רכבת העמק החדשה – איך רכבת העמק תשפיע על מחירי הנדל"ן בסביבה?

רכבת העמק החדשה צפויה להיפתח לשירות ציבור במהלך שנת 2016 לאחר עיכובים לא מעטים. רכבת העמק החדשה צפויה לנוע במהירות של 160 קמ"ש מחיפה ועד בית שאן כאשר זמן הנסיעה בין ערים אלו יעמוד ככל הנראה על 50 דקות בלבד! בשנת 2010 כאשר הוחלט על הקמת רכבת העמק החדשה כחלק מהרצון לקרב את ערי הפריפריה למרכז הארץ היו רבים שהאמינו שבדומה לרכבת לאילת גם רכבת זו לא תצא לדרך בעיקר בגלל שאין היתכנות כלכלית למהלך אך באורח פלא העבודות החלו וכבר ניתן לראות תוצאות בשטח כאשר בשנת 2012 החלו לעבוד על המקטע הראשון מלב המפרץ לכפר יהושע.

רכבת העמק החדשה

לפני שנתייחס למשמעות של השקעה בערים בעמק ובצפון בכלל שצפויות להיות בקרבה לפסי רכבת נספר מעט אודות הרכבת כדי שתוכלו להבין היכן כדאי להשקיע ומה המשמעות של הרכבת בהקשר ישיר לאורח החיים ולרמת מחירי הנדל"ן בסביבה כולה. מעבר לעובדה שנוסעים יוכלו להגיע במהירות רבה לחיפה ומשם הישר לערי המרכז מבלי להתעייף במשא בין אוטובוסים, ומבלי להתייחס לכך שסוף סוף יהיה תחבורה ציבורית בין ערי הצפון, יש משמעות רבה בהעברת סחורה מירדן אל הים התיכון דבר שצפוי לייצר מקומות עבודה רבים בחיפה וברכבת ישראל בפרט.

אך בואו נתייחס לנתונים היבשים:

• משך העבודות: העבודות החלו בשנת 2011 וצפויות להסתיים בסוף שנת 2016 אם הכל ילך כשורה.
• עבודות בשטח: 5 מתוך 19 מקטעים סוימו. העבודה מתבצעת על ידי 12 קבלנים ואלפי עובדים.
• פרטי הנסיעה: הרכבת תנוע במהירות של 160 קמ"ש על פני 60 ק"מ כך שנסיעה תמשך 40-50 דק' בהתאם למיקום.
• עלות הרכבת: 4 מליארד ש"ח שמשולמים עבור 5/8 תחנות רכבת, 26 גשרים באורך כולל של 5.5 ק"מ ומנהרה באורך 1 ק"מ.

כפי שניתן לראות מדובר בפרויקט יקר ומשמעותי מאוד.

אז איך פרויקט זה משפיע על מאוד על החיים בעמק.

השפעת רכבת העמק החדשה על מחירי הדירות

הערכות הן שברגע שקו תחבורה הולם יעבור ביישובים המנותקים כיום כליל מיתר המדינה. בשלב ראשוני יהיו חמישה תחנות רכבת מאוד משמעותיות כאשר לב המפרץ בחיפה מחבר בין רכבת העמק לפסי הרכבת לתל אביב ולכל שאר חלקי הארץ. משם הרכבת תנוע אל עבר כפר יהודה, כפר ברוך, עפולה ובית שאן שצפויה להיות תחנה סופית אך בעתיד הרכבת צפויה להתארך הלאה גם עד הכנרת (תלוי בתקציבי הפיתוח). הערכות מדברות על כך שהגעת רכבת לעיר פריפריה מעלה את מחירי הדירות בכ-20% וזאת מאחר וכעת הם קרובות ונגישות יותר למרכז הארץ ולמקומות עבודה ומשכך הביקוש בהם עולה.

אך חשוב להבהיר מעבר לכך שנתון זה מתבסס על מקרי עבר בהם הערים אמנם לא היו בקרבת רכבת אך כן היו נגישים בתחבורה ציבורית במקרה הספציפי הזה של רכבת העמק החדשה מדובר במהפכה של ממש מאחר ומעבר לעפולה שהחלה ליהנות מתחבורה ציבורית משופרת עם הקמת כביש שש כל יתר הערים בעמק ובגליל סובלים מתחבורה ציבורית נוראית שמרחיקה קונים רבים. כך לדוגמה ניתן לקחת את העיר בית שאן שאמנם מציעה אורח חיים עשיר ונוח לתושביה אך המרחק הבלתי יאמן ממקומות עבודה איכותיים מבריח ממנה את כל בעלי ההשכלה שבוחרים לעבור לחיפה או לתל אביב אך בעתיד יעדיפו להישאר להתגורר בסמיכות להורים בעיר בית שאן.

מתי נרגיש בעליית מחירי הנדל"ן?

ניתן לחלק את עליית מחירי הדירות לשלבים:

1. השלב המקדמי עוד קודם לפתיחת הרכבת – יזמים ומשקיעים בעיקר.
2. השלב הביצועי עם פתיחת הרכבת בו הביקוש לדירות מגורים יעלה.
3. השלב הכלכלי עם צבירת מוחות ואנשי מקצוע בו יפתחו מקומות תעסוקה ויוקמו חברות חדשות.

הראשונים לזהות את הפוטנציאל הם לרוב חבורת המשקיעים שרואים הזדמנות לרכוש כמה דירות במחירים מגוחכים כאשר עם הזמן עוד ועוד משקיעים בוחרים להמר על העיר בה כעת עוברת רכבת. המחירים מושפעים מהביקוש והם עולים אך בשלב ראשון לא בחדות גדולה מידי. ברגע שהרכבת אכן הופכת למציאות מורגשת בתוך פרק זמן די קצר עליית מדרגה במחירי הדירות מאחר וכעת הביקוש הופך לקשיח ואמיתי ובו תושבי המקום כבר אינם נאלצים לעזוב אלא בוחרים להישאר ולפתח את המקום דבר שמשפיע באופן ישיר על השכונות הקרובות לתחנת הרכבת וכמובן על העיר כולה.

ברגע שאוכלוסיה איכותית בוחרת להישאר בעיר, ברגע שקל לצאת לעבוד בחיפה ולהישאר להתגורר בבית בבית שאן או בעפולה יש סבירות רבה שהדירות יזכו לתפוסה מלאה ויותר ויותר בעלי תארים אקדמיים ומקצועיים יבחרו להישאר לגור בערים אלו תוך קבלת תמיכה מההורים עם הילדים והישארות במקום החם והאוהב שנקרה משפחה. ברגע שמצב זה יהפוך למקובל יוקמו עסקים בערים אלו. חברות יפתחו סניפים בערים אלו והתעשייה תחל להתחדש ולפרוח למרות המרחק מערי המרכז התוססים והחיים.

ככלל ככל שנראים יותר עבודות בשטח כך מחירי הדירות בסביבה עולים.

היכן צפויה הרכבת לעבור?

1. תחנת רכבת העמק לב המפרץ
2. תחנת רכבת העמק כפר יהושע
3. תחנת רכבת העמק כפר ברוך
4. תחנת רכבת העמק עפולה
5. תחנת רכבת העמק בית שאן

בעתיד צפויות לקום עוד שלושה תחנות רכבת:

1. תחנת רכבת העמק בנשר
2. תחנת רכבת העמק בקריית טבעון (אלרועי)
3. תחנת רכבת העמק בתל יוסף

אז היכן לקנות דירה?

כבר כיום מרגישים בעליית מחירי הדירות בתוואי המסילה של רכבת העמק החדשה. כאשר הערים עפולה ומגדל העמק כבר נהנים מעליית מחירים (ועניין רב במסגרת מחיר למשתכן מתושבי המרכז) כפי שכתבנו בעבר יש לתחבורה ציבורית השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן וכיום יועצי נדל"ן מצביעים ל עפולה כעיר המשתלמת ביותר להשקעה בשנים הקרובות מאחר ויש בה גישה מהירה יחסית לכביש 6, תחבורת אוטובוסים מצוינת והיא כבר מכונה בירת העמק וכאשר הרכבת תחבר בינה לבין חיפה דברים אמורים להתחמם מהר מאוד ולהפוך אותה לעיר עוצמתית וחזקה בפני עצמה

כדי לזהות את הפוטנציאל של העיר ניתן לעקוב אחר תנועת הקבלנים בוחרים לבנות בה בניינים ושכונות חדשות שפונות לאוכלוסיות מיישובים מעורבים כדוגמת נצרת עילית שאינם יכולים עוד לחיות בדו קיום כבעבר עם השתלטות הצד השני על נכסים באזורים היהודיים וכמובן ביקוש שיא של משקיעים ממרכז הארץ שעושים חישוב פשוט ומגלים שבעתיד עפולה צפויה להיות עיר שלא ניתן להתעלם ממנה עוד. הערכות מדברות על כך שלהגיע מחיפה לעפולה ברכבת העמק החדשה ייקח רק 17 דקות והמשמעות היא שבהחלט נראה המשך זינוק מחירים עם המשך העבודות ופתיחת הרכבת בשנת 2017. כמובן שלא רק עפולה זוכה לעליית מחירי הדירות, גם בית שאן, נשר ושלל היישובים הצמודים לתוואי הרכבת נהנים כבר היום מביקוש ער ומעניין רב של משקיעים.

שורה תחתונה:

רבים טוענים שלמרות שהרכבת צפויה לשמש לתחבורה של מעל חצי מיליון נוסעים היא עדיין לא משתלמת כלכלית למדינה. ולמרות זאת המדינה מקדמת את התחבורה הציבורית לצפון ולדרום מתוך כוונה להוריד את לחץ הדיור במרכז הארץ בו להגיע לדירה כבר כמעט בלתי אפשרי ומתוך הבנה שזהו הפתרון הטוב ביותר לטווח ארוך. אנו כמשקיעים יכולים לבחור האם להשקיע בערי העמק והגליל כעת וליהנות מעליית מחירים די בטוחה בעתיד או שמה לחכות ולהשקיע באפיקים אחרים.

רוצים עזרה בהשקעה? לא יודעים איפה להתחיל? פנו אלינו ונשמח לעזור לכם!