מתעניינים בקניית קרקע חקלאית להשקעה? כתבה זו נועדה עבורכם!. אנו נעזור לכם להבין האם כדאי להשקיע בקניית קרקע חקלאית להשקעה? באילו תנאים מדובר בעסקה משתלמת? איך ניתן לבדוק מהו ערכו של קרקע חקלאית? ועוד.. מטרתנו לאפשר לכם לרכוש קרקע חקלאית אך מתוך הבנה וידע ולא מתוך פזיזות וקבלת החלטות רשלניות..
קרקע חקלאית להשקעה
מעטים באמת מבינים את המשמעויות האדירות שבהגדרת הייעוד של קרקע. המשמעות היא, שרבים רוכשים קרקעות בעלות ייעוד לחקלאות ואו אף לשימור מתוך תקווה לדירה עתידית ואו כל הבטחה אחרת מבלי שהם מבינים את גודל הסיכון שבדבר.
כדי לבחון אפשרות לקניית קרקע חקלאית להשקעה, יש מספר ייעודים לקרקע שעליכם להכיר:
- שמורת טבע – קרקע שייעודה לשימור .
- קרקע חקלאית – קרקע שייעודה לחקלאות.
- קרקע לתעשייה – קרקע שייעודה לתעשייה ומסחר.
- קרקע למגורים – קרקע שייעודה לבניית דירות מגורים.
ייעודים אלו מוגדרים בתכניות תב"ע מסודרות שנקבעות אחת לתקופה של עד עשרות שנים. במידה וייעוד הקרקע אינו למגורים במועד רכישת הקרקע, סביר להניח שיש עוד דרך ארוכה מאוד עד להחלפת הייעוד לזו המתאימה לכם. גם במקרים בהם אנו צופים הרחבתה של עיר ואו שינוי תכניות וייעוד לקרקע, ייתכן מאוד ויהיה עלינו לחכות אף עשרות שנים כדי שנראה זאת בעיננו ונרוויח מכך.
האם כדאי להשקיע בקניית קרקע חקלאית להשקעה?
כדי לענות על השאלה, האם כדאי לקנות קרקע חקלאית להשקעה? עלינו לענות על מספר שאלות מקדימות:
- האם קניית קרקע חקלאית להשקעה אכן משתלמת?
- באילו מיקומים יש סבירות לתשואה על קרקע חקלאית?
- איך קובעים תג מחיר לקרקע חקלאית להשקעה?
רק לאחר שנענה על שאלות אלו, נוכל לשאול שאלה זו בשנית אך הפעם לענות עליה ברמה האישית. כלומר, לבחון את השאלות הבאות:
- האם כדאי לנו להשקיע בקרקע חקלאית?
- האם יש לנו את היכולת להשקיע בקרקע חקלאית?
- האם זוהי ההשקעה הטובה ביותר עבורנו?
כעת שהדברים ברורים, נצא לדרך ונענה על שאלות אלו אחת אחת עד לבירור הנושא כהלכה:
1. האם קניית קרקע חקלאית להשקעה אכן משתלמת?
לפעמים כן. לפעמים לא. עולם הקרקעות הנו מורכב במיוחד מאחר ויש להתייחס לכל מיקום ומיקום בצורה שונה, מאחר ויש להתייחס לכל ייעוד בצורה שונה. לא ניתן לבצע השוואה בין קרקע חקלאית בפריפריה לבין קרקע חקלאית במרכז הארץ. לא ניתן לבצע השוואה בין קרקע שבתהליך הפשרה לבין קרקע שאין עליה דיוני הפשרה כלל. וכן הלאה..
התשובה על שאלה זו תשתנה ממקום למקום. במידה ואין דיונים לגבי הפשרת הקרקע וייעודה למגורים, הרי שאנו ממליצים לא להתקרב להשקעה בקרקע. לעומת זאת, במידה ואכן יש דיונים והצדקה להפשרת הקרקע בעתיד, לעתים ניתן למצוא הזדמנויות לא קטנות לרכישת קרקע במחיר מוזל דבר שיאפשר לנו בבוא היום ליהנות ממה שמכונה "זכות לדירה". כלומר, דירה למגורים בפרויקטים שייבנו על גבי הקרקע.
2. באילו מיקומים יש סבירות לתשואה על קרקע חקלאית?
בהשקעות נדל"ן, אנו מתייחסים בראש ובראשונה למיקום הקרקע. זאת מאחר וקרקע לא ניתן להעביר ממקום למקום וערך ההשקעה נגזר ממיקומו. כך הדבר גם בעסקאות בהם אנו קונים קרקע חקלאית להשקעה. אנו תמיד נחפש קרקעות שנמצאות בקרבת ערים גדולות שמתפתחות אך נמצאות בחסר כאשר מדובר בקרקעות דבר שצפוי לאלץ את הוועדות השונות לקבל החלטות על הפשרת הקרקע בעתיד..
ערים יכולות להתרחב למספר כיוונים. לכן, בחירת הכיוון אליו העיר צפויה לצמוח יכולה להיות מורכבת ובעייתית. כדי לזהות את הכיוון הנכון, ניתן לבחון את תכניות הוועדה המקומית ולראות מה הן שאיפותיה. בנוסף לכך, ניתן לבחון האם יש צדדים לעיר בה לא ניתן יהיה לבנות כתוצאה מבעיות תשתית, זיהום ואו בעלות פרטית על קרקעות. במקרים מסוימים ניתן להסיק מסכנות ברורות שמעידות על סבירות גבוהה במיוחד להפשרת קרקעות חקלאיות בעתיד.
3. איך קובעים תג מחיר לקרקע חקלאית להשקעה?
קרקע חקלאית כשלעצמה אינה שווה הרבה. לעומת זאת, קרקע חקלאית שצפויה לעבור שינוי ייעוד בהחלט שווה הרבה. לרוב, יזמים ניגשים לבעלי קרקעות חקלאיות ורוכשים אופציה לחלוקה ומכירה של יחידת הקרקע בחלקים קטנים ליזמים ולמשקיעים. היזם עושה זאת מתוך מחקר מעמיק ואו ידע לגבי תכניות שבהתהוות וזאת כהשקעה רגע לפני שערך הקרקע מתחיל לעלות כאשר התכניות נכנסות לצנרת הביורוקרטית.
תג המחיר לקרקע חקלאית משתנה כל הזמן בהתאם לדיונים והחלטות שונות בוועדה המקומית והמחוזית לגבי ייעוד הקרקע ומועד סביר להפשרתה.
כך ניתן לבחון את המקרים הבאים:
- ככל שהקרקע סמוכה יותר לעיר – ערכה עולה.
- ככל שהקרקע קרובה יותר למרכז הארץ – ערכה עולה.
- ככל שיש תכניות על הקרקע בוועדות השונות – ערכה עולה.
כדי להמיר ערך של זכויות אפשריות בעתיד (ערך מורכב והפכפך) אין מנוס מהזמנת שמאי מקרקעין מוסמך שיבצע עבורכם הערכה לפי תקן 22. תקן זה, קובע סדרת בדיקות שאינם מתייחסות בהכרח רק למועד העסקה אלא לצפוי להתרחש בעתיד. השמאי ייבחן את הסבירות להפשרת הקרקע, המועד הסביר להפשרת הקרקע, גובה ההשבחה על הקרקע לאחר הפשרתה ועוד מגוון בדיקות נוספות ועל פיהן הוא יקבע ערך ראלי ותקין לקרקע זאת תוך הצגתן של הפרמטרים עליהם הסתמך לצורך הכנת התשקיף.
לאחר שאנו מבינים מה ערך הקרקע והסבירות להפשרתו בעתיד, ביכולתנו לבחון האם השקעה זו מתאימה עבורנו. זאת נעשה על ידי מענה על השאלות הבאות:
1. האם כדאי לנו להשקיע בקרקע חקלאית?
נבחן את הערכת השווי של השמאי, נבחן את המחיר בה הקרקע מוצעת לנו, נבחן מה צפויה להיות ערכה של הקרקע בעוד X שנים, על פי נתונים אלו ניתן לחשב את גובה התשואה על ההשקעה בפריסה לשנים (אם כי תכניות לחוד ומציאות לחוד..) וכך, לקבל החלטה האם בכלל כדאי לנו להשקיע ברכישת קרקע חקלאית להשקעה.
בשלב זה, מומלץ מאוד להתייעץ עם חברים ובני משפחה ולבחון מה דעתם בנושא, האם גם הם חושבים שמדובר בהשקעה כדאית עבורכם? אך חשוב מכל יהיה לענות על השאלה הבאה:
2. האם יש לנו את היכולת להשקיע בקרקע חקלאית?
בשונה מאפיקי השקעה אחרים בהם אנו נהנים מתשואה נמוכה אך מידית, קרקע חקלאית להשקעה צפויה להיות משתלמת רק בסוף דרכה בעוד שנים רבות. המשמעות היא, שאתם משקיעים את כספכם מבלי יכולת לכסות על ההשקעה ואו להרוויח ממנה עד לנקודת היציאה בסוף. כך לדוגמה, במידה ורוכשים דירה להשקעה, מיד משכירים אותה ונהנים מתשואה. לעומת זאת, קרקע חקלאית להשקעה אינה מבטיחה דבר למשך שנים רבות.
קבלת ההחלטה צריכה להתבסס על מצבכם הכלכלי והאישי. אם אתם לא נדרשים לכסף ולא צפויים להידרש לו בעתיד, הרי שאין מניעה בהשקעה בקרקע חקלאית. לעומת זאת, במידה ויש לכם הון מוגבל וייתכן ותרצו לפדות את השקעתכם מוקדם מהצפוי, הרי שעסקת קניית קרקע חקלאית להשקעה כבר אינה כה אטרקטיבית ולכן עדיף להימנע מכך..
3. האם זוהי ההשקעה הטובה ביותר עבורנו?
לבסוף, אנו חייבים לשאול את עצמנו, האם זוהי ההשקעה הטובה והרווחית ביותר לכספנו?! האם אין אפיקי השקעה טובים ורווחיים יותר להשקיע בהם? במקרים רבים, משקיע בוחר לפזר את כספו על פני מספר השקעות נדל"ן במסגרת בניית תמהיל השקעות נדל"ן כך שיש השקעות מסוכנות ורווחיות לצד השקעות סולידיות אך לא בהכרח בעלות תשואה גבוהה במיוחד. והרי שבהחלט ניתן להשקיע בקניית קרקע חקלאית להשקעה.
לעומת זאת, במקרים רבים אף יותר, יש למשקיעים קטנים סכום כסף מוגבל שמאפשר השקעה אחת בלבד ועליהם לחשוב טוב טוב האם השקעה בקרקע חקלאית אכן תספק להם את התשואה הגבוהה ביותר במינימום סיכון אפשרי. לרוב, התשובה על כך תהיה שלילית. כלומר, קרקע חקלאית להשקעה תהיה שגיאה קשה וזאת מאחר והיא נחשבת כאפיק השקעה ספקולטיבי ומסוכן. המשמעות היא שעדיף להרוויח מעט פחות ולקחת סיכונים סבירים על פני הפסד מלוא הכסף לקרקע חסרת ערך לעשרות שנים קדימה..
לסיכום,
מומלץ לפעול בזהירות הראויה בעסקאות מקרקעין בכלל ובעסקאות קרקע חקלאית בפרט. במידה ואין לכם ידע מספק בתחום השקעות הנדל"ן ראוי שתצטיידו בליווי מתאים שיעזור לכם לקבל החלטות נכונות בבחירת השקעה ראויה.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בחינם בנושא זה? השאירו פרטים:
