנם אנו מקבלים דמי שכירות כל חודש, אך גובה ההשבחה של הנכס שאף הוא מהווה חלק משמעותי מהתשואה על הדירה אינו ניתן לידיעה עד למועד בו נמכור את הנכס בפועל ונשלם את שומת המס המוטלת עלינו.
מסיבה זו מעט קשה לעתים לבצע השוואה בין השקעה בנדל"ן ובין השקעה בשוק ההון. שוק הדיור הנו שוק מחזורי (תנודתי) אשר עולה ויורד כיתר השווקים. המשמעות היא שאמנם כיום ניתן לחזות שבעתיד נהנה מתשואה על מכירת הנכס אך בפועל ייתכן וזו לא המציאות. לחלופין, לעתים מבצעים השקעה בתקופה בה לא נראה שניתן יהיה ליהנות מתשואה על דירה אך בפועל לאחר עשרות שנים במועד מכירת הנכס המוכר ייהנה מתשואה משמעותית עוד יותר.
מה הפרמטרים לחישוב תשואה על דירה?
כאשר ניגשים למלאכת חישוב תשואה על דירה עלינו להתייחס לא רק לנתונים המספריים אלא גם לפרמטרים נוספים. לצורך בירור העניין נחלק סעיף זה לשניים:
- פרמטרים מספריים – התוצאות בפועל של ההשקעה בממדים כלכליים.
- פרמטרים נוספים – האפשרויות הייחודיות להשקעה ביחס לאפיקים אחרים.
כך, נתייחס לפרמטרים המספריים. חישוב התשואה תתבסס על הפרטים הבאים:
- רווח משכר דירה – גובה דמי השכירות בחישוב שנתי מהדירה להשקעה.
- רווח מהשבחת הדירה – גובה הרווח הנקי על הדירה במועד מכירתה.
כך, נתייחס לפרמטרים הנוספים. חישוב התשואה תהיה בהתבסס גם על הפרמטרים הבאים:
- סיכון בהשקעה – גובה הסיכון הנמוך שבהשקעות נדל"ן ביחס לאפיקים אחרים.
- מימון להשקעה – גובה המימון שהתקבל ואפשר השקעה גדולה יותר תוך מינוף גבוהה.
כלומר, לא באמת ניתן לבצע חישוב תשואה על דירה בצורה מדויקת במועד ההשקעה או במהלך חיי ההשקעה אלא רק בסופה. מעבר לכך, מאחר ואנו לעתים קרובות נעזרים בהון שאינו שייך לנו. מימון לדירה באמצעות משכנתא, הרי שיש להוסיף לחישובים הנ"ל את עלות המימון והאופציות שהן הקנו לנו שלא יכולנו לקבל באפיקי השקעה אחרים..
למה חשוב לבדוק מהו תשואה על דירה?
רק כאשר יודעים מה הם היתרונות והחסרונות בהשקעה בדירה. רק לאחר שמשווים יתרונות וחסרונות אלו לאפיקי השקעה אחרים. רק אז ניתן יהיה להשקיע בנכס מקרקעין לטווח ארוך תוך הנאה מרמת וודאות גבוהה במיוחד וביטחון מלא בצדקות דרכנו. מאחר והשקעות נדל"ן אינם נזילות כהשקעות בשוק ההון. כלומר, לא נהוג לשחק עם השקעות אלו בטווחי זמן קצרים (עלויות מיסוי מקרקעין על העסקאות) הרי שאנו צריכים כמה שיותר ביטחון במעשינו בכדי להתגבר על תקופות שאינם בהכרח הטובות ביותר ואף פוגעות ברווחיות הכוללת של ההשקעה.
יש שני אפשרויות לבחינת תשואה על דירה:
- תשואה על דירה לידיעה פרטית ולחזרה על ההשקעה.
- תשואה על דירה לצורך שומת מס ותשלום מס על מכירת דירה.
הראשונה תכלול את כלל המרכיבים יחד. כלומר, בה אנו נחשב את הסיכון שנטלנו על עצמנו, את עלויות המימון להשקעה שבחרנו וכמובן את גובה התשואה משכר דירה ומהשבחת הנכס במועד מכירת הדירה להשקעה. לעומת זאת בשניה נשקלל את הרווח הנקי שלנו בחיסור מלוא ההוצאות הנלוות להשקעה, החזרים על מימון ועוד שלל רחב של גורמים נוספים שפוגמים בתשואה המתקבלת בשורה התחתונה וזאת בכדי לשלם כמה שפחות כסף על מס שבח ואולי אף לזכות לפטור ממס שבח.
איך מבצעים חישוב תשואה על דירה להשקעה?
לצורך חישוב תשואה על דירה אנו נשקלל את שני הנתונים הבאים יחדיו ובנפרד:
- עלויות המימון (במידה ויש) לצד התמורה עליהם.
- ערך ההשקעה מכספכם לצד התמורה עליהם.
כלומר, במידה ונעזרנו במימון בנקאי לצורך השלמת ההון לרכישת הדירה. עלינו לחלק את גובה ההשקעה לשניים ולבחון את התשואה על הדירה ביחס חלקי להון שלכם וליחס חלקי להון שקיבלתם במימון בנקאי – יש משמעות לגובה הריבית הממוצעת במשק לתקופת המימון וזאת מאחר והיא תשפיע על גובה התשואה על הדירה בפועל. התשואה על ההון שלנו צפויה להיות גבוהה יותר מזו אשר התקבלה בעזרת המימון הבנקאי. לעומת זאת, בשקלול שני נתונים אלו יחדיו ניתן להגיש לתשואה האמיתית על הדירה. וזאת מאחר ואנו יכולים לדעת כמה כסף השקענו מכיסנו, וכמה כסף נשאר לנו לאחר קיזוז החזרי המשכנתא ותשלומי המסים השונים.
במקרים רבים, בגלל היכולת להשקיע עם כסף שאין לנו. אנו מגיעים לתשואות גבוהות יותר מאלו שהיינו מקבלים על אותו הסכום בשוק ההון וזאת תוך נטילת סיכון נמוך בהרבה. כדאי מאוד לבחון תשואה על דירה באופן פרטני בהתאם לדירה הנרכשת ובהתאם לתנאי השוק במועד הרכישה. כך שחישוב תשואה על דירה תשתנה מאדם לאדם בהתאם למצבו ובהתאם לנכס הנרכש ולהביא לידי קבלת החלטות שונות משל רעהו. אנו כמובן ממליצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לצורך חיזוי וחישוב תשואה על דירה להשקעה.
רוצה להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? השאר פרטים ונעזור לך:
