קרקע פרטית בטאבו הנו נכס יחסית נדיר בישראל בה רוב הקרקעות בבעלות גופים ממשלתיים והמדינה. במידה ויש לכם קרקע פרטית בטאבו ואו ברצונכם לרכוש קרקע פרטית כהשקעה, כתבה זו תוכל לעזור לכם להבין מה הם האופציות שעומדות לרשותכם בעסקאות מסוגים אלו.
קרקע פרטית בטאבו
עסקאות מקרקעין הנוגעות לקרקעות מחייבות התייחסות שונה מעסקאות מקרקעין על נכסים בנויים. זאת משום שערך קרקע פרטית גבוהה במיוחד. אך גם מאחר ויש לבצע בדיקות רקע ברשויות המקומות תוך בחינה מדוקדקת של התכנית המקומית והצפוי להשתנות בעתיד שישפיע באופן ישיר על הקרקע שבעניין..
מאמר זה מחולק לשניים:
- קניית קרקע פרטית בטאבו.
- מכירת קרקע פרטית בטאבו.
ננסה להציג את הדגשים החשובים שיש להכיר משני צידי המתרס של עסקאות אלו. במידה ויש לכם שאלות ביכולתכם לפנות בטופס הבא:
קניית קרקע פרטית בטאבו:
קניית קרקע פרטית יכולה להיעשות בשני אופנים:
- קניית חלקה – קניית חלקת קרקע גדולה לייעודים שונים.
- קניית מגרש – קניית מגרש (תת חלקה) לבניה עצמית.
בין אם קונים חלקה בשלמותה ובין אם רוכשים מגרש שנועד לבניית בית קרקע פרטי, חשוב מאוד לבצע סדרה של בדיקות שיעזרו לנו לקבל תמונת מצב טובה ומדויקת יותר לשוויה האמיתי של הקרקע. כך לדוגמה נבצע את הבדיקות הבאות:
בקניית מגרש לבניה עצמית נבדוק את הפרטים הבאים:
- בדיקת בעלות על הקרקע – קרקע פרטית תהיה רשומה לזכות המוכר בטאבו.
- בדיקת ייעוד הקרקע – בחינת תכנית מתאר לשימושים המותרים בקרקע.
- אימות היתר בניה – בדיקת קיימות של היתר בניה בתוקף לקרקע שבעניין.
- בדיקת זכויות בניה בקרקע – בדיקה גובה אחוזי בניה מותרים בנכס.
- בדיקת שווי קרקע – בדיקת שווי הקרקע לפי הממצאים בבדיקות הקודמות.
לא תמיד מדובר בקרקע המוגדר למגורים. כלומר, לעתים נרכוש קרקע חקלאית או קרקע לתעשייה כהשקעה ומתוך ציפייה שבעתיד הלא רחוק יתבצע שינוי ייעוד לקרקע שיביא לכך שנרוויח לא מעט כסף מזינוק מידי בערך בקרקע. במקרים מסוימים ניתן להתמקח על מחיר קרקע בהתאם לרמת הביקושים ולסיכון שאותו נוטלים מעצם רכישת קרקע שאינה מופשרת לבניה מידית אך חשוב להיות זהירים ולהיעזר באנשי מקצוע כדוגמת שמאי מקרקעין ואו יועץ השקעות נדל"ן בכדי להימנע מטעויות.
מיסוי בקניית קרקע פרטית בטאבו:
קניית קרקע פרטית בטאבו אכן יכולה להיות עסקה משתלמת ובוודאי בישראל כאשר יש רק מעט קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית באזורי הביקוש. אך יש לדעת שישנם עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון כאשר רוכשים קרקע מכל סוג שהוא לרשות המסים ואו לרשות המקומית:
- מס רכישה על קרקע – מס רכישה בגובה 6% מערך הקרקע ללא הקשר לייעוד הקרקע.
- היטל השבחה – מס על השבחת הקרקע במידה ויש שינוי ייעוד ואו השבחה באחוזי הבניה.
- היטל פיתוח – לפעמים יש לשלם גם היטל פיתוח במידה והקרקע דורשת פיתוח תשתיות.
- מס שבח – במידה ומוכרים את הקרקע לאחר השבחה יש לשלם 25% מערך ההשבחה כמס.
כפי שניתן לראות, קניית קרקע פרטית בטאבו בהחלט מחייבת התייחסות רצינית ושונה מעסקת כדוגמת קניית דירה. ברמה של משא ומתן וברמה של הערכת שווי הנכס וגם בהיבט המיסוי שיוטל עליכם באופן מידי ובהמשך הדרך..
מכירת קרקע פרטית בטאבו:
אלו המחזיקים בקרקע פרטית בטאבו בישראל בהחלט יכולים להחשיב עצמם כברי מזל. רוב הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה שמספספרת בקרקע כראות עיניה. לעומת זאת, היזמים והקבלנים לצד משקיעים לוטשים עיניים על הקרקעות הפרטיות שניתן לרכוש ולבנות על גביהם פרויקטים שונים ואו ליהנות מתשואה עם השנים ומשכך מחירם נוטה לעלות אט אט עם התייקות הנדל"ן בישראל ובעולם כולו..
לפני שמוכרים קרקע פרטית בטאבו כדאי לבדוק את הפרטים הבאים:
- בדיקת ייעוד הקרקע – במקרים מסוימים ניתן להסב ייעוד קרקע.
- הסדרת בעלות בקרקע – חתימה על הסכם שיתוף במקרקעין להסדרת בעלות.
- בדיקת היתכנות להשבחת הקרקע – בחינת האפשרות להרוויח יותר על העסקה.
- בדיקת שווי השוק של הקרקע – חישוב והערכת השווי שניתן לקבל על הקרקע.
- בחינת סוג העסקה – מכירה מלאה או מכירה חלקית, מכירה רגילה או עסקת קומבינציה.
- ועוד..
ערך קרקע מושפעת משלשה גורמים עיקריים:
- מיקום הקרקע – מיקום הקרקע ביחס לביקושים בשוק.
- ייעוד הקרקע – קרקע חקלאית / תעשייתית / מגורים ועוד..
- זכויות בקרקע – מה וכמה ניתן לבנות בקרקע.
כלומר, בעוד בהקשר של מיקום הקרקע אין לנו דבר לעשות, בהחלט ניתן לבחון אפשרות לביצוע השבחת קרקע קודם להוצאת הנכס היקר כל כך למכירה. השבחת קרקע נעשית על ידי שינוי ייעוד הקרקע למגורים ואו כמובן הגדלת זכויות הבניה הקיימות בצורה מהותית כך שקרקע זו שווה הרבה יותר כסף בעבור המשקיעים. מומלץ לגשת לרשות המקומית ולבחון את התכניות העתידיות קודם לקבלת החלטה על מכירת הקרקע. לחלופין, ניתן לבקש הערכת שמאי לקרקע שבעצם תתייחס לערך הקרקע במועד הבחינה ולהשפעות אפשריות גם בעתיד..
מיסוי במכירת קרקע פרטית בטאבו:
כל עסקת מקרקעין בישראל מחויבת במס. גובה המס נקבע בין היתר ביחס לטיב הקרקע, מועד הרכישה של הקרקע, מועד מכירת הקרקע וכמובן גובה ההשבחה על הקרקע בהתאם לעסקת המכירה. לעתים, קרקעות עוברות בירושה מיד ליד ומכירת הקרקע תחייב הוצאות גבוהות במיוחד על מיסוי. בכדי לעקוף נושא זה, ניתן למכור את הקרקע בצורה מעט שונה על ידי העברת זכויות על הקרקע ליזם פרטי שיבנה בניין דירות על גבי הקרקע וייתן חלק יחסי מן הדירות לבעלי הקרקע (עסקת קומבינציה) וכך בעצם כל עוד הדירות לא נמכרו בפועל לא מכרתם את הנכס.
מעבר לשומת המס לפי חוק מיסוי מקרקעין, עליכם לשלם לעתים מסים לרשות המקומית קודם שתוכלו להעביר את הקרקע מבעלותכם לבעלות הרוכשים. אילו כמובן ההיטלים שניתן לראות מעלה בחלקו העליון של הכתבה (קניית קרקע פרטית בטאבו) הוצאות אלו יכולו עליכם במידה ובמהלך השנים בהם החזקתם את הקרקע ערכה עלה כתוצאה מהשקעה כלשהי של הרשות המקומית בפיתוח תשתיות ואו בשינוי ייעוד הקרקע..
רק כאשר בחנתם את כל המרכיבים של העסקה והבנתם את תנאי העסקה בצורה בהירה וחדה שכדאי להמשיך ולהוריד את ההסכמות לגבי סכום המכירה ואופן העברת הבעלות על הכתב. כדי למנוע טעויות חמורות שעולות בסופו של דבר ביוקר כדאי מאוד להצטייד בעורך דין מקרקעין – עורך דין שעיקר התמחותו בעסקאות מקרקעין בדגש על עסקאות הכוללות קרקעות בעבר. עורך דין טוב ידע לזהות את כל אותן מכשולים ובעיות בזמן הנכון ולהזהיר / למנוע מכם להשקיע סכום כסף גדול על עסקה שאינה בשלה או עסקה הנמצאת בחסר.
מוכר או קונה קרקע פרטית בטאבו? פנה להתייעץ חינם עם יועץ השקעות נדל"ן:
