עסקאות מקרקעין ייחודיות מאוד מעצם היותם מושפעים ממיקום ומשלל נתונים מוגדרים שאינם ניתנים לשינוי. עסקאות מקרקעין מצד שני הוכיחו את עצמם בעשורים האחרונים להיות השקעה מצוינת בטווח הארוך ולכן למרות המגבלה במיקום ולמרות החוסר יכולת שלנו להשפיע על ערך המקרקעין הם עדיין זוכים להתעניינות רבה וביקוש מצד משקיעים רבים. במאמר זה אנו סוקרים את ההשפעה של עסקאות נדל"ן אחרונות על ערך הדירה שלכם ומנסים להבין איך מזהים המשך מגמת עליית מחירים ואו שמה תחילתו של תהליך לירידת מחירים בסביבה בה אתם מתגוררים.
עסקאות מקרקעין
עסקאות מקרקעין מורכבות מעסקאות מטלטלין אך זה בדיוק היתרון שהופך שוק זה לכה צפוי וכה ידוע מראש. משקיע תמיד ינסה להיות צעד אחד לפני כולם ודווקא בנדל"ן זה מתאפשר במידה ורוצים בכך. כדי להיות צעד אחד לפני כולם ולהצליח ליהנות מעליית ערך הנדל"ן ומצד שני לצאת לפני כולם כאשר המגמה מתהפכת עלינו לעקוב אחר המקרקעין שברשותנו בדיוק כפי שאנו עושים בשוק ההון. מאחר ואין מדד מסוים שניתן לעקוב אחריו שמתייחס רק לאזור המגורים שלכם עלינו להיות יצירתיים ולהבין את השוק היטב בכדי לזהות היפוך מגמות.
הדרך הטובה ביותר למעקב אחר מצב הנדל"ן בקרבת אזור המגורים שלכם היא לבדוק אחת לתקופה באתר רשות המסים "מידע נדל"ן" את המחירים בהם נמכרו דירות / נכסים אחרונים בסביבה המידית לנכסי המקרקעין שברשותכם. כלל עסקאות מקרקעין חייבות בדיווח לרשות המסים וכתוצאה מכך אתם זכאים להיחשף לכל עסקה ועסקה ממש תקופה קצרה אחרי התהוותה. כאשר אנו נחשפים לעסקאות נדל"ן אחרונות ביכולתנו להבין טוב יותר את הלך הרוח של המשקיעים ושל הרוכשים הפוטנציאליים ולהבין האם הגענו לרף עליון במחירים ומכאן נתחיל לראות ירידה בערכם של הנכסים.
במידה וניקח מידע אודות כמה עשרות עסקאות מקרקעין באזור שלנו אחת לחצי שנה נוכל לבחון האם יש המשכיות למגמה הקיימת ואו אולי עצירה ואף היפוך בכיוון. עסקאות אלו מייצגות את ערך הנכסים בעיני הרוכשים ואת גובה הביקוש לנכסים. כך לדוגמה, במידה ומדובר בשכונת מגורים שנהנתה מביקוש גבוהה וכעת כבר אינה זוכה לכך בהחלט ייתכן ונראה עצירה בעליות המחירים או לחלופין אפילו ירידה במחירים מאחר ומוכרי הדירות נאלצו להתפשר על המחיר בכדי למכור את הנכס. עסקאות מקרקעין אחרונות משקופות עבורנו את חוקי השוק ומאפשרים לנו שקיפות מספקת בכדי לקבל החלטות על קניה ואו מכירה של דירה.
כמה שווה הדירה שלי?
רבים שואלים כמה שווה הדירה שלי היום? זו שאלה חשובה שכפי שהבהרנו כדאי לשאול אחת לחצי שנה לערך בכדי לקבל תמונת מצב עדכנית. הדירה שלכם שווה כסכום שהרוכשים הפוטנציאליים רוצים ויכולים לשלם עליה. במידה ומדובר בשכונה מבוקשת במרכז הארץ בסביבה איכותית רבים יסכימו לשלם הרבה יותר כסף בעבורה ואילו במידה ומדובר בדירה ממוצעת בפריפריה בסביבה בה מרוויחים די מעט הרי שיש מגבלה של רצון ויכולת ובעצם מחיר הנכס יהיה נמוך בהרבה כי אחרת לא תצליחו למכור את הדירה.
בכל עסקת נדל"ן שני הצדדים, המוכר והקונה מנסים לאמוד את ערך הדירה בכוחות עצמם, בעזרת מתווך דירות, שמאי מקרקעין או כל איש מקצוע בכדי לקבל את הערך הנכון שנמצא בטווח היכולת והביקוש בשוק. מי שקובע בסופו של דבר את המחירים אלו לא המוכרים אלא דווקא הקונים שיקבעו בכספם מה צפוי להיות ערך הנכס בעתיד. במידה ואנו בוחנים עסקאות מקרקעין אחת לתקופה ביכולתנו לזהות מגמות ולהבין טוב יותר מה הערך הראלי של הנכס שברשותנו והוא כמובן מושפע משלל פרמטרים שלרוב אינם ניתנים לשליטתנו.
במקרים בהם ניתן לראות בבירור שיש לרוכשים יכולת כלכלית גבוהה וביכולתם לשלם יותר על הדירה שלכם בהחלט ייתכן וכדאי לכם לשקול ביצוע שיפוץ קוסמטי לדירה דבר שגורם להשבחת הדירה ובעצם לייקור בשוק התחרותי של הנדל"ן וזאת מאחר ואתם תיראו טוב יותר ורוכשים פוטנציאליים בהחלט יסכימו לשלם יותר בעבור נכס משופץ ובעל נראות טובה לאכלוס מידי.
אילו גורמים הכי משפיעים על ערך הדירה שלי?
שאלה מצוינת, מדובר במשתנים רבים אך אנו נספק כמה דוגמאות לגורמים שמשפיעים באופן ישיר על ערך דירות:
- תמ"א 38 – כאשר דירות נמכרות במחיר חדש בשונה ישנה – כלל הדירות מעלות בערכם (המחיר הממוצע עולה)
- תחבורה נוחה – פיתוח תשתיות תחבורה נוחות מעלות במהירות את הביקוש למגורים בשכונה.
- סביבת עסקים – קרבה למקומות עבודה, הקמתן של שטחי מסחר ועסקים משפיעים על הביקוש למגורים בשכונה.
- חינוך טוב – רמת חינוך גבוהה, השקעה מצד הרשות המקומית בחינוך ופנאי בשכונה מובילה לעלייה בביקוש.
- אוכלוסיה איכותית – הגירה חיובית של אוכלוסיה איכותית ברמה סוציו-אקונומית גבוהה בהחלט מייקרת את הנכסים.
יש אינספור מקרים בהם שכונה ישנה ודועכת עם סביבת מחירים נוחה וזולה הופכת בתוך פרק זמן של מספר שנים למקום חם ומבוקש מאוד מצד רבים. כך ניתן לראות אזורים שונים ביפו, בדרום תל אביב ובעוד מקומות נוספים. כאשר אוכלוסיה איכותית נכנסת להתגורר בשכונות מורכבות ואו כאשר יש התפתחות משמעותית ברמת החינוך והחינוך ניתן לראות הישר את העלייה בביקושים מצד רוכשים ומשקיעים שמזהים את הפוטנציאל שבשכונה ובוחרים לרכוש בה נכס במטווח מחירים נמוך ככל האפשר. אחד הגורמים החזקים ביותר להחדרה של אוכלוסיה חזקה לתוך סביבה קיימת הם אותן פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי שמאפשרים רכישה על ידי אוכלוסיות איתנות שמשפיעות לאחר מכן על השכונה כולה.
מצד שני, ישנם גורמים שיכולים להשפיע ישירות על מחירי הנכסים בכיוון ההפוך. פעילות עבריינית, כניסת מסתננים, פעילויות לא חוקיות כדוגמת מסחר בסמים וזנות בהחלט משפיעים בכיוון ההפוך על מחירי הדירות. ברגע שמדובר בסביבה שאינה מתאימה למשפחות, אוכלוסיות איכותיות, זוגות צעירים ואו נשים בכלל ערך הדירות נתקע ואינו עולה וזאת מאחר והביקוש נמוך משמעותית מאחר וכחצי עד שלושת רבעי האוכלוסייה כלל לא יכולים לשקול רכישה של דירה בסביבה זו ולכן סביבות אלו רוכשות פעילות של משקיעים שרוצים לרכוש במחירים זולים עוד קודם לעליית המחירים שבא תבוא בעתיד.
בין אם אתם משקיעים, רוכשים ואו מוכרים דירה חשוב מאוד לעשות את הצעדים הללו יחד עם ליווי מקצועי של יועץ השקעות בנדל"ן או כל איש מקצוע אחר שיוכל לעזור לכם לזהות מגמות בשוק ולהתמודד עמם בצורה הטובה ביותר ובזמן הנכון ביותר. צריכים עזרה? פנו אלינו ונשמח לעזור!:
