פיצול דירה עונה על צורך אמיתי של צעירים רבים בישראל. פיצול דירות מאפשר לשוכרים צעירים כדוגמת סטודנטים או רווקים שעובדים בערי המרכז להתגורר בדירה שמתאימה לצרכים שלהם ולשלם הרבה פחות כסף על דירה בשטח שכלל לא נדרשת. פיצול דירה משתלמת לבעליה שירוויח יותר כסף ומשתלמת עבור השוכרים אך לא עבור העיריות.
אם אתם חושבים על פיצול / חלוקה של דירה הרי שיש לכם כמה שיקולים משמעותיים לעשות לפני כן. חשוב מאוד לבדוק את הנושא מבחינה חוקית, מבחינה כלכלית, וכמובן מבחינת המורכבות בניהול מערכת יחסים עם שני שוכרים שיושבים על גבי תשתית אחת, להלן השיקולים בהרחבה:
מה החוק אומר על פיצול דירה?
החוק מגביל משמעותית את חופש הפעולה של האזרח מאחר ועליה לדאוג לרווחת הציבור כולו. יתרה מזאת, ההחלטה בנוגע לפיצול דירות וכל פעולה דומה נמצאת בידיה של הרשות המקומית שעושה שיקולים נוספים מעבר לחוק.
פיצול דירה ללא היתר יכול לעלות למפצל ביוקר! מדובר בעבירה פלילית על החוק אשר ניתן להוכיחה בקלות וההשלכות הצפויות אינם פשוטות לעיכול עבור האדם הפשוט. אמנם פיצול דירה אינה בהכרח הדבר הנורא ביותר אך כמו בכל מדינת חוק יש עונשים על העוברים על החוק:
עונש צפוי לפיצול דירה יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים כאשר גובה הקנס נגזר מטובת ההנאה של המשכיר. כלומר, גם אם יתפסו אתכם לאחר 10 שנות השכרת הדירה במתכונת מחולקת הרי שייתכן ויבקשו פיצוי / קנס על סך כל הרווח שעשיתם במהלך השנים בגלל "בנייה בלתי חוקית" ועוד יותר מזה ולכן לא כדאי להסתבך בנושא.
איך בכל זאת מפצלים? ניצול נכון של החוק שקובע שלא נדרש הודעה או היתר על עיצוב הבית כאשר השיפוץ כולו נעשה בתוך הדירה מאפשר ליזמים לחלק דירות תוך זהירות בנושאים הבאים שמונעים את היכולת להעמידם לדין:
- חיפוש אחר שוכרים שמתאימים זה לזה ואינם זרים.
- בונים שירותים ומקלחון בדירות השינה כך שייחשבו חלק מהחדר.
- מוותרים על מטבחון לכל חלק מהדירה.
- שימוש במטבח משותף במקום זאת.
- שימוש בשעון מים, חשמל, וחלל משותף.
במילים אחרות, במידה ותוכלו לאתר שוכרים שיכולים להיות חברים או לפחות אינם זרים זה לזה שיתגורר בדירה המחולקת אך מבלי להפריד תשתיות, מטבחים וכ"ו הרי שבפני החוק אתם מוגנים. במידה ומגיעה ביקורת ובדירה יש 2 מטבחים הרי שקרוב לוודאי שאתם בבעיה.
פיצול דירה עם היתר אמנם קשה בהרבה אך עדיין אפשרית במקרים מסוימים. ולמרות זאת חייבים להגיד ביושר: העיריות לא רוצות בכך, הם אינם מעוניינים בדיירים נוספים שמכבידים על התשתיות ומדובר במקרים ממש נדירים בהם התקבלו אישורי פיצול דירה ולכן לא ממש ניתן לסמוך על כך ולמרות זאת היו ניסיונות שונים עם השנים לשנות זאת:
אלי ישי ופיצול דירות: כבר בשנת 2011 חתם השר דאז אלי ישי על אישור להכשרת דירות מפוצלות בכל רחבי הארץ וזאת בניסיון להילחם בדרישה שהגיעה מהעם לדירות קטנות יותר בעוד קבלנים ועיריות דוחפות דווקא לדירות של 4-6 חדרים. כמובן שהדבר נעשה רק לאחר קבלת הסכמות מ75% מהדיירים בבניין וכיום כבר מחייבים 100% מדיירי הבניין. אך הדבר נתון לחוות דעתו של מהנדס העיר.
משה כחלון ופיצול דירות: גם כחלון הציע בשנת 2015 לאפשר חלוקת דירות באופן חוקי אך לאחר שראשי העיריות הבהירו בפניו את הקשיים שזה יוצר עבורם בדמות חוסר בחניות, עומסים על התשתיות המתקשות לתפקד ועוד מגוון טענות הוא חזר בו ונושא פיצול הדירות של כחלון כמו קודמיו ירד מהפרק.
חוק פיצול דירות ותקנות שיצאו לדרך בשנת 2012 מאפשרות לפצל דירות אך משאיר את ההחלטה הסופית לרשות המקומית וזאת בתורה לא עושה דבר בעניין. ולמרות זאת במידה ואתם מנסים את מזלכם הנה התקנות שיש לעמוד בהם:
הסכמת מהנדס העיר שמתבססת בין השאר על:
- שטח כל דירה מפוצלת גדול מ 30 מ"ר.
- שנוספו פחות מ30% דירות נוספות בבניין המגורים.
- הדבר יהיה כרוח בהסכמת כלל הדיירים בבניין.
האם משתלם לפצל דירה?
בקצרה: כן. באופן חוקי או לא חוקי יזמים רבים מזהים את הפוטנציאל ומפצלים דירות להשכרה וזאת מאחר וכולם יודעים שלעיריות יש קושי אמיתי בזיהוי דירות מפוצלות וקשה עוד יותר מכך לשלוח פקח שצריך להיכנס לשטח פרטי בהודעה מראש ולהוכיח לאחר מכן שאכן הדירה מחולקת (ניתן תמיד לפרק זמנית את המטבחונים ולהתאים את הדירה לביקורת)ץ
הרווח המשמעותי על כפל שוכרים בהחלט מפתה והסיכון נכון להיות אפסי. ולמרות זאת לא בכל בניין ובכל דירה משתלם לפצל. במקרים בהם השכנים אינם נעימים וצפויים להלשין לעירייה עדיף לא להסתבך ולא לנסות את המזל. במידה ויש ברשותכם דירת גן מהצד השני הרי שאתם יכולים ליהנות מפיצול דירה ללא הפרעת השכנים ולעשות זאת די בקלות.
חשוב לזכור, גם כיום כאשר קשה עד בלתי אפשרי לקבל אישור פיצול דירה וקשה עוד יותר לעירייה לעלות על כך שאתם משכירים דירות מפוצלות במידה ואכן תתפסו כל הרווחים שהוספתם על השכירות הקיימת יכולים להיות מחולטים דבר שיגרום עגמת נפש לא קטנה במיוחד אם עשיתם שימוש בכסף.
מה המורכבות בפיצול דירה?
יש מורכבות אדירה בפיצול דירה. מתחילה יש לתכנן את הנכס כדי שכל דירה תעמוד בפני עצמה עם מטבחון, שירותים, מקלחת, ועוד וכל זאת תוך ניצול תשתית של דירה אחת. זאת אומרת שכל שוכר ערב לחברו ומאחר ומדובר פעמים רבות בשוכרים צעירים ופזיזים יכולים להיווצר בעיות רבות כאשר מגיעים חשבונות החשמל והמים לתשלום.
כדי למנוע זאת יש משכירי דירות שמשכירים את הדירה הקטנה בשיטת "הכל כלול" בה המחיר שנקבע כולל בתוכו הוצאות חשמל / מים / ארנונה ואף שירותי כבלים וזאת כדי למנוע סכסוכים ומריבות בין השוכרים ובינם לבעל הבית.
חוזה שכירות מותאם אישית היא דרך נוספת להתמודד עם בעיות אלו. כאשר יוצרים חוזה שכירות שמתאים לסוג הנכס (דירה מחולקת) הרי שיהיה התייחסות לפרטים הקטנים וכל אחד יודע את חובותיו וזכויותיו כך שלא צפויים בעיות בעתיד.
לסיכום:
למרות הרצון הטוב שעולה בחקיקה בכנסת והוראות שעה למיניהם בסופו של דבר העיריות הן אלו שאומרות את המילה האחרונה ולכן ברוב המקרים דירות מחולקות נעשות בניגוד לחוק ותוך עבירה פלילית. ולמרות זאת, דווקא אותן עיריות שאינם מאשרות פיצול דירות הן אלו שאינם מצליחות לאכוף את הנושא ובמקומות שונים אך מעלימים עין במודע כדי לעודד הגירה חיובית של צעירים רבים.
השיקול הכלכלי מול השיקול החוקי תופסים בנושא זה משמשעות רבה יותר וההחלטה נעשית על פי צו מצפונכם ועל פי ההיגיון הבריא.
רוצה חוות דעת משפטית? רוצה להתייעץ עם עורך דין? השאר פרטים כאן:
