תמהיל משכנתא הנו המקום בו יועצי המשכנתאות נכנסים לתמונה. בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית בדיוק ליכולת הכלכלית שלכם אך עם זאת תוך תשלומים נמוכים ככל האפשר בטווח הארוך מחייבים במקצועיות ובראיה ארוכת טווח וזאת כדי שלא תידרשו לבצע מיחזור משכנתא במהלך חיי המשכנתא. בעוד רבים חושבים שהם מבינים על מה יועץ המשכנתאות בבנק מדבר, בעוד חלק מאיתנו חושבים שהם מצליחים להבדיל בין סוגי משכנתאות רבים ומגוונים רק אנשים שעוסקים במקצוע ומכירים את שלל המרכיבים יכולים לבנות תמהיל משכנתא בריא ומשתלם לאורך זמן.
תמהיל משכנתא
במאמר זה נסקור את מהות תמהיל המשכנתא וכמובן ננסה להבין מה נכון לעשות ואיך בונים תמהיל אופטימלי:
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הנו האופן בו אנו מתכננים את מבנה ההלוואה. כלומר, אין סיבה לקחת הלוואה ארוכה וקבועה במסלול אחד אם ניתן לשפר את תנאי ההלוואה על ידי שילוב של מספר מסלולים שונים. הלוואת משכנתא לרוב תתפרס על פני עשרות שנים וככזו קשה מאוד לנבא את השינויים בשוק ולכן יועצי משכנתאות מנסים לבנות תמהיל בטוח ככל האפשר בצורה כזו שנוטלי ההלוואה יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא וכמובן בו זמנית לשלם כמה שפחות כסף בסך הכולל.
איך בונים תמהיל משכנתא?
זהו נושא מורכב במעט מאחר והוא אינדיבידואלי אך בכל זאת ניתן לומר שיש כללים שקבע בנק ישראל שחלים על כולם. כך לדוגמה בנק ישראל אוסר על תמהיל משכנתא הכולל יותר משליש ממנו מורכב ממסלול של ריבית משתנה וזאת כהתמודדות עם משברים עתידים. במידה ויהיה משבר עתידי המשמעות לריבית משתנה תהיה בעייתי בלשון המעטה עבור נוטלי המשכנתאות ולכן בנק ישראל מגביל את השימוש במסלולים אלו כך והמשמעות היא שנטילת משכנתא שכולה בריבית פריים אינה אפשרית עוד.
המסלולים עימם אנו מרכיבים תמהיל משכנתא:
- מסלול משכנתא בריבית פריים.
- מסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד.
- מסלול משכנתא בריבית משתנה וצמודה למדד.
- מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד.
- מסלול משכנתא ברירית צמודה למטבע חוץ.
מסלול משכנתא בריבית פריים
נכון לשנת 2016, מסלול משכנתא בריבית פריים תהיה כמובן המסלול המשתלם ביותר מאחר ומסלול זה אינו צמוד למדד ולכן אין השפעה על הקרן שלווינו כתוצאה מעליית מחירים שאנו רואים כל שנה ומשפיעים על מדד המחירים לצרכן. ומאחר ואין יכולת חיזוי של רווחים צפויים בעתיד (ריבית הפריים מתעדכנת כל חודש) גם ניתן לעבור למסלול אחר ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. החיסרון במסלול זה הנו העובדה שעלייה פתאומית בריבית תשפיע באופן ישיר גם עלינו אך מאחר וניתן לצאת ממסלול זה ללא בעיה הדבר לא אמור להטריד אתכם יתר על המידה.
מאחר והריבית במשק נכון לרבעון הראשון של שנת 2016 נמוכה מאי פעם מומלץ לשלב בתמהיל המשכנתא את המקסימום האפשרי של מסלול ריבית פריים וזאת בתקווה ומתוך הבנה שסביבת הריבית הנוחה כנראה צפויה להישאר איתנו לכמה שנים נוספות. כך בעצם אנו ניקח 33% מערך המשכנתא בריבית פריים ללא הצמדה למדד ובעצם נחסוך כסף על ידי כך.
היתרונות:
- מסלול שאינו צמוד למדד.
- ניתן לצאת מהמסלול בכל עת ללא קנס יציאה.
- זול מאוד ביחס למסלולים אחרים.
מסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד
מסלול משכנתא בריבית קבועה ועם הצמדה למדד משפיעה על גובה המשכנתא שלנו במספר אחוזים מידי שנה וכמובן שמסיבה זו היא מעט פחות כדאית עבורנו. בעוד בריבית פריים יכולנו לצאת מהמסלול ללא תשלום קנסות יציאה כאן כבר ניתן לחשב את המספרים ולחייב אותנו על כל שינוי שיימדד בהפרשי הריביות. אך מאחר והריבית במשק נמוכה כיום ומאחר ומדובר בריבית קבועה הרי שמומלץ לשלב גם אותו בתמהיל שאנו מרכיבים עם דגש על תחילת החזרי המשכנתא כך שיושפע כמה שפחות מההצמדה למדד.
באיזה רמה כדאי לשלב מסלול זה במשכנתא? זה כמובן תלוי בכם אבל לצורך העניין ניתן לשלב אותו ברמת ה-20% כך שיש לנו 55% תמהיל מורכב כבר והדברים נראים לא רע, ניתן לשלב את היתר במסלולים הבאים:
מסלול משכנתא בריבית משתנה וצמודה למדד
מסלול זה בדומה לריבית פריים יהיה בריבית משתנה אך למרות מגבלות בנק ישראל הוא לא נחשב לצורך 33% אחוז המקסימליים שניתן לקחת מאחר ויש נקודות יציאה אחת לכמה שנים. במסלול זה יש הצמדה למדד והמשמעות היא שככל שחולף זמן היא הופכת לכדאית פחות ולכן מדובר במסלול שמתאים לטווחים קצרים ובינוניים בלבד.
מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד
זהו מסלול בטוחה והקל ביותר לחיזוי מאחר ומדובר בריבית קבועה שלא צפויה להשתנות בעתיד גם אם מדד המחירים יעלה או ירד, אם הריבית תעלה או תרד, אתם תשלמו בדיוק את אותו הסכום ובמידה ונטלתם את ההלוואה בסביבת ריבית נוחה כמו בשנת 2016 הרי שאתם נהנים מיציבות וביטחון גבוהה בריבית נוחה. מצד שני מאחר והוא כה בטוח הוא גם יקר יותר ועדיף להשתמש בו לתקופות בינוניות ומעלה מאחר ורק לאחר תקופה ממושכת שהעלות של מסלול זה מתחילה להצדיק את עצמה.
מסלול זה אינו קל לרבים מאחר וכבר מההתחלה מדובר בריבית די גבוהה על ההלוואה ולכן היא בטוחה אבל כבר מהחודש הראשון יקרה מאוד להחזרה. מצד שני במידה ואתם יכולים לעמוד בהחזרים אלו כדאי ומשתלם מאוד לשלב אותה במסגרת תמהיל המשכנתא שלכם.
היתרונות:
- החזר חודשי קבוע מראש לכל התקופה.
- אין שינויי ריבית כלל.
- אין הצמדה למדד המחירים לצרכן.
מסלול משכנתא ברירית צמודה למטבע חוץ
מסלול שמיועד בעיקר לאלו שחושבים או יודעים לחזות את הצפוי במטבע החוץ. הצמדה של משכנתא למטבע זר מורכבת יותר מאחר וקשה יותר לעקוב אחר שינויים גלובליים שצפויים להשפיע על החזרי המשכנתא ולרוב בישראל מעדיפים שלא לעשות בו שימוש אך ניתן לבקש זאת במידה ויש לכם הבנה משמעותית במט"ח.
אז מה המשמעות של בניית תמהיל משכנתא אופטימלי?
בניית תמהיל משכנתא אופטימלי ישלב בין סוגי המסלולים שהוצגו מעלה על יתרונותיהם וחסרונותיהם בצורה הטובה ביותר ובהתאמה אישית למגוון נושאים עיקריים:
- גובה סכום ההלוואה שנטלתם במשכנתא.
- משך התקופה בה אתם רוצים להחזיר את המשכנתא.
- מצבכם הכלכלי ויכולתכם לעמוד בהחזרי המשכנתא.
- מצב הריבית במשק.
- ועוד
ככל שמצבכם הכלכלי טוב ובטוח יותר, לדוגמה לווים שעובדים במשרדי ממשלה ובחברות ענק ואשר זוכים ליציבות כלכלית ולשכר גבוהה הרי שניתן יהיה לעמוד בהחזרים גבוהים יותר ומשכך ניקח גם מסלולים קבועים ולא צמודים בהם ההחזר גבוהה אך הביטחון והיציבות שווים זאת, מצד שני במידה והריבית במשק גבוהה ננסה להימנע ממסלולים אלו. כמו כן, בכל מקרה ננסה לרכב על המסלולים הזולים יותר כדוגמת המסלול בהצמדה לריבית פריים אשר מאפשרים לנו ליהנות ממצב הריבית האטרקטיבי במשק מבלי כאשר ברגע שיהיה שינוי נוכל לעבור מסלול בקלות וללא קנס יציאה.
מסיבות אלו קשה לשתף אתכם בתמהיל כדאי ומשתלם. ייתכן ותמהיל מסוים יתאים לאדם אחד אך לא יתאים לאדם אחר. המשמעות של העתקה או של בקשת משכנתא ללא ידע מקצועי תהיה גרועה מאוד ולכן בשונה מאתרים אחרים אין לנו שום עניין להציע לכם דרכים לבנות תמהיל משכנתא
המשמעות אם כך לתמהיל משכנתא תהיה אדירה! ככל שהיא מותאמת יותר לצרכים שלכם כך הסבירות היא שתשלמו כמה שפחות כסף ותיהנו מיציבות גבוהה ככל האפשר. דבר שיאפשר לכם לעמוד בהחזרים ולשמור את הזכויות על הדירה שרכשתם. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שדואג לאינטרסים שלכם ולא לאלו של הבנק ואנו נשמח לעזור לכם בזה.
רוצים שנבנה עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית? פנו אלינו!
