תכנון משכנתא: איך מתכננים נטילת משכנתא בחכמה?

קווים מנחים לצורך תכנון משכנתא מאת רו"ח גנדי גורביץ', המרכז להתחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38

תכנון משכנתא בצורה נכונה

האם נושא המשכנתא רלוונטי לדיירים שמתעניינים בתמ"א 38? בוודאי שכן. קודם כל, נושא המשכנתא יכול להיות רלוונטי כמעט לכל אחד: לפני רכישת דירה, לאחר רכישת דירה, מיחזור משכנתא לצורך שיפור תנאים, תוספת או קבלת משכנתא לצורך השגת מקור כספי לשיפוץ הדירה או רכישת רהוט יקר, תוספת או קבלת משכנתא לצורך מקור כספי לכל מטרה (למשל, חופשה חלומית).

מטרת המאמר הזה – לסייע לבעלי דירות להבין את עיקרי המושגים בתחום המשכנתאות לקבלת החלטות נבונות ומחושבות ברכישת דירה ו/או בכל פעולה אחרת לעניין משכנתא. אין בכוונת המדריך הקצר הזה, כמובן, לכסות את כל הבדיקות המקצועיות, אך הוא בהחלט כלי עזר כדי להימנע מטעויות נפוצות.

ראשית, כמה מספרים:
1,000,000 ש"ח, 25 שנים, 2% – 4,239 ש”ח.
1,000,000 ש”ח, 25 שנים, 4% – 5,278 ש”ח.
הפרש – 1,039 ש”ח.

סט המספרים הראשון – משכנתה בתנאים ממוצעים.
סט המספרים השני – אותם מספרים רק עם גידול ריבית ב-2%.

אם מדובר במשכנתא צמודת מדד והמדד יעלה בשנה ב-2% אז קרן ההלוואה תגדל בכ-20 אש”ח, מדוע כל זה חשוב? כי ברוב המשפחות הוצאות הדיור (משכנתא או שכ”ד) מהוות כשליש מהתזרים הפנוי. זו הוצאה מהותית בפני עצמה ואם נוסיף לכך עובדה שמחירי הדיור עלו בשנים האחרונות, אז בכלל המצב ייראה עוד יותר מורכב.

כיצד להימנע מטעויות נפוצות בתכנון משכנתא ב-5 צעדים פשוטים:

1. תקציב – לשקול את כל ההוצאות הצפויות: מחיר דירה, מס רכישה, עמלת תיווך, אגרות שונות, שכ”ט עו”ד, שינויים בדירה, ריהוט ומכשירים וכו’. הסיכום של כל ההוצאות יביא למספר שצריך לממן אותו ממקורות זמינים ובטוחים (זה נקרא "הון עצמי למשכנתא").
2. סכום משכנתא – צריך להחליט על הון עצמי פנוי ולהתאים לפיו סכום שנדרש לממנו באמצעות משכנתא.
3. מסלולים – בניית תמהיל משכנתא.
4. הכנסה פנויה – בדיקת תזרים מזומנים לעמידה בהחזר חודשי.
5. התמחרות – בחירת הצעה אופטימלית ביותר לפי מכלול השיקולים לעיל.

תקציב

כולם מבינים שכדאי להקטין את העלויות ככל הניתן. אבל, לתקציב יש גם השפעה תזרימית. הבנק למשכנתאות מחשב סכום משכנתא לפי מחיר הדירה או הערכה שמאית, הנמוך מביניהם. שאר ההוצאות צריך לממן מהון עצמי ולכן יש חשיבות רבה לזהות ולכמת אותן מראש.

סכום משכנתא

כפי שנאמר לעיל, סכום משכנתא מחושב לפי מחיר הדירה או הערכה שמאית, הנמוך מביניהם. לפי הוראות בנק ישראל הבנק יכול לתת משכנתא עד 75% מערך דירה. מדוע צריך להתייחס לנתון הזה בכובד ראש? תחשבו לרגע (ברור שאתם לא מאמינים בכך – אחרת לא הייתם קונים דירה כעת, אלא הייתם מחכים) שמחירי הדירות יורדים ב-10%.
נקח דוגמא מספרית:
רכשתם דירה ב-1 מליון ש”ח (על מנת שיהיו מספרים עגולים לחישוב) ולקחתם משכנתא 750 אלפי ש”ח.
נניח בעוד שנה מחיר הדירה (לאחר ירידה גורפת של השוק ב-10%) יהיה 900 אלפי ש”ח כאשר המשכנתא, לאחר החזרים שוטפים, תהיה 730 אש”ח (81% מערך הדירה).
תזכרו שאתם צריכים לעמוד ביחס מקסימלי (75%) לאורך כל תקופת ההלוואה, כלומר, בדוגמא לעיל בנק יכול לדרוש מכם פירעון מיידי בסך 55 אלפי ש”ח כדי להעמיד את המשכנתא על סך 675 אלפי ש”ח – 75% מתוך 900 אלפי ש”ח, או למכור את דירתכם לפירעון מלוא המשכנתא. במידה ואתם לוקחים מקסימום משכנתא מותרת כדאי לכם להכין תכנית ב' למקרה המתואר לעיל.

מסלולים

יש מגוון גדול של מסלולי משכנתא (לא צמודה, צמודה לפריים, צמודה למדד, צמודה לעוגן מק”מ, צמודה ל-$, צמודה ל-€ ועוד). אבל, בכל הריבוי הזה חשוב להבין שיש רק שני טיפוסים עיקריים: לא צמודה לכלום וצמודה למשהו (עוד מעט אסביר מהו אופי הצמדה ואיך להתייחס אליה). אחרי שעושים את ההפרדה הנ"ל – הכל נהיה הרבה יותר פשוט. אתם צריכים לענות לעצמכם לשתי שאלות:

1. האם ההכנסה הפנויה שלכם צמודה למשהו?
2. והאם אתם רוצים לקחת סיכון ספקולטיבי?

מדוע זה חשוב? כיוון שהחלטה לקחת משכנתא צמודה למשהו יכולה להיות הגיונית רק אם ההכנסה שלכם צמודה לאותו בסיס (למשל מדד מחירים לצרכן או $) או אם אתם רוצים, בנוסף לרכישת הדירה עצמה, גם לקחת סיכון (אולי אתם רואים בזה דווקא סיכוי) שהבסיס ישתנה חזק (כמו, למשל עלייה חדה ב-€).

גם בהלוואה צמודה קיים שוני. יש משכנתאות שקרן שלהן גם עולה עם גידול בבסיס (הצמדה למדד או ל-€) ויש כאלה שלא (הצמדה לעוגן, למשל).

כדאי לבחון היטב גם משאבים לפירעון מוקדם (ברור שכעת אתם לא חושבים על זה כאופציה, אבל כעבור זמן התכניות יכולות להשתנות).

הכנסה פנויה

ניתן להשוות בין רכישת דירה לעסק. בכל עסק ניהול תזרים מזומנים מהווה אבן יסוד להישרדות (אומנם חלק מהעסקים מזניחים זאת, אך, לרוב, זה לא מסתיים טוב). כך הדבר גם ברכישת דירה, צריך לתכנן את התזרים היטב וכאן תשתמשו בכל מה שלמדתם מהסעיפים הקודמים. איך ניגשים לזה? ראשית, כדי להסיר חשש מהנושא הטכני ארגיע אתכם – לא תצטרכו לעשות חישוב החזר משכנתא ידנית כיוון שיש מחשבונים לכך (מחשבון משכנתא של אפיקים 38). תסכמו את כל ההוצאות, תחלצו את סכום ההלוואה, תחליטו על אופי ההצמדה אם בכלל, תקבעו מרווח הוצאה חודשית שתוכלו לעמוד בה ותתחילו לבצע סימולציות. אל תשכחו להוסיף הוצאות שקשורות למשכנתה: עמלת פתיחת תיק, עלות הערכת שמאי מקרקעין, דמי ביטוח נכס, דמי ביטוח חיים. המטרה שלכם – להגיע לריבית אופטימלית לפי כל הפרמטרים. במידה וכן תחליטו ללכת על מסלול צמוד, אל תשכחו לעשות סימולציות לעליית בסיס ההצמדה ובכך עליה בהחזר משכנתה.

התמחרות

הגעתם לשלב האחרון – בחירת ההצעה הטובה ביותר. זה קצת דומה למה שקורה בשוק התקשורת. בגין הוצאה חודשית בכמה עשרות ש”ח (טלפון נייד, אינטרנט וכו') אתם עושים מאמצים כדי למזער אותה. אז בגין הוצאה בכמה עשרות אלפי ש”ח לא תעשו בדיוק אותם מאמצים, לפחות? לאחר שקבעתם לעצמכם את המסלול, תפנו למספר בנקים (כמה שיותר) ותדרשו הצעה בדיוק למסלול שאתם בחרתם (כך תוכלו ביעילות להשוות בין ההצעות). תזכרו שעם בנקים ניתן להתמקח .

בתקווה כי המאמר יעזור לכם בעולם המשכנתאות. אף מדריך לא יכול לכסות את כל הניואנסים, אך כן יכול להתוות את הדרך.

בנוסף מצורפת טבלת רגישות לשינוי בריבית (לוח שפיצר לפני הצמדה):

סכום משכנתא בש”ח	תקופת משכנתא בשנים	ריבית שנתית נומינאלית של משכנתא ב-%	החזר חודשי בש”ח לפני הצמדה	תוספת מצטברת של תשלום חודשי בש”ח לפני הצמדה
1,000,000	25	1%	3,769	0
1,000,000	25	2%	4,239	470
1,000,000	25	3%	4,742	973
1,000,000	25	4%	5,278	1,509
1,000,000	25	5%	5,846	2,077

אני מאחל לכם רכישה בטוחה ומושכלת! אפיקים 38 – פינוי בינוי ותמ"א 38

לפניה וקבלת ייעוץ מקצועי בנוגע לנטילת משכנתא, השאירו פרטים: