עלויות בניה הן חלק בלתי נפרד מעלות הדירה או הבית עצמו. מרכיבי ערך הדירה אמנם נקבעים לפי ביקוש והיצע אך יש היכן שהוא נקודת התחלה שמשפיע על מחיר מינימום ממנו רק נוטים לעלות. נקודה זו מבוססת על ערך הקרקע ועל עלויות בניה שיחד יוצרים את השלם שלו יש ביקוש שהולך וגדל ככל שמתקרבים למרכז הארץ. בעצם, כאשר אנו רוכשים דירה בפריפריה או במרכז הארץ עלויות בנייה אינם שונות משמעותית ואנו משלמים בעיקר על המיקום. כלומר, ערך הקרקע עולה ולא עלויות הבניה.
עלויות בניה
יש משמעות להיכרות עם עלויות בניה וזאת כדי להבין מהו ערך הדירה המינימלי וזאת כדי להבין מה צפויות להיות העלויות בניה מחדש של הדירה במקרה של רעידת אדמה או פגיעת פצמ"ר או רקטה מכל סוג אחר במבצעים שחוזרים מידי כמה שנים. כך שכאשר אנו עושים ביטוח משכנתא למבנה הדירה אנו בעצם משלמים רק על עלויות הבניה מחדש ולא על ערך הדירה במלואו ולכן השאלה החשובה ביותר שנישאל בבואנו לדרוש ביטוח מסוג זה יהיה מה גודלו של הדירה. הביטוח עצמו יממן עבורנו את העלויות הראליות של בניית הדירה מחדש ועלויות נלוות כדוגמת שכירות עד למועד השלמת הבניה.
להלן עלויות הבניה בישראל נכון לשנת 2016:
עלויות בניה למגורים:
עלויות בניה למגורים שונה מזו של תעשייה ומסחר וזאת מאחר ולרוב מדובר בבניינים או בבתי קרקע שכוללים מקלט או ממ"ד, מערכות חימום והסקה וכמובן גם ציפויים שונים לקירות החיצוניים של הבית. כאשר החוק מחייב בניית דירות שכוללות מקלטים / חדרי ממ"ד וזאת מתוך היכרות עם הסביבה בה אנו חיים. במקרים שמדובר בבנייה מעוצבת אדריכלית ושימושים בחומרים יקרים ומיוחדים לציפוי הקירות הרי שמחיר עלויות בניה יכול לזנק גם בעד 50% אך אנו מתייחסים כמובן לסטנדרט.
בניה בקרקע מישורית
בניה בקרקע מישורית נוחה יותר וזולה יותר הן ברמת העבודות בשטח והן ברמת הנגישות לחומרי בנייה וכ"ו ולכן המחירים ינועו בין 4,900 ש"ח ל-6,600 ש"ח כאשר המשתנה החשוב מכל הוא כמובן טיב הבית. כאשר בונים בניין רגיל (4,900) או בונים מגדל דירות (5,500) המחיר של חומרי הבניין שונה ואילו כאשר בונים בניין קטן (5,400) או בית פרטי (6,600) גם כאן מחיר החומרים שונה וזאת מאחר ומדובר בכמויות שונות והדבר בהחלט מייקר את התהליך.
בניה בצפון בסביבות חיפה
בניה בצפון שונה מזו המישורית הן ברמת הנגישות והן בטיב הבנייה. אמנם בחיפה וערי הקריות נמכרים דירות די בזול אבל דווקא עלויות בניה בהם יקרות יותר. כך לדוגמה מחירי בניה באזורי מטרופולין חיפה ינועו בין 5,500 ש"ח ל-6,800 ש"ח. כאשר חלוקת העליות תנוע כך: מחיר בניה רגילה 5,500, מחיר בנייה בבניין קטן 5,600 ואילו בניית מגדל דירות תעלה כבר 6,000 ובבית קרקע מחיר הבניה יכול טפס עד לגובה של 6,800 ש"ח וזאת כתוצאה ממגוון רחב של סיבות.
בניה בעורף ההר
בקטגוריה זו ניתן לשייך את העיר מודיעין וסביבותיה ואת הערים סביב ירושלים שיהיו יקרות יותר מערי המרכז. מחירי בניה באזורים אלו יתחילו ב-5,200 ש"ח ויגיעו עד 7,200 ש"ח בהתאם לטיב הבנייה. באזורים אלו ניתן לבנות במחיר של 5,200 ש"ח בבניה רגילה אך בבניין קומות המחיר מטפס ל-5,750 וכאשר בונים מגדל דירות (7 קומות ומעלה) המחיר יעלה כבר 6,600 ש"ח כאשר כרגיל הכי יקר לבנות לבד ובקטן עם מחיר של 7,200 ש"ח לבית פרטי.
בניה בירושלים
עלויות בניה בירושלים יהיו יקרות בהרבה מכל שאר הארץ וזאת מאחר ומדובר בבניה על צלע הר וכמובן גם יש חובה לצפות את הבניינים בעיר באבן ירושלמית שמייקרת את התהליך משמעותית. מעבר לכך בירושלים קר יותר ולכן מרבים להוסיף מערכות הסקה וחימום שמייקרות את הבניה. עלות בניה רגילה בעיר תעמוד על 6,200 לבניין רגיל והמחירים ינועו עד ל-7,300 לבנייה פרטית כאשר בתווך בנייה של מגדלי דירות יעלו 7,200 ש"ח למ"ר ובניה של בניין רגיל תעמוד על 6,000 ש"ח.
בניה בצפון הארץ
כאשר בונים הרחק בצפון הארץ נוספות עלויות נוספות שאנו לא נדרשים לשלם במרכז הארץ ובסמיכות לערים הגדולות. בבניה בערים קרית שמונה, מעלות, שלומי ויישובים נוספים בסביבה זו מחירי הבנייה מתחילים ב5,750 לבניה רגילה ונעים עד ל-6,950 לבניית בית פרטי. בניית בניין דירות או מגדל דירות יעלו 6,000 ו-6,200 בהתאמה ומדובר בפעול במחירים יקרים יותר ממטרופולין חיפה שנמצאת קרוב יותר למרכז העניינים.
בניה בנגב ובאילת
בנייה בערי הנגב ובאילת אשר כידוע מחירי הדירות בהם אינם בשמיים כתוצאה מביקוש נמוך למגורים יקרה מחיפה ומערים אחרות. עלויות בניה רגילה באילת ינועו בין 6,000 לבניה רגילה ועד 7,300 ש"ח לבניית בית פרטי כאשר בניית בניין דירות קטן יעלה 6,600 ש"ח למ"ר ואילו מגדל דירות יעלה 6,600 ש"ח למ"ר.
ניתן לראות דבר מרתק בו תשומות הבניה במרכז נמוכות יותר ואילו בפריפריה הן יקרות יותר. מסיבה זו גם יש היצע פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי במרכז הארץ אך מעט מאוד היצע לפרויקטים דומים בפריפריה. הקבלנים מעדיפים להשקיע פחות כסף בבניה ולהרוויח יותר כתוצאה מעליית ערך הקרקע לאחר תום הבניה.
עלויות בניה לנדל"ן מניב:
כאשר עוסקים בבנייה של מבנים שמכונים נדל"ן מניב. כלומר, מבנים שאינם משמשים למגורים אלא למשרדים, מסחר ותעשייה עלויות הבניה משתנות לחלוטין וזאת מאחר ויש רמות שונות של בניה. בעוד עלויות בניה של מבני תעשייה זולים מאוד ויעלו רק 1,500-1,700 ש"ח למ"ר כאשר הן נבנים כהאנגרים או כמבנים המורכבים ממתכת הרי שכאשר עולים לעולם של המסחר והפנאי מחירי בניה מזנקים!
מבנים המשמשים לתעשייה ושירותים. כלומר, מבנים שאינם מיועדים לקבלת קהל ובטח שלא למטרות פנאי ועסקים מחירי הבניה ינועו בין 3,200 ל-5,700 ש"ח בהתאם לרמת הבניה והגימור כאשר כפי שניתן להבין ירושלים עדיין יקרה משמעותית מערים נוספות וזאת מאחר והבניה בה מורכבת יותר ויש לצפות גם מבני תעשייה מסוימים בציפוי אבן ירושלמית. ואילו מבנים שמשמים בנקים, מסעדות, חנויות וקניונים כבר יקר בהרבה ובהם מחירי הבניה ינועו בין 3,800 ש"ח ל-8,000 ש"ח בהתאם לחוויה המוצעת בהם ובהתאם לרמת הגימור של המבנה.
ישנם עסקים שחייבים להיבנות עם חן אמיתי. מסעדות יוקרה מחייבים נראות טובה מאוד וכך גם קניונים חדשים שמתוכננים בצורה מורכבת ומעוצבים על ידי אדריכלים בעלי שם. כאשר העלויות הגבוהות ביותר לבניה לעסקים קיים דווקא בבנקים וזאת מסיבה ברורה, בנקים חייבים להיבנות ברמת אבטחה גבוהה בהרבה מאלו של חנויות ומבני מסחר אחרים וזאת מאחר והן צריכות להיות מוגנות מפני פריצות וחייבות להכיל חדרים מאובטחים ומוגנים שאינם נדרשים במבנים אחרים.
רוצה להשקיע בנדל"ן מניב או בבניית בית פרטי? פנה אלינו לייעוץ:
