קניית דירה מכונס נכסים הנו תהליך מעט שונה מזה של קניית דירה רגילה. קניית דירה מכונס נכסים מורכבת מיתרונות וחסרונות כמו כל עסקה אחרת ויש בה סיכונים והזדמנויות ורכישה של דירה מכונס נכסים צריכה להיעשות רק לאחר שאכן מכירים את יתרונות העסקה אך גם את החסרונות הלא מעטים שיש בה. קניית דירה מכונס נכסים בהחלט מפתה רבים מאחר והיא כוללת הנחה משמעותית מערך הדירה בשיעור של עד 20% ביחס למחיר השוק בסביבה הקרובה לנכס ויש רבים שעוסקים בקניית דירות מכונס נכסים, שיפוצם ומכירתם בתהליך שנקרה השבחת נכסים.
קניית דירה מכונס נכסים
מה זה דירה למכירה מכונס נכסים?
אנשים נוטים לקחת הלוואות, משכנתא, ומגוון מינופים פיננסים נוספים. מעבר לכך יש מקרים בהם אדם נכנס לקשיים כלכליים ואינו יכול לעמוד בחובותיו ואז הוא נכנס להליך של הוצאה לפועל ועיקול נכסים. יש שלב בו אין ברירה ויש לעקל את הדירה או בית פרטי בו החייב מתגורר ולמכור אותו למרבה במחיר כדי להחזיר את החובות לנושים שיכולים להיות בנקים, חברות כלכליות, חברות אשראי ועוד מגוון רחב של גופים. פינוי החייב מדירתו אינו מחזה נעים אך הכרחי ולאחריו ממונה כונס נכסים שמטרתו למכור את הנכסים של החיים למרבה במחיר וזאת בתוך פרק זמן קצר ככל האפשר.
אתם כמובן אילו שקונים את הנכס ומאפשרים לחייב להשיב את חובותיו לנושים וישנם מקרים בהם הדירה נשארת במצב לא כל כך טוב או שיש עליה איומים שונים ויש לבחון טוב טוב את מהות העסקה והסיבה לעיקול הנכסים כדי שתוכלו לקבל תמונת מצב רחבה יותר של הנכס שאתם קונים. לעתים מידע מקדים אודות החייב והמשפחה שהתגוררה בנכס יכולים לגלות לכם האם מדובר בעסקה טובה או שמה עסקה ממנה עדיף להתרחק.
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים?
בגדול. ברור שכדאי לקנות דירה מכונס נכסים אך בפועל יש מורכבויות נוספות שיש לתת אליהם את הדעת. מאחר ומדובר בעסקה גדולה ומשמעותית שיש לקחת ברצינות גמורה אך היא מתנהלת בשיטת מכרז פעמים רבות אנו מפספסים פרטים קטנים שיעלו לנו לאחר מכן ביוקר.
יתרונות בקניית דירה מכונס נכסים:
יש מגוון יתרונות בקניית דירה מכונס נכסים:
- מחיר זול יותר – קניית דירה מכונס נכסים תעלה לקונים כ-20% פחות ממחיר הדירה בשוק.
- ביטחון בעסקה – מאחר והקנייה נעשית מבית המשפט מקבלים דירה נקייה ומוגנת לחלוטין.
- משך הרכישה – מתחילת ההתנהלות ועד לרישום הנכס בטאבו עוברים חודשים בודדים בלבד.
חסרונות בקניית דירה מכונס נכסים:
כמו יתרונות יש גם חסרונות שיש לקחת בחשבון בקניית דירה מכונס נכסים:
- רוכשי הדירות – יש מקרים שיש פעילות עבריינית בהתנהלות מגישי הצעות על הנכס.
- הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה לא תמיד תגן על הרוכשים כאשר לא השלימו את הרכישה.
- ליווי מקצועי – יש צורך לשכור ליווי מקצועי שיעזור לכם בתהליך הרכישה של דירה AS IS על חשבונכם.
איך נזהרים בקניית דירה מכונס נכסים?
יש להגיע לראות את הדירה יחד עם אנשי מקצוע וזאת כי לא ניתן לדעת מה מצב הדירה והיא מועברת לזוכה כמו שהיא ללא זכות לתלונה מצד הקונה. במידה והמצב של הדירה אינו נראה טוב הביאו אתכם גם חברה הנדסית שתבדוק בעיות רבות שיכולות להיות נסתרות מהעין. במקרים רבים יש חריגות בניה ובעיות עם הנכס ובמקרים אלו יש לבחון אילו היתרים קיימים ואילו מהן חסרים ולבחון היתכנות לקבלתם.
חשוב לבדוק היטב מי זה שמנהל את מכירת הנכס ומי מינה אותו כך שתקבלו את הדירה נקייה מחובות ועיקולים וכך לא יוכלו לבוא אליכם בטענות לאחר מכן. גם במהלך תהליך הקנייה יש לעגן את זכויותיכם בעזרת רישום ברשם המקרקעין ויש לדאוג לשלם את כל המסים הרלוונטיים כדי שהרישום בטאבו ייעשה כמה שיותר מהר וללא בעיות.
איך קונים דירה מכונס נכסים?
קניית דירה מכונס נכסים נעשית אל מול עורך דין שמייצג את כונס הנכסים כך שמדובר בהליך מסודר מאוד שנעשה בסדר הבא:
- מודעה מפורסמת בעיתונות ובאתרי אינטרנט על דירה מכונס נכסים למכירה.
- המתעניינים יכולים לתאם ולבוא לביקור בנכס עצמו כדי להחליט אם מתאים להם.
- אלו שאכן התרשמו לטובה מגישים הצעה מסודרת לרכישת הדירה.
- קונים פוטנציאלים שהגישו הצעות גבוהות ביותר יוזמנו למכירה פומבית על מחיר הנכס.
- המציע הגבוהה ביותר יזכה והמכירה תאושר.
1. פרסום המודעה:
כאשר יש דירה שצריכה להימכר על ידי כונס נכסים עליו לפרסם במגוון כלי תקשורות שונים כדי שקונים פוטנציאלים רבים ככל האפשר יחשפו לעצם המכירה. לרוב המודעות מפורסמות בסוף עיתוני הבוקר וגם באתרי מכירת נכסים עם דגש על אתרים המתמחים בדירות מכונס נכסים. המודעה עצמה חסרה פרטים רבים וזאת כחלק מחיסיון על המכירה וכדי לקבל את אותם פרטים יש להתקשר לעו"ד שמטפל בעסקה שייתן לכם פרטים נוספים אודות הנכס.
2. סיור בנכס למכירה:
לאחר שקונים פוטנציאלים קיבלו את המידע שדרוש להם הם מקבלים מועד לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים בנכס. לפעמים יהיו מועדי סיור כבר במודעה שמפורסמת בעיתון אך פעמים רבות שיש לתאם עם אדם המוסמך להציג את הדירה מטעם הכונס נכסים – לפעמים הכונס ישכור את שירותיו של מתווך דירות וכך בעצם ניתן לתאם הרבה יותר זמנים לביקור בנכס.
3. אופן הגשת הצעה:
אם קונים אהבו מה שהם ראו, אם נראה להם שמדובר בעסקה טובה עליהם להגיע הצעה די מורכבת שכוללת שלשה חלקים:
- טופס הצעה בו ממלאים את הפרטים האישיים ואת סכום ההצעה בהתאם לדרישות כונס הנכסים.
- שיק ביטחון או ערבות בנקאית לטובת כונס הנכסים בגובה בין 5%-10% מההצעה וזאת כדי להראות רצינות.
- חוזה מכר דירה שחתום על ידי המציע וכולל את כל פרטי הקונה והמוכר, הנכס והזכויות והחובות הנוספים שיש לצדדים.
4. מכירה פומבית:
אם לצורך העניין הגישו 30 מועמדים הצעות הרי שרק בעלי ההצעה הגבוהים ביותר יקראו למשרדי כונס הנכסים. במכירה הפומבית יתחרו המציעים על הסכום הגבוהה ביותר כאשר אף אחד לא מוכן להציע סכום גדול מזה הגבוהה ביותר יופקד צ'ק או הערבות של אותו מציע כפיקדון לצורך המשך התהליך לקניית הנכס. כל שאר המועמדים שלא זכו בעסקה יקבלו חזרה את הערבויות שלהם ויוכלו להמשיך למכרז הבא.
5. זכייה ואישור הקניה:
על חוזה המכר שכבר הוסכם והוגש יחתמו הצדדים וכונס הנכסים יפנה לראש ההוצאה לפועל לקבלת אישור סופי למכירה. ראש ההוצאה לפועל יחתום על צו שיפוטי שמאשר את העברת הדירה לרשות הזוכה. כדירה חדשה ללא שעבודים או עיקולים מכל גורם צד שלישי שיכול לדרוש זאת. הרישום בטאבו של זכויות בנכס ייעשה בהתאם למילוי חובותיו של הקונה.
אילו עלויות נוספות יש בקניית דירה מכונס נכסים?
מאחר ודירות אלו נמכרות כמו שהן, יש להגיע עם צוות מקצועי שיעזור לכם לבצע את העסקה או לשלם למגוון נותני שירותים נוספים:
- ביצוע הערכת שמאי – מומלץ לבצע הערכת שמאי עוד קודם להגשת הצעה וזאת כדי לבחון תכניות עתידיות ומידע על הסביבה של הנכס.
- ביצוע בדק בית – בדיקה הנדסאית למבנה בו נמצא הדירה בהחלט חשוב ובמקרים רבים מגלה בעיות נסתרות.
- תשלום מסים – במידה וזוהי דירה ראשונה הדברים פשוטים. במידה ומדובר בקניית דירה שנייה הרי שיש להתחשב במס רכישה ומס שבח.
- שכר טרחת מתווך דירות – לפעמים נשכר מתווך ובמקרים אלו יש לברר האם עלות זו חלה על הקונה. במידה וכן גם סכום זה תידרשו לשלם.
- שכר טרחת כונס הנכסים – יש מקרים בהם נדרשים לשלם שכר טרחת עורך הדין ממשרד כונס הנכסים שטיפל בתיק כחלק מתהליך קניית הדירה.
טיפים לקניית דירה מכונס נכסים:
- לכו לראות את הנכס בעיניים עם אנשי מקצוע – אסור להתעצל בעסקאות מסוגים אלו.
- קניית דירה בפריפריה תזכה אתכם בהבדל המשמעותי ביותר ממחיר השוק (במרכז הארץ ההבדלים קטנים מאוד)
- ככל שהביקוש לדירה נמוך יותר כך גם גובה ההנחה משמעותי יותר – חפשו מקומות עם ביקוש או התעניינות נמוכה.
- במכירה פומבית הגיעו בטוחים בעצמם והראו לכולם שאתם קונים את הנכס! כל זאת בתוך תקציב שקבעתם מראש.
- היעזרו והתייעצו עם יועצי נדל"ן ומתווכים כדי שתדעו מה גובה ההנחה האמיתי על הנכס והאם מדובר בעסקה משתלמת.
- כמו כל עסקת מקרקעין אחרת מומלץ לקבל ליווי של עורך דין עם דגש על עורך דין המתמחה בעסקאות מול כונס נכסים.
- למרות שחובת הכונס לדאוג שהנכס נקי משעבודים עדיף שתבדקו ותאמתו זאת בעצמכם כדי למנוע בעיות עתידיות.
רוצים לרכוש דירה מכונס נכסים? רוצים ליווי של עורך דין הבקיא בתחום? השאירו פרטים:
