קונים דירה? אתם כנראה כבר יודעים שמחכה לכם משימה לא פשוטה ואנו כאן כדי לעזור. כאשר מגיעים לשלב בו אספנו די הון עצמי למשכנתא, כאשר אנו בשלים להתחיל לחפש דירה אנו מגיעים לשלב כלשהו בו אין לנו מושג לאן פונים ואיפה מתחילים. במאמר זה נסקור את סדר הפעולות ונעביר לכם טיפים והדרכה איך לעבור כל שלב ושלב בשלום.
קונים דירה – מדריך וטיפים
דנתם בנושא, חשבתם, שקלתם וקיבלתם החלטה – קונים דירה! כעת עלינו לנסות להבין היכן אנו עומדים ואיך יוצאים לדרך במשימה כה מורכבת ומאתגרת. נפתח ונאמר שבמידה ואינכם רוצים לעשות זאת לבד אתם מוזמנים לפנות אלינו וחברתנו תיקח אתכם יד ביד לקניה מושכלת של דירה אופטימלית לצרכים שלכם.
השלבים בקניית דירה:
- הגעה ליציבות במקומות העבודה ובמשכורת.
- צבירת הון או קבלת הון מידי ההורים לרכישת דירה.
- פנייה לבנק או ליועץ משכנתאות לקבלת הערכת תקציב שעומד לרשותכם.
- קבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואת משכנתא.
- יציאה לדרך באיתור נכס במיקום ובמידה הרצויה לכם.
- ניהול משא ומתן עם מוכרי הדירה / הקבלן על המחיר.
- ביצוע בדיקות מקיפות בעזרת חברת בדק בית לאימות ערך הדירה.
- העברת החומרים לטיפול עורך דין המתמחה במקרקעין.
- תשלום / העברת כספים על ידי הבנק למוכר הדירה.
- כניסה לדירה.
כאשר קונים דירה ורוצים להתנהל בחכמה ראוי לבקש את עזרתם של אנשי מקצוע שונים מאחר ואנו אחרי הכל מבצעים פה עסקה ראשונה בתחום המקרקעין, עסקה שאינה דומה לאף עסקה שעשינו בעבר וכמובן שיש מקום לטעויות ועירוב רגשות. מחקרים מראים שגם כאשר מגיעים לעסקת רכישת נכס מקרקעין מוכנים ועם הידע הנדרש כדי להחליט נכון לבסוף ההחלטה מתבצעת על בסיס רגשות בלבד והמשמעות היא שללא ליווי מקצועי בתהליך הרכישה ייתכן מאוד שתעשו טעויות לא קטנות.
רוצים לצאת לדרך עצמאית וסומכים על עצמכם שלא תטעו? הנה רשימת טיפים חשובים לכל צעד וצעד ובמידה ותקיימו טיפים אלו ייתכן מאוד שתמנעו טעויות חמורות בהמשך:
1. הגעה ליציבות במקומות העבודה ובמשכורת.
כאשר מגיעים לשלב בחיים בו יש לכם קביעות או יציבות מסוימת במקומות העבודה. כאשר יש בכל חודש "הכנסה פנויה" שנשמרת בצד לטובת חיסכון, פיקדון או אף השקעות בבורסה הרי שניתן לחשוב על משכנתא. ככל שמצבכם הכלכלי טוב יותר כך יתייחס אליכם הבנק בצורה נחמדה יותר הן ברמת היחס והן ברמת הריביות שיהיו נוחות יותר – כל עוד תבקשו זאת. במידה ואין לכם יציבות זו לעתים קרובות עדיף להימנע מרכישת דירה וזאת כמובן כאשר השכירות אותה אתם משלמים נמוכה במיוחד או כלל לא קיימת (מגורים עם ההורים) במקרים בהם גובה המשכנתא צפויה להיות דומה לגובה ההוצאה על שכירות הרי שאין מקום לדילמות מיותרות וניתן לצאת לדרך גם אם היציבות הכלכלית אינה מלאה.
טיפים:
- לא לפחד – כולם מגיעים לשלב זה ולוקחים משכנתא למרות שלא ניתן לחזות את העתיד.
- נסו להעריך את גובה ההכנסה הפנויה הריאלית ולא האופטימלית.
2. צבירת הון או קבלת הון מידי ההורים לרכישת דירה.
לאחר תקופה בה בני זוג עובדים או כאשר בני זוג מקבלים תמיכה כלכלית מההורים יש בידם את ההון הנדרש כדי לפנות לבנק ולבקש הלוואת משכנתא. ההון הנדרש נכון להיום עומד על 25% לדירה ראשונה, 30% לדירה שנייה ו-50% בהשקעה בדירה שנייה. הון זה הוא המפתח להלוואה ולא ניתן להתמקח על כך מאחר ויש תקנות של בנק ישראל המגבילות את הבנקים.
טיפים:
- לפעמים ההון יכול להיות מוענק בדמות משכון דירה של ההורים לטובת דירה שלכם.
- גם כאשר יש לכם הון משמעותי חשוב לבדוק שיש לכם גם הכנסה יציבה.
- התאזרו בסבלנות צבירת הון של מעל ל-300,000 ש"ח אורך מספר שנים.
3. פנייה לבנק או ליועץ משכנתאות לקבלת הערכת תקציב שעומד לרשותכם.
הבנקים כידוע הם עסקים כלכליים ומטרתם להרוויח כמה שיותר כסף. לכן, הם ינסו תמיד לפעול בצורה מסוימת בה אתם תשלמו בסך הכל ובטווח הארוך הכי הרבה כסף. מאחר ואין תווי מחיר אחידים לכולם ומאחר והבנק גמיש מאוד במקרים מסוימים ראוי להגיע לשלב זה עם יועץ משכנתאות פרטי שדואג לאינטרסים שלכם ומביע את יכולתכם הכלכלית בצורה הטובה ביותר לבנק כך שהבנק מצידו יוכל להעניק את התנאים הטובים ביותר בפועל.
טיפים:
- תבואו מוכנים לבנק – הכינו את כל המסמכים למשכנתא מראש.
- קחו את התקציב ותורידו ממנו 100,000 על הוצאות מעבר, עו"ד, מתווך דירות וכן הלאה..
- קחו הלוואה על הסכום המינימלי שנדרש לכם.
4. קבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואת משכנתא.
קונים דירה יקרה מידי או זולה מידי? אתם תדעו מה היכולת רכישה שלכם בפועל ברגע שתקבלו אישור עקרוני מהבנק. אישור זה בעצם מיידע אתכם על כך שיש לכם תקציב מסוים במסגרתו ניתן לחפש דירות באזור העדיפות שלכם אך חשוב לזכור שהבנק בסוף יקבע אם הוא מאשר את הרכישה על סמך הערכת שמאי ומסמכים נוספים שתציגו בפניו.
טיפים:
- לא קונים דירה לפני שיש אישור עקרוני למשכנתא.
- מומלץ לברר זאת מוקדם ככל האפשר כך שהציפיות לא גבוהות מידי.
5. יציאה לדרך באיתור נכס במיקום ובמידה הרצויה לכם.
חיפוש אחר דירה למגורים או השקעה הנו תהליך ארוך ומייגע בו עליכם להגדיר גבולות גזרה, להבין מה הם מגבלות התקציב שעומד לרשותכם ולנסות לבחור מבין היצע הדירות את האפשרות הטובה ביותר. כדי לעשות זאת רבים עובדים קשה באתרי המכירות באינטרנט או נעזרים במתווכים שמציגים להם את השכונה בה הם מתעניינים ומבצעים עבורם מיפוי של נכסים שניתן וכדאי לרכוש.
טיפים:
- חפשו בצורה טלסקופית: עיר > שכונה > רחוב > בניין > דירה.
- תבחנו מחירי דירות סמוכות ודומות באתרי המכירה באינטרנט.
- היעזרו ברישומי עסקאות קודמות באזור.
- למדו היטב על שירותים ציבוריים, תרבותיים, אוכלוסייה ופיתוח מתוכנן באזור.
- בדקו את התאמת מוסדות הלימוד, גני הילדים ותרבות הפנאי בסביבה.
6. ניהול משא ומתן עם מוכרי הדירה / הקבלן על המחיר.
לאחר שאיתרתם את הנכס הראוי חשוב מאוד שתקבלו עליו את המחיר האופטימלי. צאו מתוך הנחה שהמחיר שפורסם הנו נקודת התחלה בלבד. כלומר, המחיר נקבע גבוהה יותר וזאת כדי שיהיה מה להוריד במהלך המשא ומתן אתכם. עליכם לנסות להוריד פער מחירים זה ומעבר לכך על ידי ניהול משא ומתן אגרסיבי אך מתחשב ומכבד את הצד האחר – משימה לא פשוטה לחסרי ניסיון בתחום.
טיפים:
- שמרו על כבוד ואיפוק כדי לא לעורר התנגדויות ממוכר הדירה.
- בררו את סיבת המכירה – נסו לזהות האם מוכר הדירה לחוץ למכור את הנכס.
- הגדירו יעד מראש ותהיו החלטיים לגבי הסכום שהוחלט גם במחיר איבוד הדירה.
- תהיו ישרים והוגנים – אם אתם במשא ומתן נוסף ידעו את הצדדים על כך.
7. ביצוע בדיקות מקיפות בעזרת חברת בדק בית לאימות ערך הדירה.
לפני שקונים דירה חייבים לבצע בדיקות מקיפות ומסודרות בנכס. בדיקות שיגלו לכם ליקויים שאותם כלל לא יכולתם לראות מאחר ומדובר בבעיות צנרת, בעיות תשתית, בעיות הנדסיות וכן הלאה.. שימוש בחברה מקצועית ששולחת אליכם מהנדס בניין או מהנדס אזרחי שבוחן ומאתר כל מפגע יכול להיות משמעותי הן ברמת אישור השמאי שחייב לאשר את העסקה עבור הבנק והן עבורכם בטווח הארוך.
טיפים:
- כל בדק בית מגלה ליקויים – נצלו ידע זה להורדת מחיר הדירה מעבר למשא ומתן הראשוני.
- חפשו חברת בדק בית מוכרת ופעילה עם המלצות.
- הקשיבו לעצת חברת בדק הבית – אם לא כדאי לרכוש פשוט אל תרכשו.
8. העברת החומרים לטיפול עורך דין המתמחה במקרקעין.
ברגע שהשלמתם את הבדיקות וביכולתכם להתקדם במזל טוב לעבר עסקה יש להעביר את כל המידע אודות הנכס, אודות המוכר, אודות הקונה וכן הלאה לעורכי הדין של הצדדים. לא סוגרים עסקת מקרקעין ללא ייצוג של עורך דין עליו ניתן לסמוך. קונים דירה על ידי עורך דין בלבד ואין מקום לספקות או קיצורי דרך מאחר וזה בדיוק המקום בו נכנסים נוכלים ומיני עוקצים.
טיפים:
- התמקחו על עמלת עורך דין – ניתן להוריד מחירים בגלל התחרות גם ל-5,000 ש"ח בלבד.
- בדקו בעצמכם את החוזה – הוסיפו או הסירו סעיפים במידת הצורך כי בסוף זה הדירה שלכם.
9. תשלום / העברת כספים על ידי הבנק למוכר הדירה.
התהליך הסופי כבר מתנהל לגמרי בלעדיכם במידה ואתם נוטלים משכנתא. הבנק מצידו מבקש מכם לחתום על מסמכים ולרשום הערת אזהרה לטובתו בטאבו אך כמובן שאת הכסף הוא מעביר הישר לידיו של מוכר הדירה ולא אליכם. במידה ועורך הדין שלכם עושה את עבודתו נאמנה גם את הרישומים ואת כל יתר הפעולות אתם לא עושים אלא בא כוחכם העורך דין והמשמעות היא שבשלב זה לכם יש דאגות אחרות לעסוק בהם.
10. כניסה לדירה.
אמנם זה רגע משמח. קונים דירה ונכנסים אליה זה בהחלט רגע מרגש. אבל יקר! כן, רבים שוכחים את עלויות ההובלה של כל הרהיטים מוצרי החשמל, במידה וזו דירה ראשונה גם קנייתם עולה כסף רב. מעבר לכך יש להתקין וילונות, לרכוש שטיחים ובעצם לעצור לאיקאה ולרכוש דברים רבים. זהו לא הסוף יש שידרשו לקנות מזוזות לדירה ועוד שלל אביזרי בטיחות לילדים ורק לאחר השלמת סבבי רכישות אלו שתדרשו ללכת ולחדש את הדרכונים, רישיונות הנהיגה, תעודות הזהות, לעדכן כתובת ובמידה ומדובר בדירה חדשה לבניין היערכו להוצאות נלוות לחיבור למים, גז, חשמל ועוד.
טיפים:
- קראו על הוצאות בקניית דירה – התכוננו פיננסית למעבר הדירה.
- התכוננו נפשית – מעבר דירה הנו אירוע לא קל ומחייב הכנה נפשית.
- התכוננו פיזית – הכינו הכל למעבר זמן מה מראש ותעבירו חלק חלק לפי סדר עדיפות.
לסיכום,
מעבר דירה הנו אחד האירועים הדרמטיים והחשובים בחייו של כל בוגר. מעבר לכך יש לתכנן היטב את התקציב וזאת כדי לא להיקלע לחובות נוספים מעבר למשכנתא. כדי לתכנן נכון ולבצע עסקה אופטימלית פעמים רבות עדיף לבקש את עזרתם של חברות המתמחות בכך ואנו כמו אחרים נשמח לעזור לכם בכך. פנו אלינו לייעוץ:
