שימוש חורג: איך ומתי ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג בנכס?

שימוש חורג כשמו הנו שימוש החורג מתכנית בניין עיר המקורית. במסגרת הסדרת התכנון והבניה בישראל יש הגדרות שימוש לכל גוש וחלקה. ישנם חלקות אשר הוגדרו לשימושים חקלאיים, ישנם חלקות אשר הוגדרו לשימושיים מסחריים ואחרים כמובן שהוגדרו למגורים. לעתים אדם רוצה לעשות שימוש חורג בנכס בבעלותו. כלומר, ברצונו להשתמש בנכס בניגוד לתכנית המקומית. בכדי לעשות זאת יהיה עליו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשת אישור שימוש חורג ועל כך במאמר זה.

שימוש חורג

הצורך בהיתר שימוש חורג קיים בעיקר בנכסים למגורים. כלומר, נכסים שבהגדרתם בתכנית בניין עיר נועדו למגורים בלבד. בעלי דירות מתאימים את דירתם לקבלת קהל ואו אף הופכים דירה לקליניקה פרטית וזאת תוך שמבקרים רבים עוברים בשטחים ציבוריים של יתר השכנים בבניין. הדוגמאות הטובות ביותר לשימושים חורגים בנכסים הם:

1. שימוש חורג מתכנית – שימוש בדירה למגורים כעסק וקבלת קהל.
2. שימור חורג מהיתר – פיצול דירה או בניה בניגוד לתכנית המותרת.

דוגמאות לשימוש חורג המחייב קבלת אישור:

להלן מספר דוגמאות לשימושים חורגים שכולם מכירים:

דוגמאות לשימוש חורג מתכנית:

• גני ילדים – רוב גני הילדים מצויים בבתים פרטיים בשטחים המוגדרים למגורים.
• אנשי מקצוע:
  • עורכי דין – עורכי דין נוטים להתמקם בדירות מגורים בבניינים רגילים.
  • יועצים – יועצים יכולים לפעול מביתם ולקבל קהל בדירת מגורים רגילה.
  • רואי חשבון – רואי חשבון נוטים לעבוד מביתם הפרטי.
• אנשי רפואה:
  • רופאי שיניים – רופאי שיניים בחלקם מתאימים דירה כקליניקה פרטית.
  • פסיכולוגים – פסיכולוגיים מקבלים קהל בדיסקרטיות בדירות מגורים.
  • קאוצ'רים – קאוצ'רים מקבלים קהל ואף עורכים מפגשים בבית מגוריהם.
• אנשי טכנולוגיה:
  • מתכנתים – מתכנתים רבים עובדים מביתם ומעטים מקבלים קהל בדירתם.
  • מעצבים גרפיים – מעצבים עובדים בחלקם הגדול מדירת מגוריהם.
  • אנשי שיווק – אנשי מכירות וקידום שתפקידם מאפשר להם עבודה מהבית.
  • ועוד..

*השכרת דירה לעסק – כדאי לבדוק עוד על מיסוי מקרקעין (מס שבח) לדירה ששימשה לעסק.

דוגמאות לשימור חורג מהיתר:

• חלוקת דירה – חלוקת דירה ליחידות דיור לשם השכרתם ברווח.
• בניה ללא היתר – בניה בניגוד להיתר הבניה שהתקבל למבנה.
• בניה בקרקע חקלאית – שימוש בקרקע חקלאית לצורכי מסחר או מגורים.

איך ומתי ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג בנכס?

יש הבדל באופן בו מקבלים אישור שימוש חורג בנכס בין סוגי השימושים החריגים ולכן אנו נחלק בין הסוגים השונים:

שימוש חורג מתכנית:

כל רשות מקומית מתנהלת בצורה ייחודית לה. כלומר, ישנם רשויות שמאשרות באופן גורף לאנשי מקצוע מסוימים לעבוד מדירת מגורים. כך לדוגמה, ערים רבות מאפשרות לגני ילדים לפעול מדירות מגורים, ערים רבות מאפשרות לעורכי דין ורואי חשבון לקבל קהל בדירת מגורים המיועדת לשימוש זה.

היתר שימוש חורג מתכנית בניין עיר ניתנת לשיקול דעתה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כלומר, במידה ואתם רוצים להתחיל לקבל קהל בדירת מגורים המצויה באזור המוגדר למגורים בלבד יהיה עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדה המקומית אשר תשקול את פרטי הבקשה ותקבל החלטה בעניין. עליכם להגיש את הבקשה עם הפרטים הבאים:

• מהות הבקשה – עליכם להציג את טיב השימוש בנכס הדורש שימוש חורג.
• נימוקים בעד הבקשה – הצגת הסיבות לכך שאתם רוצים לפעול מתוך דירת מגורים.

במקרים רבים כאשר יש אישור גורף ברשות המקומית לעסקים מסוימים הפועלים מתוך דירות מגורים כל שיהיה עליכם לעשות זה להגיש הצהרה מסודרת והודעה על השימוש החורג בכדי לקבל את ההיתר המיוחל. כל היתר ניתן לפרק זמן מוגבל וזמן זה נקבע על ידי הוועדה המקומית בהתאם לשיקוליה.

*עסקים שאינם מקבלים קהל נדרשים לאישור שימוש חורג אך לרוב נמנעים מבקשתה כי לא ניתן לדעת על הפעילות בדירה.

שימור חורג מהיתר:

שימוש החורג מהיתר הבניה כבר יידרשו להתנהל בצורה שונה לחלוטין. כלומר, עליהם להגיש בקשה מורכבת הרבה יותר ולרוב קשה הרבה יותר לקבל את האישור הרצוי מהרשות המקומית. יש שני סוגי מקרים עיקריים בהם נדרש לאישור שימוש חורג מהיתר בנכס:

1. בקשה רגילה לשימוש חורג – בקשה המוגשת מלכתחילה לביצוע שינויים פיזיים בנכס בניגוד לתכנית בניין עיר.
2. בקשה לשימוש חורג כתוצאה משינוי – כאשר יש שינוי בתכנית בניין עיר שהופכת את השימוש הקיים ללא חוקי.

לא ניתן לדרוש שינוי משמעותי בהיתר הבניה הקיים. אך לעתים כאשר יש סטייה קלה מהתכנית המקורית, כאשר השינוי אינו משמעותי ביחס לתכנית המותר, הרי שניתן יהיה לנסות לקבל היתר שימוש חורג מהוועדה המקומית. מאחר ומדובר בבקשה מהותית אשר אישורה לרוב אינו מוגבל בזמן, מדובר בבקשה מורכבת מעט יותר מזו המוצגת מעלה:

בקשה לשימוש חורג מהיתר תוגש על ידי אחד מבעלי המקצוע הבאים:

• אדריכל.
• הנדסאי בניין.
• הנדסאי אדריכלות.
• מהנדס בניין.

הבקשה עצמה מחולקת לשלבים הבאים:

1. בקשה למידע – קבלת מידע לגבי היתר הבניה הקיים.
2. הגשת בקשה לשימוש חורג – דומה מאוד לבקשת היתר בניה רגילה אך כוללת נימוקים והסברים לצורך בשימוש חורג.
3. פרסום בקשה לשימוש חורג – פרסום הבקשה על ידי המבקש עוד קודם לדיון בנושא בעיתונים, אינטרנט ובחזית הנכס.
4. אישור בקשה לשימוש חורג – מהנדס הוועדה יקבל החלטה על סמך היתר הבניה המקורי אם לאשר או לשלול הבקשה.

במידה ואכן מדובר בסטייה קלה מהתכנית ואין הפרעה ממשית הרי שייתכן מאוד שמהנדס הוועדה יתחשב בבקשה המנומקת כהלכה ויאשר את השימוש החורג והקבוע בנכס. לעומת זאת, במידה ואין הצדקה לכך או כאשר מדובר בחריגה משמעותית הרי שהסיכויים לאישור שימוש חורג קטנים בהרבה.

נדרשים לעורך דין מקרקעין במקרה של שימוש חורג? השאירו פרטים: