קניית דירה שניה (דירה להשקעה) אינה דומה לקניית דירה ראשונה למגורים. מהות הרכישה שונה, טיב הרכישה שונה, מיסוי הרכישה שונה וגם גובה המימון ומאפייניו שונים. כאשר ניגשים לתהליך קניית דירה שניה יש להתכונן בהתאם ובמאמר זה אנו ננסה לעבור על כל הנקודות החשובות שיש להכיר לפני שיוצאים לדרך וקונים דירה להשקעה:
קניית דירה שניה (דירה להשקעה)
כאשר רוכשים דירה למגורים התהליך נעשה על בסיס אמוציות ורצונות אישיים וקבלת ההחלטות נעשית על בסיס רצונות אישיים. כאשר רוכשים דירה להשקעה כל תהליך קבלת ההחלטות שונה ותהליך הרכישה מתבצע לאחר מחקר מעמיק, בירורים עיקשים ונתוני אמת אודות הסביבה והצורך בהשקעתנו בנכס. המשמעות של קניית דירה שניה תבוא לידי ביטוי במספר רב של מישורים. כאשר אנו ננסה לגעת בחשובים שבהם:
- בחירת דירה שניה – אופן בחירת דירה להשקעה.
- מיסוי דירה שניה – מס רכישה ומס שבח על דירה להשקעה.
- מימון דירה שניה – קבלת משכנתא עבור דירה להשקעה.
מה חייבים לדעת בקניית דירה שניה להשקעה?!
כאשר אנו מקבלים החלטה על ביצוע השקעה בדירה שניה עלינו להכיר את העובדות כהווייתן וזאת מאחר ויש לנו תקציב ידוע ומוגבל מראש. עלינו לנסות להשיג את הדירה שתניב את התשואה הטובה ביותר אך לא פחות חשוב מכך, עלינו להגיע ליעד שהגדרנו מבלי לחרוג מהתקציב שעומד לרשותנו. לכן נכיר את שלושת המישורים המשפיעים ביותר על אפיק השקעה זה:
בחירת דירה שניה להשקעה:
כאשר אנו יוצאים לדרך באיתור דירה להשקעה, ננסה לעשות זאת על ידי השקעה באפיק בעל התשואה הטובה ביותר עבורנו (בהתאם לרמת הסיכון הרצויה). כלומר, ייתכן ונחפש דווקא דירות ייחודיות ובעייתיות במחירים זולים בכדי שנוכל להשביחם ולהרוויח פעמיים מהשקעה בודדת וידועה מראש. מאחר והדירה לא צפויה לשמש אותנו למגורים, ביכולתנו לרכוש דירה על בסיס היכולת הכלכלית האמיתית שלנו ובהתאם ליכולת שלנו להשכירה לאחרים במחיר אופטימלי עבורנו. לשם כך ייתכן ונחפש דירות מהסוגים הבאים:
- דירה ישנה ונטושה – רכישת דירה וביצוע "השבחת דירות" לחידוש והשכרה.
- דירה מכונס נכסים – רכישת דירה מהוצאה לפועל דרך כונס נכסים במכרז.
- דירה מחולקת – דירה שחלוקה באופן מלאכותי ליחידות דיור להשכרה.
- דירה קטנה – רכישת דירות קטנות במחיר דירה בודדת לרווחיות גבוהה.
- ועוד…
אלו, כמובן דוגמאות לדירות אשר אינם בהכרח מוכנים להשכרה באופן מידי אך עלותם נמוכה משמעותית ממחיר דירה נורמטיבית אך לאחר שיפוץ והשבחה לצד הכנת הדירה לאכלוס רווקים וסטודנטים כאשר מדובר בדירה קטנה והרי שיש לכם תשואה גבוהה על ההשקעה שביצעתם.
כפי שניתן לראות, לא בהכרח שהייתם רוכשים דירות אלו למטרות מגורים. דירות אלו מושכרות במחירים גבוהים ויוצרים תשואה גבוהה למשקיעים. הבחירה מתבצעת על בסיס תשואה בלבד ולא בהכרח לפי התנאים המקובלים לדירות אשר הייתם מייחלים לעצמכם.
מיסוי דירה שניה להשקעה:
המדינה מתייחסת לרוכשי דירה ראשונה ודירה להשקעה בצורה שונה. מיסוי מקרקעין מפריד בין אלו בעלי הון שרוכשים לטובת יצירת רווחים ובין אלו שנדרשים לקורת גג ואינם מסוגלים לשלם מסים נוספים. ככזה, עלינו כמשקיעים לחשב את גובה המס שיהיה עלינו לשלם במידה ואנו רוכשים דירה להשקעה ולחשב הוצאות אלו כחלק מעלויות הרכישה של הנכס לצורך חישוב תשואה שתתקבל מההשקעה.
עלינו להתייחס למסים הבאים:
- מס רכישה על דירה שניה – מס רכישה בגובה 8% מערך הנכס מהשקל הראשון.
- מס שבח על דירה שניה – מס שבח בגובה 25% מערך ההשבחה של הנכס.
כלומר, במידה ויש לנו תקציב מוגבל מראש. כדאי מאוד שנחשב את גובה המס בסכום העומד לרשותנו ולבחור בדירה אותה אנו יכולים לרכוש גם בשקלול המיסוי המידי על הרכישה. מעבר לכך, מאחר ומס רכישה אינו נמוך בהכרח ויוצא מכיסכם מראש, הרי שכדאי לרכוש דירות להשקעה רק כאשר עושים זאת לטווח ארוך (מס רכישה יתקזז על פני שנים רבות..) ובמידה ומבצעים עסקה קצרת טווח ייתכן וכדאי להיות יצירתיים באופן בו אנו מחזיקים בנכס כך שנוכל לחסוך את המס המשמעותי על הרכישה של הדירה להשקעה.
מימון דירה שניה להשקעה:
כאשר אנו משקיעים עם כספנו הפרטי מכסף נזיל הרי שאין לשיקול זה משמעות. אך, לרוב משקיעים נעזרים במימון לדירה. כלומר, נטילת משכנתא וזאת על סמך מינוף פיננסי (מינוף נכס קיים) כך שהם מגדילים את היכולת הכלכלית שלהם מעבר למצב הקיים בפועל. במקרים אלו נדרש לחשב גם את העלויות שחלות על נטילת ההלוואה המשמעותית. לשם כך נחשב את הפרטים הבאים:
- עלות פתיחת תיק משכנתא – עלות של מגוון רחב של עמלות בקבלת משכנתא.
- ריביות על המשכנתא – ריבית על ההלוואה (תשלום על עצם קבלת ההלוואה).
גובה ההפרש בין הסכום שנטלנו לצורך רכישת הדירה ובין הסכום אותו אנו מחזירים עם השנים לבנק צפוי להיות סכום משמעותי. סכום זה חייב להילקח בחשבון לשם בחינת אפיק השקעה זה בנדל"ן ועל בסיס עלות זו כדאי לבחון האם לרכוש דירה קטנה ללא מימון או דירה גדולה יותר עם מימון.
חישוב תשואה על קניית דירה שניה:
לשם חישוב התשואה על ההשקעה בדירה שניה להשקעה עלינו לקחת את כלל הנתונים מעלה ולאסוף אותן יחד תחת לשם קבלת השורה התחתונה, כמה נרוויח בכל שנה מהשקעה זו:
- עלות הדירה עצמה (כולל שירותים לרכישתה)
- עלות השבחת הדיה (במידה ונדרש)
- עלות המס על רווחי הדירה (מס רכישה ומס שבח)
- עלות החזר משכנתא (הריביות על ההלוואה)
כלל הוצאות אלו מופחתות מגובה ההשבחה של הנכס עם השנים בהם החזקנו אותה. לצד ההכנסה הקבועה שהרווחנו מידי חודש על השכרתה. בנדל"ן לעתים לא ניתן לדעת האם השקעה אכן מוצלחת אלא רק לאחר שנים רבות לאחר שהשביחה ועברו מספיק שנים בכדי להכתיר את ההשקעה ככזו המוצלחת וטובה מיתר אפיקי ההשקעה הקיימים כיום. ניתן להגיע לרמת וודאות גבוהה יותר בהשקעה במידה ועושים שיעורי בית ונעזרים באנשי מקצוע לשם בחירת נכס מתאים במחיר אופטימלי ובמיקום הנכון ביותר לעתיד לבוא..
רוצים עזרה ברכישת דירה שניה להשקעה? השאירו פרטים:
