נשאלנו האם לקנות קרקע למכירה מכונס נכסים? התשובה על כך מעניינת במיוחד. כולם שמעו על קניית דירות מכונס נכסים, מדובר בדירות אשר נלקחו מבעליהם מאחר והם צברו חובות והגיעו לכדי הוצאה לפועל. יש רבים שממליצים על קניית דירות מכונס נכסים, אחרים שממליצים להימנע מכך מסיבות אילו ואחרות אך אף אחד לא באמת דן בכדאיות שברכישת קרקע מכונס נכסים, על כך במאמר זה.
קניית קרקע למכירה מכונס נכסים
רוכשי דירות מכונס נכסים מסתכנים במידה מסוימת מאחר והעסקה מבוצעת במתכונת "AS IS" כלומר, הדירה נמסרת בדיוק במצבה הנוכחי ואין אחריות לפגמים ובעיות שנסתרות מהעין ואו התפספסו מעיניהם של הרכושים בביקור בנכס טרם הגשת הצעת מחיר עבור הנכס. כמוצר קיים, לדירות יש פגמים רבים שיכולים לפגוע בכדאיות רכישת הדירה. לעומת זאת, בקרקעות אין הרבה מקום למורכבויות ואו נתונים נסתרים מהעין. אחריותו של המשקיע ואו היזם לבצע את הבדיקות הנכונות בכדי לאמוד את ערך הקרקע ולהציע הצעה בהתאם:
קניית קרקע מכל סוג שהוא מחייבת היערכות ושיעורי בית. בשונה מקניית דירה מוגמרת ובעלת ייעוד שימושי ומידי, בקרקעות יש משמעות אדירה למצב התכנוני של הקרקע. כלומר, ערך הקרקע תושפע בראש ובראשונה ממיקומה אך מיד לאחר מכן מהמצב התכנוני שלה. לשם הבהרת הנתונים נתייחס למספר סוגי קרקעות:
- קרקע חקלאית מכונס נכסים – קרקע אשר ייעודה חקלאות בלבד.
- קרקע תעשייתית מכונס נכסים – קרקע שייעודה מבני תעשייה בלבד.
- קרקע למגורים מכונס נכסים – קרקע שייעודה בניית מבני מגורים בלבד.
קרקע חקלאית לרוב אינה שווה כסף רב, קרקע תעשייתית שווה מעט יותר וזאת כל עוד יש ביקוש בשוק למיקום ולשטח שבעניין, קרק למגורים כבר זוכה לביקושים גבוהים ולהתעניינות רבה מצד משקיעים ויזמים. במקרים רבים, כאשר אנו מחפשים לרכוש קרקע נבחן את המכרזים השונים וכמובן גם את העסקאות המוצעות בהוצאה לפועל וזאת כדי לזכות במחיר הזול ביותר.
בתוך סוגי הקרקעות הללו יש לחלק בין 3 קטגוריות עיקריות:
שלושת סוגי הקרקעות שהוצגו מעלה ימכרו במחירים שונים בהתאם למצב הקרקע בעת ביצוע העסקה:
- קרקע לא מופשרת – יש צורך בתכנית מתאר מתאימה שתפשיר את הקרקע.
- קרקע בהליך הפשרה – הקרקע עוברת תהליכים שיאפשרו בניה בעתיד.
- קרקע מופשרת לבניה – קרקע בזמינות מידית לבניה עצמית ואו יזמית.
ככל שיש צפי עתידי לתכנית מתאר מתאימה ולמתן האישורים לבניה פיזית על גבי הקרקע, ערך הקרקע עולה בהתאמה. כאשר אנו שוקלים רכישת קרקע להשקעה עלינו לבחון מהו רף הסיכון שאנו מוכנים לקחת על עצמנו. ישנם משקיעים שבוחרים לרכוש דווקא קרקעות חקלאיות והרחק ממועד הפשרתן וכך לשלם סכומים נמוכים במיוחד על חלקת קרקע. לעומתם, משקיעים אחרים רוצים לראות אופק בטוח בטווח זמן סביר בכדי שיוכלו לראות תשואה על כספם. ההחלטה על ההשקעה תתבסס לרוב על מצבו הכלכלי של המשקיע ורמת הבנתו בתחום הקרקעות.
האם כדאי לקנות קרקע מכונס נכסים?
התשובה היא חד משמעית כן, אך זה כל עוד ופועלים לבדיקת הנכס במקצעויות:
אין הבדל מהותי בין תהליך קניית קרקע מאדם פרטי ובין תהליך קניית קרקע מכונס נכסים. בין אם מדובר בעסקת קרקע חקלאית ובין אם מדובר בעסקת קרקע לבניה, הבדיקות שנבצע יהיו די דומות והן יכללו את הצעדים הבאים:
- בדיקת מיקום הקרקע – נבדוק היכן הקרקע על המפה והיתכנות התפתחותית בעתיד.
- בדיקת בעלות על הקרע – בקניה מכונס נכסים בדיקה זו נחסכת מאיתנו.
- בדיקת השטח פיזית – נבדוק האם הקרקע אכן מתאימה להפשרה / בניה.
- בדיקת המצב התכנוני – נבדוק האם יש היתכנות ואו תהליך תכנוני בפועל.
- בדיקת אנשי מקצוע – נבקש חוות דעת של שמאי מקרקעין לפי תקן 22.
במידה והבדיקות הללו יוצאות משביעות רצון אין מניעה מרכישת הקרקע בהתאם לערכו וחוות דעתם של אנשי המקצוע. יתרה מכך, מאחר ומדובר בקרקע אשר נמכרת במסגרת הליך של כינוס נכסים בהחלט ניתן להגיש הצעה נמוכה בעד 20% מערך הקרקע בתקוה לזכות בנכס זה במחיר נמוך ומשתלם במיוחד.
עוד על קניית קרקע למכירה מכונס נכסים:
חשוב לזכור שכאשר רוכשים קרקע למכירה מכונס נכסים הרי שאנו רוכשים בפועל נכס של אדם אחר שלא עמד בחובותיו ונכסיו עוקלו בכדי לשלם לנושים. המשמעות היא שלעתים בעל הקרקע לא משלים עם עצם העיקול של הנכסים ולכן ייתכנו מצבים לא כל כך נעימים בביקורים בקרקע שנרכשה. יתרה מזאת, במקרים מסוימים יש פעילות עבריינים בכל הקשור לניגשים למכרז וגם בכך יש להכיר. לכן כדאי מאוד להבדיל בין 2 סוגי קרקעות שנמכרות עקב פשיטת רגל ואו היקלעות לחובות:
- קרקע פרטית מכונס נכסים – קרקע פרטית שנמכרת על ידי כונס נכסים.
- קרקע של חברה מכונס נכסים – קרקע של חברה או ארגון שנמכרת על ידי כונס נכסים.
גם חברות כמו אנשים פרטיים נקלעים למצבים בהם מוכרזת פשיטת רגל ואו פירוק. במקרים אילו, מנסים להציל כמה שרק אפשר בכדי להחזיר לנושים כמה שיותר כסף ביחס לחוב של החברה. במקרים בהם מדובר בקרקע של חברה שהגיעה לכינוס בהחלט יכולים להיתקל בהזדמנויות יוצאות דופן בהם אנו רוכשים קרקע במיקום מצוין ועם ביקושים גבוהים בשוק התעשייתי והשבחה מהירה. רכישת קרקע למכירה מכונס נכסים אשר מקורה בחברה שפשטה רגל לרוב תהיה משתלמת במיוחד אם כי יתר החברות בתחום יציעו הצעות מחיר מתאימות בכדי להשתלט על הקרקע.
איך קונים קרקע למכירה מכונס נכסים?
קניית קרקע למכירה מכונס נכסים חייבת להיעשות בליווי אנשי מקצוע מתאימים כאשר החשוב מכולם הנו עורך הדין שילווה אתכם. כן, מומלץ להצטייד בליווי עורך דין כבר מהרגע הראשון וזאת בכדי ליהנות מכיסוי מלא וביטחון מוחלט בהליך המורכב. כדאי לבחור בעורך דין המתמחה במקרקעין עם דגש על רכישת נכסים מכינוס נכסים. עורכי דין אלו יודעים איך להגיע את הצעת המחיר, למה לצפות מהכונס נכסים ובעיקר איך להימנע מטעויות יקרות.
במידה ואתם בוחרים לקנות נדל"ן כהשקעה יש לבחון היטב לא רק את הערך של הקרקע ביום הרכישה אלא גם את האלטרנטיבות הקיימות בשוק. כלומר, לפעמים מדובר בעסקה טובה אך יש עסקאות טובות ובטוחות יותר שייצרו לכם תשואה דומה ומהירה יותר. מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן על מיקום הקרקע ורמת הסיכון שברצונכם לקחת כי ייתכן ויהיו פתרונות טובים בהרבה..
רוצים ליווי מקצועי של אנשי מקצוע ברכישת קרקע למכירה מכונס נכסים? השאירו פרטים:
