יש מגוון תנאים לקבלת משכנתא ועבור רבים מאוד אלו תנאים שמהווים חסם רציני בדרך לקבלת משכנתא. חשוב להכיר את מגוון התנאים לקבלת משכנתא בכדי שתוכלו לבחון האם אתם אכן יכולים לקבל משכנתא או שאולי עליכם לחזור בעוד מספר שנים. תנאים אלו מתחלקים לשני קטגוריות עיקריות:
- תנאים בסיסיים למשכנתא שנקבעו על ידי בנק ישראל.
- תנאים חיוניים למשכנתא שנקבעו על ידי בנקים למשכנתאות בעצמם.
במאמר זה אנו ננסה לעבור וללמוד אודות תנאים אלו לקבלת משכנתא ולפשט אותם ככל האפשר.
תנאים לקבלת משכנתא
כאשר אנו ניגשים לקבל משכנתא בבנק אנו בעצם דורשים הלוואה של סכום כסף גדול מאוד על בסיס היכולת שלנו להרוויח את ההון בהמשך חיינו. כלומר, במידה מסוימת הבנקים מלווים כסף על סמך האמון שלהם בכם שתוכלו להרוויח את הכסף ולהשיב את ההלוואה יחד עם ריבית משכנתא מוסכמת. כדי למנוע מצבים לא נעימים בהם אינכם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא נקבעו שני סטים של תנאים לקבלת משכנתא כפי שהצגנו מעלה ועליכם לעמוד בהם במידה וברצונכם לקבל מימון לדירה.
התנאים לקבלת משכנתא ישתנו במידה מסוימת מבנק לבנק ובין לווה ולווה אך חלק גדול מהתנאים אינם ניתנים לשינוי וכעת נפרט אודות התנאים השונים:
תנאים לקבלת משכנתא לפי תקנות בנק ישראל:
בנק ישראל הוא הגורם הרגולטורי שעוקב וקובע את תנאי הסף לקבלת הלוואת משכנתא וזאת כדי לשמוע על יציבות ענף משמעותי זה שחשוב מאוד ומשפיע על הכלכלה כולה. תנאים לקבלת משכנתא לפי התקנות וההנחיות של הבנק ישראל אינם נתונים למיקוח או לשינוי וזאת מאחר ואילו סטנדרטים קבועים ומוגנים בחוק. להלן התנאים של בנק ישראל:
- הון עצמי למשכנתא – בנק ישראל מחייב את הלווים להגיע לבנק עם הון עצמי בגובה מסוים בהתאם לטיב העסקה כך ניתן למנוע מצבים של מינוף יתר או קלות ראש בנטילת הלוואה כה גדולה שתסכן לאחר מכן את יציבות המשק כפי שהתרחש בארה"ב בשנת 2008. גובה ההון העצמי הנדרש:
- הון עצמי לדירה ראשונה: 25% מערך העסקה כולה בהתאם להערכת שמאי.
- הון עצמי למשפרי דיור: 30% מערך העסקה כולה בהתאם להערכת שמאי.
- הון עצמי לדירה שנייה / משקיעים: 50% מערך העסקה כולה בהתאם להערכת שמאי.
- הון עצמי לדירה במחיר למשתכן: 100,000 ש"ח ומעלה במסגרת משכנתא מחיר למשתכן.
- גובה הכנסה פנויה – הבנק אינו רשאי להעניק הלוואת משכנתא כאשר החזר ההלוואה החודשי גבוהה משיעור של 50% מכלל ההכנסה של הלווה.
- משך ההלוואה – הבנק אינו רשאי להעניק הלוואת משכנתא לתקופה העולה על 30 שנים.
תנאים אלו באו כדי להבטיח את יציבות המשק בטווח הארוך, על ידי כך שהבנק מחייב את הלווים לקחת הלוואות בטוחות יחסית בכך שהוא משאיר להם מספיק הכנסה פנויה להתקיים בכבוד, על ידי כך שהבנק מחייב את הלווים להגביל את ההלוואה בזמן היא מונעת מינוף יתר לתקופות שכלל לא ניתן לחזות מראש ובעצם כך מגינה על המערכת הבנקאית כולה אך גם על הלווה הקטן.
כלל התנאים הללו הן חובה והן בסיס בלבד לתנאים של הבנקים עצמם:
תנאים לקבלת משכנתא לפי דרישות הבנקים:
הבנקים מצידם אינם חושבים על המערכת הבנקאית כולה או על טובת הלווה אלא על עצמם בלבד. ולכן, הבנקים אינם מחויבים לתנאים של בנק ישראל אלא הם נוהגים להוסיף תנאים נוספים בהתאם לצורך כדי להבטיח את החזר ההלוואה והרווחים הצפויים להם. להלן תנאים שמשתנים בין בנק לבנק ובין לווה ללווה אך נוטים לחזור על עצמם:
- יציבות במקום העבודה – הבנק מבקש מהלווים מסמכים למשכנתא ובהם בין היתר הוכחות ליציבות מקום העבודה ועבודתכם בה. ככל שהוותק שלכם גדולה יותר, ככל שהחברה יציבה יותר, וככל שטיב העבודה נוח יותר, כך הסבירות שתקבלו אישור להלוואה. במידה ואתם מחליפים מקומות עבודה רבים ולא נהנים מיציבות הבנק יכול ולעתים קרובות אכן יסרב לתת לכם הלוואה שנחשבת כמסוכנת.
- גובה ההכנסה הקבועה – גובה ההכנסה הקבועה (משכורות) משפיע באופן ישיר על הבקשה להלוואה. בבנק בוחנים את גובה השכר ביחס אליכם וביחס לענף כולו ויחשבו את גובה ההכנסה בהתאם לממוצע העוסקים במקצוע בו אתם עובדים גם במידה ואתם מרוויחים הרבה יותר וזאת כדי שאם תידרשו לעבור לעבוד במקום אחר עדיין תעמדו בהחזרי ההלוואה.
- הון עצמי מינימלי למשכנתא – אמנם תקנות בנק ישראל מחייבות הון עצמי מסוים אך הבנקים נוטים להעלות הון עצמי זה בעיקר לרוכשי דירה ראשונה לרמות שנעות בין 30%-40% בהתאם ללווים עצמם ולביטחון שהבנק מרגיש בעצם מתן המשכנתא. גם לערך הדירה עצמה יש משמעות על גובה ההון העצמי שהבנק ידרוש מכם.
- התחייבות ביטוח לנכס הממושכן – הבנק כידוע מלווה לכם את הכסף על סמך הביטחונות שאתם מעניקים לו בדמות משכון הדירה לטובת הבנק. ואת הכסף אתם תהיו חייבים לשלם מידי חודש ולכן הבנק ידרוש מכם לבטח את הנכס ואת עצמכם אל מול ההלוואה כך שבמידה ולא תוכלו להשיב את הכסף ואו יקרה נזק לדירה שפוגעת בעצם המשכון הרי שהיא תוכל לקבל את כספה חזרה מחברת הביטוח.
בסופו של דבר עלינו להתייחס בעיקר לתנאים לקבלת משכנתא של הבנקים שמוסיפים נדבך נוסף של זהירות על הכללים המנחים של בנק ישראל. ככל שאתם יציבים יותר כלכלית, ככל שאתם מגיעים עם תנאי פתיחה טובים יותר כך הסיכוי שלכם לקבל משכנתא עולה אך גם תנאי המשכנתא ישתפרו פלאים ותוכלו לקבל את אותה ההלוואה בתנאים טובים יותר.
כדי להגיע מוכנים ליועץ המשכנתאות של הבנק וכדי לבנות תמהיל משכנתא נכון עבורכם כך שיקל עליכם לעמוד בהחזרי ההלוואה לאורך השנים כדאי מאוד לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי שילווה אתכם וידאג שתצאו מחוזקים ובריאים מהעסקה מול הבנק.
פנו אלינו לקבלת ייעוץ משכנתא:
