פינוי בינוי הנו חלק מתהליך התחדשות עירונית שמובילים במשרד הבינוי והשיכון יחד עם הרשויות המקומיות. בדומה לתמ"א 38 בו ניתנים תמריצים שונים ליזמים כדי שיבצעו חיזוקי מבנים מפני רעידות אדמה וכדי שיבנו חדרי ממ"ד בכלל הדירות בישראל, כך גם לפינוי בינוי יש חשיבות רבה ועידוד מצד הרשויות וזאת כדי שניתן יהיה לנצל שטחי קרקע במרכזי ערי הביקוש בצורה טובה יותר וכך שהיצע הדירות תגדל.
פינוי בינוי משתלם לכלל הדיירים וליזם. הדיירים הקיימים ואילו החדשים לא ידרשו לשלם מס שבח כלל וזאת מאחר ומדובר בפרויקט של התחדשות עירונית. ולמרות זאת, יש לזכור שבבית חדש וגדול יותר הארנונה לצד עלויות נוספות כדוגמת ניהול וועד הבית בהחלט צפויות לעלות.
מהו התהליך לביצוע פינוי בינוי?
התהליך לביצוע פינוי ובינוי אינו קצר במיוחד וכמובן כרוך בעלויות שונות. כדי שישתלם ליזם לבצע פינוי בינוי עליו לגשת לדיירי הבניין ולהחתימם על הסכם פינוי בינוי. הסכם זה הוא הסכם מחייב ובאמצעותו מתחייב היזם לספק לדיירים דירה חדשה בשטח שלרוב גדול מהדירה הקיימת וזאת תוך פרק זמן מוגבל של עד שלוש שנים כאשר במהלך כל השנים הללו היזם נדרש לשלם את שכר הדירה עליו חתמו הדיירים בחוזה שכירות מול משכיר בבניין אחר למשך תקופת העבודות.
- איתור שטח / בניין מתאים
- בקשת הכרזה על שטח כמתחם פינוי בינוי
- החתמת הדיירים על הסכם פינוי בינוי
- השגת ביטחונות / ערבויות מתאימות
- פינוי הדיירים לדיור חלופי בשכירות
- פירוק הבניין הקיים ופינוי פסולת
- בניית הבניין או הבניינים המחודשים
- שיווק הדירות החדשות לקונים פוטנציאלים
- חזרת הדיירים הוותיקים לדירות החדשות
מהו המורכבות בפינוי בינוי?
פינוי בינוי הנו תהליך בו מפנים בניין קיים. כלומר, הורסים בניין עד ליסוד ולאחר מכן מבצעים בינוי בו בעצם בונים בניין חדש ורחב ידיים לפי תקן בנייה עדכני. פינוי בינוי כדאי רק במקרים מסוימים מאחר וישנם עלויות משמעותיות אף יותר מבניית בניין דירות חדש על שטח ממוצע. פינוי בינוי הנו תהליך שנמשך שנים רבות וצריך לפעול לטובת כל המעורבים כך שגם היזם, הדיירים, משרד השיכון, העירייה כולם נהנות מתשואה כלשהי:
- הדיירים: נהנים מדירה חדשה בבניין עדכני ורחב ידיים.
- היזם: נהנה מתשואה ממכירת הדירות החדשות בפרויקט.
- משרד השיכון: נהנה מהיצע דירות נוספות באזורי הביקוש.
- העירייה: נהנית מארנונה גבוהה יותר ומשיפור פני העיר.
על מנת שפינוי בינוי ישתלם ליזם על הבניין הישן להיות די קטן ולשכון על חלקת שטח גדולה מספיק כדי שניתן יהיה להרוויח ממכירת דירות חדשות בפרויקט. מעבר לכך בוחנים מה הגובה המקסימלי שניתן לבנות כדי לבחון שאכן ניתן יהיה ליהנות מתשואה נאה. בדיקות אלו עושים לרוב על ידי שמאי פינוי בינוי, אדם המתמחה בבדיקות אלו.
פינוי הנו שלב קריטי ויקר במיוחד עבור היזם. בשלב זה עליו להוציא מכסו סכומי כסף גבוהים לפירוק הבניין הקיים, לפינוי פסולת ומציאת דיור חלופי לדיירי הבניין. בשלב זה של פינוי הבניין עוד לא ניתן לראות באופק את החזר ההשקעה וכל חודש שעובר עולה כסף רב וסכומים אלו נופלים על כתפיו של היזם. תהליך פינוי בניין דירות יכול לקחת מספר חודשים ובתקופה זו ישנם עלויות שונות וביורוקרטיה שמצריכה טיפול מתמיד.
בינוי מתאפשר רק לאחר קבלת האישורים הרלוונטיים ומרגע שמתחילים בתהליך הבינוי ניתן לראות את האופק ולהתחיל לשווק את כלל הדירות החדשות שיוצעו לדיירים חדשים שישלמו על דירתם בכסף מלא. במקרים מסוימים ניתן יהיה להסתמך על מקדמות תשלום על דירות כדי להשלים את מימון בנייתם מחדש של הבניין או הבניינים בפרויקט פינוי בינוי.
דיירים סרבנים יכולים למנוע את ביצוע הפרויקט כולו מאחר ופינוי בינוי מחייב את הסכמת הדיירים כולם. נושא זה כאוב במיוחד עבור דיירים בבניינים שונים סבלו מדייר יחידי שהחליט שאינו רוצה את ביצוע פינוי בינוי מטעמי נוחיות ומסיבות שאינן סבירות לנושא. בשנת 2006 עודכן החוק כך שיש בו רכיב פיצויים בו בעצם יכולים הדיירים האחרים בבניינים לתבוע את אותו דייר סרבן לפיצויים בעקבות ביטול עסקה מול יזם והפסד רווחים צפויים דבר זה כמובן גורם לכך שחסם עיקרי בביצוע פרויקטים של פינוי בינוי הוסר ומורכבות זו הולכת ונעלמת ככל שהמשא מתן בין הצדדים מתקדם לעבר חתימה סופית על הסכם פינוי בינוי.
שוכרים בבניין אשר עתיד לעבור פינוי ובינוי יכולים למצוא את עצמם מפונים לדירה החלופית כאשר תהליך פינוי בינוי יצא לדרך. לשוכרים אין כוח למנוע התקדמות לפינוי בינוי אלא אם כן הדיירים שוכרים בשכירות מוגנת דבר המקנה להם זכויות בנכס. ראוי להוסיף נספח לחוזה שכירות מול השוכרים הפוטנציאלים במידה וידוע לכם על תכניות עתידיות או התכנות אפשרית לפינוי בינוי בעתיד. נספח זה יגן עליכם מפני תביעות או כל תלונה מצדו של השוכר.
- לפרטים נוספים: שכירות בבניין בו יתבצעו פינוי בינוי או תמ"א 38.
הטבות ליזמי פינוי בינוי:
יזמי פינוי בינוי זוכים להטבות מסוימות מהרשויות המקומיות ומרשויות הממשל כך לדוגמא הם זוכים לפטורים מלאים על היטלי השבחה, פטורים מלאים על תשלום מחיר הקרקע מאחר והבעלות על הקרקע כבר שייכת לדיירים. נוסף לכך ניתנים ליזמי פרויקט פינוי בינוי זכויות בנייה מוגדלות אשר מאפשרות רווחיות גדולה יותר על חלקת השטח הקיים. בנוסף לכך זוכים הדיירים הוותיקים והחדשים בבניין לפטור ממס רכישה ומע"מ מאחר ומדובר בפרויקט התחדשות עירונית דבר שמקל משמעותית על תהליך שיווק הדירות.
הטבות אלו אינן ניתנות סתם אלא מאחר והיזם נוטל על עצמו סיכונים לא קטנים בכלל כאשר נופלות על כתפיו השקעות גבוהות במיוחד שיכולות לגרום אף לפשיטת רגל. מאחר וישנו חשש מפני הפסקת עבודות באמצע מכתוצאה מאי מציאת קונים לדירות חדשות או מקשיי נזילות מצד היזם, במקרים רבים יבקשו דיירי הבניין ערבויות מסוימות ובטחונות המתקבלים מהיזם או מחברת הביטוח.
