כולם יודעים, בעתיד הלא רחוק שכונות חדשות יצוצו בכל עיר בישראל כאשר חלק ניכר מהדירות יוצאו לציבור במחירים נוחים במיוחד במסגרת מחיר למשתכן. כאשר ההיצע גדול מאוד והמחירים ריאלים קשה מאוד לבחור את הדירה בה אנו נקבל את התנאים הטובים ביותר וכמובן גם את התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה. אז איך בוחרים דירה? האם מומלץ להשתקע במיקום מסוים? במאמר הבא ננסה לענות על חלק מהשאלות בשימוש בדוגמאות חיות משכונות חדשות שעתידות להיבנות בשנים הקרובות.
שכונות חדשות – אתגרים חדשים
קניית דירה אינה רכישה פשוטה כפי שאנו נוהגים לצרוך מוצרים שונים, וזאת מאחר ולרכישת דירה יש שיקולים רבים ומגוונים שמשפיעים על הנכונות שלנו לשלם את המחיר המבוקש וכמובן שככל שהשירותים לתושב טובים יותר, ככל שהחינוך טוב יותר – כך אנו מוכנים לשלם יותר אך אלו רק חלק מהנושאים בהם רוכשי דירות נדרשים לפתור.
רכישת דירה חדשה בשכונה מבוססת ומוכרת, רכישת דירה יד שנייה בשכונה קיימת, רכישה באזור בו אתם מבקרים לעתים קרובות אינו מורכב במיוחד וזאת מאחר ויש לנו תשובות לכמעט כל השאלות שעולות במוחנו וזאת מאחר וביכולתנו לבקר במקום ולראות בעיננו האם האזור מוצא חן בעיננו. אך מה קורה כאשר אנו רוכשים דירה בשכונה חדשה? שכונה שנכון לשעה זו אינה קיימת? אין לנו יכולת לקבל מענה על שאלות חשובות מאוד וההשקעה הגדולה כל כך מרתיעה רבים וזאת למרות שבעתיד האזור כולו יפותח ומחירי הדירות יעלו ללא ספק.
איך יודעים מה צפוי להיות בעתיד?
נכון. שכונה חדשה תהיה מלאה בתעלומות שאף אדם אינו יכול לענות עליהם בצורה אחראית. לא ניתן לדעת אילו אוכלוסיות יבחרו להתגורר במקום. הרי אין וועדת קבלה שתסנן את המועמדים אלא הגרלות או שיטת כל הקודם זוכה בה כל אדם יכול לרכוש דירה. איננו יודעים מהי רמת החינוך או מהי רמת ההשקעה של העירייה בסביבה זו והאם בטוח לגדל במקום ילדים וכן הלאה..
כדי לקבל תמונת מצב עלינו לעשות מאין זום אווט ולנסות לבחון את הסביבה החדשה לפי בני המקום הקרובים ביותר. לרוב שכונה חדשה תורכב ברובה מבני העיר בה היא ממוקמת עם דגש על שכונות סמוכות וככל שהסביבה מפותחת ובריאה יותר כך הסיכוי שתהיו מרוצים מהעסקה הולכים וגדלים.
אז מה עלינו לבחון?
- תכנית מתאר בה מפורטים אלו סוגי תשתיות ובניינים ייבנו במקום והאם יהיו ראות ירוקות וגני ילדים לצד מבני ציבור רבים.
- מה הן התכניות הכלל ארציות לפיתוח אזורי כך שנוכל לדעת האם בעתיד עיר זו בה נשקיע צפויה להתעשר ולגדול.
- אילו בתי ספר קיימים בעיר ומהי רמת ההשקעה של העירייה ושל ההורים והאם הציונים של הילדים אכן טובים מספיק.
- נבדוק מי אמון על התשתיות המקומיות והאם יש מועד לסיום הפיתוח (הסכמי גג) כדי שתכנסו לדירה עם תשתיות ראויות.
לרוב שכונות חדשות שנבנות בסטנדרטים גבוהים וברמת גימור די גבוהה יהיו גולת הכותרת של העיר והעירייה תבחר להשקיע בשכונות חדשות אלו כמה שיותר כדי למשוך אוכלוסייה חזקה לעיר וכמובן גם כדי לבנות שם טוב לסביבה. מסיבה זו העירייה גם נוטה לעודד בניית דירות 4 חדרים ומעלה שיקרות מאלו הקטנות וכמובן גם דורשת ארנונה בתעריף יקר יותר ובחישוב ארנונה מחמיר וזאת כדי לממן את השירותים שתקבלו. ולכן יש לבדוק פרטים נוספים כדי שתוכלו לדעת שאתם עומדים בהוצאות הקיום במקום:
- תעריף ארנונה: מה גובה התעריף בשכונות הסמוכות ובאלו שיטות מדידה הם משתמשים.
- דמי ניהול: בניינים בפרויקטים חדשים נבנים לגובה רב לעתים קרובות ולכן מחייבים חברת ניהול שגובה סכום לא קטן.
- עלות נסיעה: במידה והשכונה מרוחקת מהעיר ומקומות העבודה יש לבחון עלויות נלוות על תחבורה ציבורית ונסיעה ברכב.
כדי להדגים את הנושא ניקח 3 שכונות חדשות שנמצאות בבנייה:
- פרויקט "C1" בעפולה.
- פרויקט "פארק הים" בבת ים.
- פרויקט "המע"ר" במודיעין.
1. פרויקט C1 בעיר עפולה (2,927 יח"ד)
פרויקט זה ממוקם ממש בצפון העיר וישלב בין רמת מגורים של צמודי קרקע לאלו בבניינים גבוהים. זהו רק אחד מהפרויקטים המתוכננים בעיר וזאת מאחר והעיר גודלת במהירות רבה ומקבלת רוח גבית חזקה ממגוון גופים שרואים בה פוטנציאל אדיר להיות מוקד תעסוקה ומגורים משמעותי מאוד. כך לדוגמה צפויים להיבנות בעיר מתחמי הייטק חדשים, מרכזים מסחריים חדשים ועדכניים, תחנה מרכזית חדשה וראויה שתחליף את זו הקיימת.
כאשר הגורם שצפוי לקדם את העיר בצורה המשמעותית ביותר זהו "רכבת העמק" שצפוי להיפתח כבר בשנה הקרובה ותאפשר לתושבי העיר להגיע לחיפה ולשאר הערים הגדולות בתוך פרק זמן קצר וזאת מבלי לוותר על רמת החיים בעיר וכמובן לרכוש דירות במחיר מוזל. כיום מוצעים דירות במחיר למשתכן בעיר במחירים שנעים סביב 700,000 ש"ח לדירה רחבת ידיים בגודל 120 מ"ר סכום סביר לכל הדעות דבר שאמור לאפשר לזוגות צעירים ממעמד הביניים וממשפחות טובות להגר לעיר ולחזק את האוכלוסייה המקומית.
בפרויקט זה מתוכננים להיבנות דירות ובתי קרקע אך גם שירותים רבים לתושב. כבר כיום מתוכננים בשכונה החדשה מרכזי תרבות, פארק משמעותי בלב השכונה וכמובן בתי ספר וגני ילדים איכותיים וחדישים שיאפשרו לתושבי השכונה החדשה נגישות לחינוך מתקדם כפי שמכירים בשכונות חדשות במרכז הארץ. השקעה בפרויקט C1 כיום יכולה להתברר כמוצלחת מאוד וזאת למרות שיש שיראו פגמים שונים בעיר עפולה שלא זכתה לימי זוהר רבים.
בשכונה זו נבחן את הפרטים הבאים:
- מי החברות שצפויות לבנות במקום?
- כמה אחוז מהדירות מוצעות במסגרת מחיר למשתכן?
- מה הקרבה לתחנת הרכבת החדשה ולמרכז העיר?
- מה תהיה תמהיל הדירות ומי הן השכונות הסמוכות?
2. פרויקט פארק הים בעיר בת ים (10,000 יח"ד)
פרויקט פארק הים או אם תרצו "רובע פארק הים" מגיע עד לקו החוף ומבטיח תמהיל קצת שונה משכונות סטנדרטיות למגורים וזאת מאחר ומתוכננים להיבנות עשרות אלפי יחידות דיור בבנייה רוויה לצד מרכזי תעסוקה ומתחם שלם למלונות. במתחם המלונות נבנים כיום שלושה מלונות ראשונים שיכללו כ-1,000 חדרים, מרכז התעסוקה צפוי להיות רחב ידיים ולכלול-2.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ותעסוקה וזאת כמובן כאשר חלק מהאזור מתוכנן מראש כפארק חוף וכשמורת טבע בה לא ייבנו דירות או מלונות גם בעתיד.
מגורים בסביבה אורבנית שמשלבת עסקים, תיירות ומגורים לצד שימוש נכון במשאב הטבע החשוב מכל, הים. מבטיח מחירי דירות גבוהים מאוד והגירה חיובית של בעלי אמצעים שיראו בפרויקט זה מעין תחליף לתל אביב. רכישת דירה בסביבה מסוג זה מבטיחה שהעירייה תשקיע מעל ומעבר בתחזוקה שוטפת ובתנאי מחיה הוגנים לתושבים. מעבר לכך באמצעות הארנונה מהמלונות ומגדלי המשרדים מובטח לעירייה הכנסה נאה שיכולה אף אולי להוריד במעט את גובה הארנונה שהתושבים משלמים.
בשכונה זו נבחן את הפרטים הבאים:
- אלו מוסדות חינוך צפויים להיבנות במקום?
- מה תמהיל המגורים והעסקים – כלומר מה הקרבה שלהן זו לזו.
- אלו תנאי חנייה ומגורים צפויים להיות?
- איך נראות שכונות בעלות תמהיל זהה בתל אביב או בשאר הארץ?
3. פרויקט המע"ר בעיר מודיעין – מכבים – רעות (1,500 יח"ד)
המע"ר הוא ראשי תיבות "מרכז עסקים ראשי" והוא צפוי להיות לב ליבה של עיר השינה הגדול בישראל. כידוע העיר מודיעין מציע תנאי מחיה טובים מאוד לתושבים אך אין בה מקומות עבודה או אף מקומות בילוי רבים. מדובר באחת הערים האיכותיות והמבוקשות בישראל וזאת מאחר והיא נמצאת בין הערים ירושלים ותל אביב ונוח להגיע ממנה לשלל מקומות עבודה. כיום מתכננים בעיר את המע"ר שצפוי סוף סוף לאפשר לתושבי העיר להישאר לעבוד בעיר.
מרכז העסקים החדש יכלול בעיקר בנייני משרדים ומסחר אך גם מוסד להשכלה גבוהה לצד מעונות לסטודנטים ומגוון שירותים לציבור. כיאה לעיר המתוכננת ביותר בישראל גם המע"ר מתוכנן בקפידה רבה והולם את העיר כך שסביבת המגורים תהיה מתוכננת היטב ולא תתערבב באופן ישיר עם סביבת העסקים והמסחר. כאשר הרצון הוא לאפשר לתושבי העיר לעשות מעט שימוש עם הרגליים ולכן במרכז המע"ר תיבנה שדרה מרכזית בה ניתן להגיע ממקום למקום בקלות רבה וזו תמוקם בקרבה לתחנת הרכבת, התחנה המרכזית, קניוני עזריאלי ובניין העירייה שיבנה בעתיד.
במפתיע דווקא בעיר מודיעין יש את אחד מהשיווקים הראשונים של מחיר מטרה שתאפשר לזוגות צעירים וזכאים לרכוש דירה במקום במחיר הנמוך בעד 30% מערך הדירות הרגיל שעומד על 1.35 מיליון לדירת שלושה חדשים ו- 1.95 מיליון לדירת חמישה חדרים. בשונה ממחיר למשתכן במחיר מטרה גם משפרי דיור זכאים להירשם להגרלות ומשכך צפוי תמהיל טוב יותר של אוכלוסייה אמידה לצד זוגות צעירים בתחילת דרכם.
בשכונה זו נבחן את הפרטים הבאים:
- מה הם הסיכויים שלנו לזכות במחיר מטרה?
- לאלו מוסדות חינוך ישלחו הילדים של שכונה זהו?
- אלו חברות צפויות לבנות במקום ובאלו רמות גימור?
אלו כמובן רק דוגמאות למאפיינים של שכונות חדשות שבתחילת דרכן או שכלל עוד לא נבנו. ניתן לנסות להשוואת ביניהם כדי לקבל את הפרויקט המתאים ביותר עבורכם ושעונה על הצרכים שלכם בצורה האופטימלית וזאת מאחר ואחרי הכל דירה לא ניתן להעביר ובמקרה של מחיר מטרה או מחיר למשתכן גם לא ניתן למכור למשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 – טופס אכלוס.
