עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין ייחודית בה בעל הזכויות על הקרקע מוכר את חלק מזכויותיו ליזם או קבלן כאשר התמורה שמתקבלת היא חלק יחסי בנכס שייבנה על גבי הקרקע. כך לדוגמה בעל קרקע במרכז העיר ללא כסף יכול להתקשר עם קבלן בניה שישקיע מכספו ויבנה בניין מגורים על גבי הקרקע שברשותו. התמורה שבעל הקרקע מקבל תהיה בדמות דירות מהפרויקט שייבנה בהתאם להסכמות אליהם הגיעו הצדדים. עסקת קומבינציה יכולה להיעשות לכל מטרה בין אם מדובר בבנייה למגורים או בנדל"ן מניב.
עסקאות קומבינציה מאוד נפוצות בישראל בגלל היתרונות הכלכליים שמהם נהנים שני הצדדים לעסקה. מצד אחד עומד בעל המגרש שמחזיק בקרקע אך אין לו יכולת כלכלית לממן הקמת פרויקט דירות גדול שישביח את ערך הקרקע ומצד שני הקבלן / יזם אינו חייב לשלם סכומי עתק על הקרקע במזומן עוד קודם להשגת מספיק רוכשי דירות וכך בעצם חוסך בהוצאות מימון יקרות. אך לא רק, לשני הצדדים יש יתרונות ברמת המיסוי שהופכים את העסקה למשתלמת הרבה יותר.
עסקת קומבינציה
יש שיקראו לעסקת קומבינציה גם כעסקת אחוזים וזאת בגלל מבנה העסקה, המחזיק בקרקע מוכר חלק יחסי מהקרקע בלבד אך הקבלן שקיבל את החלק היחסי בונה על הקרקע כולה ובעצם משלם על החלק שקיבל באמצעות הבנייה על חלקו של מוכר הקרקע. כך לדוגמה יכול בעל קרקע לחתום על עסקת קומבינציה לפי האחוזים הבאים 40%/60% כאשר 60% מהקרקע עוברים לידיו של הקבלן הרי שבמידה ויבנו על אותו חלקת קרקע מגדל דירות עם 60 יחידות דיור יהיה לבעל הקרקע זכות חוקית ב24 מהם בהתאם ליחסי החלוקה שנקבעו מראש. 24 יחידות דיור אלו השייכים כעת לבעל הקרקע הם התשלום על זכויות הבניה שקיבל הקבלן.
איך נקבעים חלוקת האחוזים בעסקת קומבינציה?
חלוקת האחוזים בין בעל הקרקע לבין היזם / קבלן תתבצע לפי מחיר השוק. קרקע במרכז הארץ בה הדירות שייבנו ימכרו בסכומי עתק תעביר אחוזים ניכרים לבעל הקרקע. אך במידה ומדובר בקרקע עם ביקוש נמוך יותר, קרקע שבבניית בניין עליה הדירות ימכרו במחירים נוחים בהרבה הרי שגם בעל הקרקע יידרש להתפשר על אחוזי הבעלות שיהיו ברשותו. ככל שסביבת הנכס מבוקשת יותר ויש עליה היתרים מתקדמים יותר לבניה כך בעצם אחוזי הבעלות של בעל הקרקע עולים.
היטל השבחה (מפורט מטה) חל על בעלי הקרקע ולא על היזמים ולכן ככל שיהיו היתרי בנייה משמעותיים יותר כך יקבל אחוזים ניכרים יותר אך יידרש לשלם גם היטלים גבוהים יותר בהתאמה וכמובן שמרגע תחילת בניה עליו לשלם את המוטל עליו ואם לא כן יהיה חייב בסכום זה עם הפרשי הצמדה וריבית גבוהים במיוחד (9%!?)
מהי כדאיות קיום עסקאות קומבינציה?
אין ספק שמדובר בעסקה משתלמת לשני הצדדים אך עיקר המשמעות של עסקאות אלו קיימת בעיקר כאשר מגיעים לשלב המיסוי. מאחר ומדובר בעסקה מעט שונה מהרגיל בה רק חלק מהקרקע נמכרת וגם זאת בצורה מאוד מעניינת הצדדים לעסקה נהנים מהטבות מס שונות שהופכים את העסקה לכדאית עוד יותר. או אם תרצו מאחר ורק חלק מהזכויות נמכרות יש צורך לשלם רק חלק מהמס שהיינו נדרשים לשלם. מעבר לכך בעל הקרקע לא רוכש את הדירות שנבנו אלא אילו דירות השייכות לו והמשמעות היא שאין עסקת רכישה שמחייבת במסים וכמובן שבעשרת מניפולציות שונות ניתן לחשב את הדברים בצורה ידידותית יותר עבור המסים שעדיין יש לשלם.
מיסוי עסקת קומבינציה
כמו בכל עסקה חוקית ובפרט במקרקעין יש חובה לשלם מסים מגוונים על הרווחים שנוצרו כתוצאה מההסכם שנחתם ומהדירות שימכרו בעתיד. חישוב עלויות אלו מהווה את אחד המניעים המרכזיים לכדאיות עסקאות קומבינציה ולהלן הפרטים אודות המסים השונים:
מס שבח בעסקת קומבינציה
כאשר אדם מחזיק בקרקע יש משמעות לאופן קבלת חלקת הקרקע ולמועד קבלתה. יש משמעות אם רכישת הזכויות על הקרקע היו לפני 1960 או האם הקרקע נרכשה בין השנים 1960-2001 או אחרי 2001 וזאת כדי להעריך את גובה מס שבח שיהיה על בעלי הקרקע לשלם כחלק מההשבחה של הנכס. במקרים רבים הקרקע עברה בירושה ובמקרים אלו יש משמעות למועד פטירת המוריש. מס שבח הנו המס היקר ביותר שיש לשלם בעסקת קומבינציה כאשר יש מקרים בהם ניתן לבקש פטור במידה וניתן לומר שבונים על הקרקע בית מגורים.
לאחרונה כחלק מעידוד שחרור נכסים לבניה בדגש על מרכז הארץ ובניסיון להעלות את מספר הדירות המוצעות לציבור הוסכם על הטבות שונות במס שבח לאלו שיעשו עסקאות קומבינציה אך ייבנו מעל X דירות ובתוך פרק זמן קבוע מראש ועל כך ניתן לקרוא במאמר: מס שבח: הקלה במיסוי מקרקעין לשטחים לבניית דירות מגורים
מס רכישה בעסקת קומבינציה
בעסקה רגילה הקבלן ישלם מס רכישה בגובה 5% מערך השטח כולו ומדובר בהוצאה לא קטנה. בעסקאות קומבינציה הקבלן מחזיק בפועל רק חלק יחסי מהשטח ולכן יהיה חייב לשלם מס רכישה רק על חלק זה ולא על מלוא הקרקע. מהצד השני מוכר השטח, השותף הנוסף בעסקה לא ביצע שום עסקת רכישה ומסיבה זו אינו חייב בתשלום מס רכישה כלל. המשמעות היא שיש חיסכון אדיר בהוצאות. כך לדוגמה: אם שווי הקרקע 1,000,000 ש"ח והמוכר שומר לעצמו 40% מהזכויות בקרקע הקבלן יהיה חייב במס 5% על 600,000 ש"ח בלבד וכך בעצם משלם פחות. מעבר לכך, ישנם מקרים בהם העסקה מדווחת בפחות וכך התשלום בפועל אף הוא נמוך עוד יותר מהסכום הראלי.
מע"מ בעסקת קומבינציה
מע"מ או אם תרצו "מס ערך מוסף" בעסקת קומבינציה תתחלק לשני מועדים שונים:
- מע"מ על הקרקע – כאשר מדובר במוכר פרטי יהיה על הקבלן להוציא חשבונית עצמית ולשם כנגדה מע"מ כחוק.
- מע"מ על הבניה – בעלי הקרקע משלם לקבלן והסכום מחושב לפי מס שבח וזאת על שירותי הבניה שהקבלן ביצע לבעלי הקרקע.
מסים אלו כפי שניתן לראות נחלקים לשניים. את המע"מ הראשון משלם הקבלן ואילו את המע"מ השני משלם בעל הקרקע וזאת מאחר ובכל שלב יש צד אחר שמשלם ומחויב במס ערך מוסף.
היטל השבחה בעסקת קומבינציה
היטל השבחה הנו מס שמשולם עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מהבנייה עצמה. ומפיתוח תשתיות ומהשבחות שנעשו על ידי גופי התכנון בעירייה או ברשות המקומית. שווי קרקע נקבע בהתאם לזכויות הבניה שבה ולפי המיקום של הנכס. ברור לכל בר דעת שלא ניתן להשוואת קרקע עם היתרי בנייה של מגדל לזו של בית פרטי.
נקודות נוספות שחשוב להכיר בעסקאות קומבינציה:
עסקת קומבינציה אינה כל כך פשוטה ויש צורך בליווי מקצועי משני הצדדים כדי למנוע חיכוכים ובעיות מיותרות וכמובן שיש לבחון את הפרטים הבאים קודם לחתימה על הסכם קומבינציה:
בירור מצב הקרקע:
קרקעות רבים בישראל שייכים למנהל מקרקעי ישראל. הקרקע אינה בבעלות אלא בחכירה והמשמעות היא שכדי לבנות בפועל יש לשלם סכומי כסף גדולים על שינוי הניצול של הזכויות שמגיעים לכם. כדאי מאוד לבדוק מראש את מצב הקרקע ובמידה והיא אכן שייכת למנהל מקרקעי ישראל להכניס את עלות שינוי הזכויות בקרקע לתחשיבי הכדאיות של העסקה.
בחירת הקבלן המבצע:
בעל הקרקע מחזיק במלוא הכוח לבחור את הקבלן או היזם הרצוי עליו. וזאת מאחר והקרקע לא מורידה מערכה עם הזמן ולכן מומלץ מאוד שיחפש קבלן מוכר וידוע לצורך הקמת הפרויקט. מעבר לכך חשוב מאוד לבחון עבודות קודמות של הקבלן ולדרוש כחלק מההסכם בין הצדדים שהמפרט בדירות בפרויקט הנ"ל יהיו זהות או גבוהות יותר מאלו בפרויקטים קודמים שנבנו על ידי אותו קבלן בעבר וכך בעצם לוודא רווח מקסימלי בפרויקט.
בחירת הדירות בפרויקט:
בחירת הדירות השייכות לכל צד בעסקה נעשית לרוב על ידי הגרלה בתורות של נכסים בבניין שייבנה על סמך האישור העקרוני שכבר התקבל על ידי מוסדות התכנון העירוניים. אם חלוקת הדירות היא 40%/60% לצורך העניין יהיה לכל צד מספר פעמים להגריל ולבחור דירות מתוך תכניות הבניין בהתאם לאחוזים המגיעים לו. יכול להיות מצב שצד אחד הגריל דירה יקרה כדוגמת דירת פנטהאוז הרי שאז מחשבים את ערך הדירה והצד השני יהיה זכאי ליותר דירות קטנות וזולות בהתאם לחלקו. בעצם יש מנגנון פשוט וזריז לקבוע אי אלו דירות של כל אחד תוך שמירה על אחוזי הבעלות של הצדדים.
אחריות הקבלן:
ישנם חוקים שמגבילים את הקבלן ומטילים עליו אחריות להציע ערבות לדיירים. חוק המכר דירות קובע שעל הקבלן להעמיד ערבויות שונות לטובת רוכשי הדירות במידה והוא רוצה לגבות תשלומים בהתאם לקצב ההתקדמות או אף מראש כאשר מדובר בדירה על הנייר ולצורך כך ניתן להעמיד ערבות בנקאית לרוכשי הדירות בפרויקט או לבצע רישום הערת אזהרה על הקרקע לטובת רוכשי הדירות.
צריכים עורך דין לליווי עסקת קומבינציה? השאירו פרטים!
