קניית דירה בברלין כמו בכל מקום אחר בעולם יכולה להיחשב בעיני רבים כהזדמנות אך באותה הרמה כסיכון גבוהה שעדיף לא לקחת. בשונה מקניית דירה בישראל בו אנו מכירים את החוקים ואת השוכרים ויודעים איך להתמודד עימם, בגרמניה ובברלין בפרט יש חוקים שונים שעלינו להתרגל אליהם במידה ונרצה לבצע השקעה ואף להרוויח ממנה עם הזמן.
הסיבה שרבים רואים את ברלין כיעד אטרקטיבי כל כך נובעת מהעובדה שהעיר נחשבת כבירת העסקים של גרמניה ושל אירופה בכלל וכתוצאה מכך יש הגירה חיובית וגדולה במיוחד של תושבים חדשים שצריכים מקום לגור ומסיבה זו מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. ולמרות זאת, אם בעבר היו דירות בברלין זולות מערים גדולות באירופה כדוגמת פריז או לונדון התמונה הולכת ומשתנה במהירות וכיום מחירי הדירות כבר אינם אטרקטיביים כבעבר אך עדיין בהחלט ניתן למצוא בעיר מציאות לא רעות בכלל.
קניית דירה בברלין – נקודות למחשבה
הבחירה להשקיע בקניית דירה בברלין מורכבת ולכן אנו מחלקים מאמר זה לפי הנקודות הבאות:
- ההון הנדרש לקניית דירה בברלין.
- בחירת דירה לקנייה בברלין.
- עלויות תיווך ורכישה של דירה בברלין.
- חוקי המיסוי על דירות בברלין ובגרמניה בכלל.
- עלויות התחזוקה והניהול של דירה בברלין.
- חוקי הגנת השוכר בברלין ובגרמניה בכלל.
- שורה תחתונה: התשואה על דירה להשקעה.
ההון הנדרש לקניית דירה בברלין
ברלין עיר גדולה מאוד ומתגוררים בה 3.5 מיליון תושבים. כמובן שיש מגוון רחב של שכונות יקרות יותר ופחות ודירות בבניינים חדשים לצד ישנים כאשר כל שכונה וכל רחוב משפיע על המחיר. ניתן לומר שהמחיר הממוצע בברלין עומד כיום על כ 2,050 אירו למטר רבוע כאשר טווח המחירים ינוע בין 500 אירו למ"ר לבין 4,000 אירו למ"ר כך שניתן להתאים דירה לכל רמות ההשקעה השונות בהתאם לקרבה למרכז העיר ולמרכזי התעסוקה ובהתאם למצב הדירה וטיב השכונה בה אתם מעוניינים לרכוש.
אם בשנים 2005-2008 ניתן היה לקנות דירה בפחות מ100,000 אירו הרי שכיום אותה הדירה כבר נמכרת בסכום אסטרונומי של 500,000 אירו. כנראה שכבר לא נראה עליות מחירים כה חדות בעתיד כפי שכבר לא צופים עליית מחירים מתמשכת בישראל ואם בעבר היה קל להשקיע בעיר הזולה כל כך הרי שכיום מדובר בהליך יקר ומסובך יותר.
בחירת דירה לקנייה בברלין
לטענת רבים רוב רוכשי הדירות בברלין הם זרים שרוכשים דירה באמצעות סוכנויות מיוחדות שמסייעות לקניית דירה בתמורה לסכום שנע סביב ה-3,000 אירו לדירה. סוכנויות אלו מכירות את השכונות הרבות ויכולות להכווין אתכם לרכישה הנכונה ביותר עבורכם בהתאם לתקציב שעומד לרשותכם. בחירה של דירה תיעשה לרוב תוך התייחסות למיקומה האסטרטגי, סיכויי המשך עליית ערך הדירה בעתיד וכמובן גם היכולת להשכיר את הנכס לאורך שנים תוך הנאה מתשואה יציבה וקבועה.
כדי לבחון השקעה בקניית דירה בברלין חשוב לבחון את הנושאים הבאים:
- האם הדירה מושכרת כבר או ריקה – משמעותי מאוד בגלל חוקי הגנת הדייר בגרמניה (ראו בהמשך)
- במידה והדירה מושכרת, האם שכר הדירה נמוך משמעותית משכר הדירה הממוצע בסביבה. (לא תוכלו להעלותו)
- האם הדירה קרובה לרכבת, אוטובוסים, נגישות לתחבורה ציבורית למוקדי התעסוקה והמחסר.
- האם הדירה קרונה לפארקים, בתי ספר, גנים ומוסדות ציבור נוספים.
- האם יש בדירה מספיק אור, האם יש מעלית, מרפסת ועוד יתרונות ייחודיים לנכס.
- האם גודל הדירה מתאים לאוכלוסייה המקומית.
- מה מצב תשתיות הדירה, האם מערכת החימום והצנרת תדרוש תחזוקה שוטפת.
כמובן שככל שהמורכבות עולה הסבירות לתשואה נאה מהנכס שאתם רוכשים קטנה ולכן יש לוודא כמה שיותר פרטים קודם להתקדמות ורכישה של נכס בברלין ובכלל.
עלויות תיווך ורכישה של דירה בברלין
מעבר לצורך בחברה שתסיע לכם לאתר דירה נוחה למגורים ותכין עבורכם את האפשרויות השונות להשקעה יש צורך גם בתיווך שגובהו 7.14% מערך הדירה! סכום לא מבוטל בכלל במחירים הקיימים כיום בשוק הגרמני. בשונה מהשוק הישראלי בו שני הצדדים, הקונה והמוכר משלמים למתווך בגרמניה רק מזמין השירות משלם. כלומר, מוכר הדירה הוא זה שצריך לשלם כך שייתכן מאוד שתוכלו לאתר דירה גם בלי להיות מחויבים בתשלום עמלת תיווך משמעותית כל כך.
מחירי הדירות בברלין מפורסמים במחירים גבוהים בהרבה מהמחיר הרצוי. אסור לקנות דירה בישראל או בברלין במחיר ההצעה הראשונית ויש להיעזר במתווך דירות שיעזור לכם להוריד את המחיר משמעותית. מעבר לכך מומלץ לקחת איש מקצוע שיודע להתמודד עם הביורוקרטיה המקומית והתמודדות עם העירייה ועם הדיירים במועד החתימה על חוזה מכר דירה וזאת כדי לאתר סעיפים בעייתיים וצרות רבות.
חוקי המיסוי על דירות בברלין ובגרמניה בכלל
קניית דירה בברלין חייבת להיעשות תוך היכרות מעמיקה עם החוקים המקומיים. חשוב מאוד לחשב את גובה המס אותו תידרשו לשלם על ההשקעה בגרמניה וכמובן גם בישראל מאחר ובשורה התחתונה אנו מייעדים לתשואה גבוהה ככל האפשר על השקעתנו. כדאי להכיר את הפרטים הבאים:
- קניית דירה בברלין מחייבת במס רכישה בגובה 5%.
- קניית דירה בברלין מחייבת בתשלום לנוטריון בגובה 1%
- כדי לקבל את דמי שכר הדירה יש לפתוח חשבון בנק מקומי!
מעבר לכך עליכם לשלם מס הכנסה בישראל בגובה 15% על רווחים משכר דירה מדירה בחו"ל או לבקש חישוב מס שולי ולזכות בהחזרים על הוצאות, מימון ומס ששילמתם בחו"ל. חשוב להתייעץ עם רואה חשבון ואו עורך דין שמתמחה בכך.
עלויות התחזוקה והניהול של דירה בברלין
אם בישראל אתם יכולים לגשת ולתקן ליקויים בדירה ולעשות זאת באיחור כי לאף אחד לא באמת אכפת שהשוכר נדפק, הרי שבגרמניה עליכם לטפל בליקוי במהירות רבה יותר ולעשות זאת באמצעות חברה מקומית שתגבה מכם כסף לא קטן עבור כל תיקון של חשמל, צנרת, חימום, נזק חיצוני או פנימי שייגרם עם הזמן. מעבר לכך בברלין, החלטה של ועד בית בבניין מחייבת את כל הדיירים כך שייתכן ותיאלצו לשלם על שיפוצים בבניין ובנכס עצמו גם במידה ואין לכם רצון בכך.
מאחר ורוב הבניינים בברלין ישנים מאוד קל מאוד להגיע למצב בו אתם נדרשים להשקיע כסף רב על תחזוקת הדירה דבר שנוגס לכם משמעותית בהכנסות ומחייב אתכם עם התקשרות קבועה עם אנשי מקצוע מקומיים.
חוקי הגנת השוכר בברלין ובגרמניה בכלל
זוהי כמובן אחת הנקודות הרגישות ביותר בהשקעה בדירות להשכרה בגרמניה. השוכר אוטומטית מוגן ויכול לבחור להמשיך ולהתגורר בדירה שלכם עד סוף ימיו. כן, הוא יכול להשאיר אתכם תקועים לאורך שנים מבלי שתוכלו לפנות אותו בכוח. כאשר את שכר הדירה תוכלו להעלות אך ורק אחת לשלוש שנים וגם זה בשיעור מוגבל של עד 15% בלבד (לפעמים רק בתמורה לשיפוץ) כך שגם אם מחירי הדירות זינקו בסביבה המידית זה לא אומר שאתם אכן תוכלו להרגיש את ההשפעה על כך בכיס אלא אם כן תמכרו את הדירה יחד עם השוכר אך תידרשו להוריד בשיעור של 10-20% מערך הדירה מאחר ויש שוכר כבר.
מעבר לכך זכויותיהם של השוכר בגרמניה (מרבית התושבים גרים בשכירות) מוגנות היטב ויש הגבלות רבות על בעל הדירה שאינו יכול להגיע לבקר כל אימת שבא לו אלא בהתרעה של מספר שבועות מראש וכל פעולה תדרוש הגעה לבית משפט.
בפועל ניתן בקומבינות שונות להוציא שוכר במקרים נדירים כאשר בן משפחה או קרוב מדרגה ראשונה של בעל הדירה בוחר לעבור להתגורר בנכס. אך כדי לעשות זאת יהיה עליכם להוכיח לרשויות שזה אכן המצב ורק לאחר מכן תוכלו לפנות את הדייר ולהיכנס לדירה בעצמכם. אך יש מקרים קיצוניים שאף זה לא יתאפשר כאשר מדובר בשוכר מוגבל נפשית או פיזית, אם חד הורית או אדם מבוגר שמתגורר בנכס עשרות שנים ובמקרים אלו הרשויות ימנעו מכם את היכולת לפנותו.
שורה תחתונה: התשואה על דירה להשקעה
התשואה על השקעה בדירה בברלין תעמוד על כ4-5% בלבד בסופו של דבר. זה אמנם מעט יותר ממה שתקבלו בהשקעות בישראל אך מגוון המסים לצד המורכבות שבניהול דירה מרחוק יכולה להרתיע רבים מעצם השקעה זו ועוד בגרמניה. ולמרות זאת ישנם תמריצי מס שונים ליזמים שישפצו וישמרו בניינים מעבר ל10 שנים (פטור ממס על מכירת הנכס לדוגמה..) כך שישנם מקרים שההטבות והתמריצים הופכים למשתלמים בסך הכל ומאחר והגרמנים מעדיפים לשכור על פני קניית דירה בברלין היקרה אין בעיה לאתר שוכרים ומסיבה זו כמובן אין תקופות בהם הדירה עומדת ריקה ומפסידה כסף.
אז האם מדובר בהימור או הזדמנות?
כאשר השורה התחתונה מצביעה על תשואה של פחות מ-5% לרוב ומספיק תקלה קטנה כדי להוריד את התשואה עוד נמוך יותר, כאשר החוק נוטה לטובת השוכרים על פני טובת המשקיעים ובעצם נועל אתכם ומגביל אתכם, כאשר עליכם לנהל את הנכס מרחוק מבלי יכולת אמיתית להתמודד עם בעיות מורכבות וכן הלאה… כנראה שכדאי להשקיע כאן בישראל וליהנות מתמורה הולמת בשוק שאותו אנו מכירים היטב ויכולים להתמודד עם השוכרים בצורה המיטבית כאשר החוק עומד לצידנו.
כנראה שברלין של היום הולכת ונראית כהימור לא פשוט. אך מצד שני יש אלטרנטיבות מדהימות בהשקעות בדירות בארה"ב או בחלקים אחרים במערב אירופה. אם אתם צריכים עזרה בבחירת השקעה פשוט תרגישו חופשיים לפנות אלינו בטופס המופיע כאן:
