בשנים האחרונות כבר לא ניתן להתעלם מכמות החברות שמשווקות קרקעות חקלאיות. יזמים קטנים ובינוניים הבינו את השיטה והחלו לשווק לציבור הרחב קרקעות שייעודן חקלאות אך תוך הבטחה שבבוא היום, הקרקע תופשר וערך הקרקע תזכה את הרוכש בדירה חדשה ונוצצת במגדל דירות שיבנה על הקרקע. לצורך המכירה, מציגים את הקרקעות כ"זכות לדירה" או כ"הזדמנות בלתי חוזרת", כאשר בפועל, קרקע חקלאית להפשרה לא תשווק לציבור אלא תיחטף על ידי יזמים וקבלני בניה מהירים.
קרקע חקלאית להפשרה – הסבר
למרות ההקדמה המאוד לא חיובית על כל עניין הקרקעות החקלאיות, לא ניתן להתעלם מכך שאכן יש מחסור בקרקעות לבניה בישראל ולכן ניתן להסיק מסכנה בכך שביום מן הימים קרקעות אלו המשווקות לציבור אכן יפשירו וייבנו עליהם בניינים כמובטח. אך, מילת המפתח בעסקאות על קרקעות חקלאיות הנו כמובן ציר הזמן עד להפשרה המיועדת.
במאמר זה, אנו בוחנים את סיכויי ההפשרה לטווחי זמן שונים:
- סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 10 שנים.
- סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 20 שנים.
- סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 30 שנים ומעלה.
כדי לבחון הסתברות להפשרת קרקע חקלאית, עלינו להבין מה הגורמים שגוררים את הצורך בהפשרה של קרקעות אלו:
הגורמים שמזרזים הפשרת קרקעות חקלאיות:
- מחסור חמור בקרקעות לבניה.
- צורך טבעי של ערים להתרחב.
הגורמים שמעקבים הפשרת קרקעות חקלאיות:
- התנגדויות של הארגונים הירוקים (איכות הסביבה).
- המשך מגמת ההתחדשות עירונית (תמ"א 38).
כעת, נעבור לדון בשאלה בכותרת המאמר:
מה הם סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית לייעוד בניה?
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית ישראל גדלה במהירות. מדד הפריון בישראל נע בכיוון הפוך מיתר העולם ומשפחות יהודיות מביאות כיום יותר ילדים מבעבר. כתוצאה מכך, הלמ"ס מבסס הערכות לגבי גידול האוכלוסייה הצפוי בישראל לטווחי זמן שונים.
במידה ואנו מסתכלים על נתוני הלמ"ס, נראה את הנתונים הבאים:
- אוכלוסיית ישראל בשנת 2015: כ-08.5 מיליון נפשות.
- אוכלוסיית ישראל בשנת 2040: כ-14.2 מיליון נפשות.
- אוכלוסיית ישראל בשנת 2065: כ-20.0 מיליון נפשות.
במילים אחרות, ככל שהזמן עובר, הדרישה לדירות רק הולכת ומחריפה כאשר יתרת הקרקעות במדינה נמוכה למדי ויתרת הקרקעות במרכז הארץ אפסית!. כפועל יוצא מכך, אין ספק בכך שבעשרות השנים הקרובות קרקעות חקלאיות רבות יופשרו לצורכי בניה. אך אנו חוזרים למילת המפתח הבלתי ידועה: זמן!
סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 10 שנים:
בישראל יש מחסור של קרקעות, זה נכון. אך, לא מדובר במחסור כה משמעותי שיחייב הפשרת קרקעות רבות ובטח שלא ניתן יהיה לדעת היכן יבחרו להפשירן. כאשר רוכשים קרקע חקלאית, ראוי לצאת מתוך הנחת מוצא שהקרקע לא תופשר ב-10 השנים הקרובות.
במידה ויש הסתברות גבוהה להפשרת הקרקע בעשור הקרוב, לא רק שהמשווקים לא יציעו לכם את הקרקעות אלא הם אף יפעלו לקדם הפשרת הקרקעות בעבור עצמם. למרות האמור, ישנם מקרים נדירים בהם קרקעות משווקות כאשר יש תכניות להפשרתן (לא בוועדה המקומית אלא במחוזית..) אך העלות של כל יחידת קרקע המזכה בדירה תהיה גבוהה במיוחד ולא בהכרח שמדובר באפיק הנכון ביותר לסכומי הכסף המבוקשים מכם.
סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 20 שנים:
כאשר מתייחסים לסיכויי הפשרת קרקע חקלאית בטווחים של 20 שנים קדימה, הדברים נראים מעט חיוביים יותר. כלל הרשויות המקומיות מקדמות תכניות אלו ואחרות ומגוון תכניות מתאר עדכניות יאושרו בטווח זמן ארוך כ-20 שנה. לכן, ההסתברות לכך שהקרקעות החקלאיות יופשרו גבוהים יותר. אם כי, לא ניתן לדעת האם הקרקע שלכם תופשר או אלו של אחרים..
לאחר 20 שנים, הדרישה לדירות צפויה להיות כה גבוהה טענותיהם של הארגונים הירוקים יתגמדו לעומת הצורך הציבורי הרחב. פרויקטים של תמ"א 38 צפויים להגדיל את היצע הדירות אך הרשויות המקומיות מוגבלות ביכולת שלהן להעניק שירותים יעילים לעשרות אלפי תושבים בכל ק"מ רבוע (מרכז הארץ).
ניתן לומר שיש הסתברות סבירה לכך שקרקע שנרכשת עד שנת 2020 תופשר בין השנים 2030-2040. כמובן שמדובר בקרקעות אשר סמוכות מאוד לערים הגדולות והמבוקשות. כך לדוגמה, קרקעות בקרבת הערים ראשון לציון, באר יעקב, תל אביב, חדרה, פרדס חנה ועוד צפויים ליהנות מהפשרה עתידית ככל הנראה..
סיכויי הפשרת קרקע חקלאית בתוך 30 שנים ומעלה:
השקעה לטווח של 30 שנים קדימה זה הרבה מאוד זמן עבור האדם הפשוט אך בהחלט אפיק השקעה מצוין לאלו המבצעים השקעות לדורות ורוצים להבטיח עתיד מזהיר לילדיהם ונכדיהם בבוא הזמן. כאשר בוחנים את היצע הקרקעות המשווקות לציבור בימים אלו, ניתן להעריך בזהירות שתוך 30 שנה הן יופשרו ויבטיחו רווח נאה לבעליהם (יש לבחון האם מדובר בהשקעה משתלמת)..
במידה ויש לכם הכנסה פנויה, במידה ויש לכם יציבות רבה במשק הבית וביכולתכם להמתין אפילו 30 שנה בכדי לקצור את הפירות, ייתכן מאוד ששווה לכם לשקול רכישת קרקע חקלאית להפשרה עתידית. ניתן לראות השקעה זו כתכנית חיסכון לילדים ואו כפיקדון נעול ושמור להון המשפחתי מאחר ומדובר בהון שאינו נזיל למשך שנים רבות.
אך, כדי שישתלם לכם לקנות קרקע חקלאית להפשרה, עליכם לדעת מה הסיכויים המדויקים להפשרה הצפויה. ככל שתבינו טוב יותר את מערך השיקולים, ככל שתבינו טוב יותר את הפוטנציאל הגלום בקרקע, כך ביכולתכם להכריע בעד או נגד אחת מאפיקי ההשקעה הספקולטיביים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי.
לסיכום,
מאחר וכל האמור מעלה מתבסס על הערכות לוגיות אך אי אפשר להעריך את כל הקרקעות בישראל כמקשה אחת, מדינת ישראל קבעה בדיקה מסוימת שאמורה לשקף את ערך הקרקע לטווחי זמן שונים. יתרה מכך, החוק מחייב כל משווק קרקע חקלאית להציג לרוכשים את הדו"ח הנ"ל בטרם יחתמו על הסכם לרכישת הקרקע.
לדו"ח זה קוראים "דוח שמאי לפי תקן 22". דו"ח זה מאפשר לכם לקבל הערכת שווי מדויקת למדי על פני המיקום ונתוני השוק ביום הבדיקה. בצורה זו, אתם יודעים שאינכם משלמים יותר מידי כסף על קרקע שלא בהכרח תופשר לעולם. המלצתנו לכם, לא לקנות קרקע חקלאית אשר אין עליה תקן 22 ומומלץ לא להסתמך על הערכת השמאי של היזם שמשווק את הקרקע אלא כדאי להביא שמאי משל עצמכם לאימות הנתונים המוצגים.
