משקיעים ובעלי דירות נעזרים בשירותי עורך דין לחוזים. עורך דין אשר מגן עליהם בעסקאות נדל"ן ובחוזים מול שוכרים. עורך דין המומחה לחוזים כבר ידע איך להגן על בעלי הדירות בצורה כזו שהסיכון שבהשכרת דירה לאדם אחר יורד ובכך מקנה יציבות ורוגע לבעל הדירה או למשקיעים. ובכל זאת יש רבים שיעדיפו להוריד חוזה שכירות באינטרנט על פני שימוש באיש מקצוע – האם יש צורך בעורך דין?
איך מוצאים עורך דין לחוזים המומחה לחוזה שכירות?
עורך דין המתמחה במקרקעין יהיה חיפוש התחלתי, על עורך הדין להיות בקיא בענף בו אתם נדרשים לו. עורך דין פלילי או עסקי בהחלט יוכל לנסח עבורכם חוזה שכירות שאף יכול להיות תקין וטוב אך מאחר ועולם המשפט כה רחב, עורך דין חייב להתמחות בתחום בו אתם נדרשים שירות ולכן קריטי לוודא שהעורך דין אכן מחזיק בהתמחות מתאימה ועסק בניסוח חוזה שכירות עבור לקוחות אחרים כך שיש לו ידע מקדים והבנה מעמיקה לצרכים שלכם.
עורך דין לחוזים המתמחה בחוזה שכירות כבר יהיה מדויק יותר. עורך דין המומחה בדיני חוזים ועוסק תדיר בכתיבת חוזי שכירות עבור לקוחות לרוב ידע איפה הן הבעיות המורכבות ביותר שנוהגות לצוץ במהלך תקופה השכירות ולאחריה וביכולתו לנסח סעיפים ונספחים מתאימים שיהפכו את חילוקי הדעות בין הצדדים ללא רלוונטיים כאשר הכל מנוסח וכתוב בצורה מפורשת שמגנה על המשכיר.
עורך דין עליו יש לכם המלצות מאנשים מוכרים יכול להיות העורך דין הטוב ביותר. כאשר אתם מכירים משקיעים נוספים שעובדים עם עורך דין המתמחה בחוזי שכירות וידוע לכם שהוא אכן מרוצה מעבודת העורך דין קל יהיה לבחור בעורך דין זה גם לצרכים האישיים שלכם. עורך דין יכול לטעות כמו כל אדם אחר אך אנו רוצים להאמין שהטעויות כבר נעשו בעבר וכיום עורך דין זה המתמחה בענף השכירות ובקיא בניואנסים הקטנים כבר לא יטעה עם החוזים שלכם
עובדים יחד עם העורך דין ולא משאירים אותו לעבוד לבד. בסופו של דבר האינטרס עליו תפקיד העורך דין להגן הוא זה שלכם. עורך הדין ינסה לעשות את המיטב אך אין ביכולתו לדעת מה הן סדרי העדיפות שלכם וכאשר משתפים אותו במסמך עם כלל הדרישות שלכם הרי שקל לו בהרבה לנסח חוזה שכירות מקיף וחוקי שיגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.
עוברים על חוזה השכירות ומשנים סעיפים בעייתיים גם לאחר סיומו. כן, גם עורכי הדין הטובים ביותר לא יכולים לזהות כל מורכבות שחשובה לכם ולכן במידה ואתם מוצאים סעיף שאינו מוצא חן בעיניכם חשוב להבהיר זאת. מעבר של עורך דין אחר, גם כזה שאינו בקיא בתחום יגלה לכם שישנם סעיפים רבים שניתן לשפר ולהרחיב אודותיהם כדי להבהיר נקודות שלא נהירות מספיק ובמידה ויש לכם היכרות עם עורך דין נוסף מומלץ להעביר את החוזה ביקורת נוספת ליתר ביטחון.
מה ההבדלים בין חוזה שכירות פרטי לעסקי?
עורך דין המתמחה בחוזה שכירות לדירות יהיה עורך דין שכבר ניסח עשרות אם לא מאות חוזי שכירות, אדם שכבר מכיר את שלל הבעיות והדרישות של השוכרים. בעיות רטיבות, תיקוני ליקויים בדירה, התייחסות לריהוט ומוצרי חשמל בדירה כדוגמת מזגן ותנור אף הם מחייבים באזכור מתאים בחוזה השכירות או בנספחים הרלוונטיים.
בדיקת רקע לשוכרים שנעשית על ידי עורך דין תהיה מעמיקה ובטוחה יותר, עורך דין יכול לבדוק במאגרי המידע נתונים אודות השוכר ולוודא שאכן אין לו רקע מחשיד עם רשויות החוק או עם בעלי בתים אחרים. בדיקת רקע לשוכר נעשית כדי לוודא שחוזה השכירות אכן מגן עליכם, במידה ומדובר בנוכל הרי שגם חוזה שכירות לא בהכרח יספיק ולא תרצו למצוא עצמכם במרדף חסר סוף אחר דייר סרבן.
ניסוח חוזה שכירות מותאם אישית לנכס שנעשה בהתאמה אישית לסוג הדירה, לנכסים המחוברים לה כדוגמת מחסן, חניה, מרפסת וכ"ו לצד התייחסות ספציפית לדייר השוכר ולטווח השכירות הרצוי (ניסוח חוזה שכירות לשכירות ארוכת טווח יכולה להיות שונה בהרבה משכירות סטנדרטית). בחוזה שכירות מותאם אישית דואג העורך דין להעלות על הכתב כל דבר שיכול להתקלקל או להיפגע במהלך תקופת השכירות וזאת כדי שהמשקיע / בעל הדירה ייהנה משואה קבועה אך ללא חשש מהפסדים כתוצאה מן השכרת הדירה.
נספחים, אופציות, טופסי סיום חוזה הן כורח המציאות. בשוק כיום יש בלבול רב ורבים נוטים לעבור דירה כל שנה או יותר והם עושים זאת בצורה מרושלת ומבולגנת שימוש בנספחים שמאפשרים השוואה של מצב הדירה בכניסה אליה וביציאתה מאפשרים לבעל הדירה לוודא שהכול נשמר כנדרש ולא נגרם פחת לדירה. בנוסף טופס סיום חוזה שכירות יאפשר עזיבה מסודרת של הדירה מבלי בלגן ביורוקרטי וכאבי ראש לדייר החדש.
עורך דין המתמחה בחוזה שכירות לעסק לרוב פחות יעסוק עם חוזה שכירות לדירות. מדובר בנישה שדורשת היכרות מעמיקה עם התחום. עסקים קמים ונופלים בגלל חוזים שנכתבו בצורה טובה. עסק המשכיר שטח חנות ובונה מוניטין והופך לשם דבר חייב להחזיק באופציה להארכת חוזה השכירות לאורך זמן ויש לקבוע מה הן עליות מחירים הגיוניות כך שהעסק יוכל לעמוד בהוצאות השכירות מבלי לפשוט את הרגל. הרבה מאוד חישובים ומחשבה נכנסים לניסוח חוזה שכירות כאשר המשכיר והשוכר מעוניינים בשכירות ארוכת טווח ככל הניתן.
בדיקת רקע לעסק השוכר היא בדיקה קריטית עבור המשכיר שהרי עסק שיפתח בשטח אך ימכור מוצרים שאינם מתאימים למתחם או לאוכלוסיה תפגע לא רק בחנות עצמה אלא בחנויות הסמוכות לה. יתרה מזו, בדיקת רקע לעסק השוכר מתייחסת לטיב העסק, למצב הפיננסי של העסק או בעליה וכמובן בדיקה מקיפה ברמה המשפטית לוודא שמדובר בעסק ישר ואמין שמתכוון לשכור ולהתפתח לאורך זמן.
ניסוח חוזה שכירות עסקי מתאים לטיב העסק חייב להיעשות בדקדקנות רבה ובזהירות יתרה. בעסקים בשונה מדירה פרטית יש משמעות רבה לטיב העסק ולמתחרים הסמוכים לה. יש משמעות לתחזוקת המותג, דרישה לשירותי החנות או בית העסק, מתחמים רבים מסננים עסקים מסוגים שונים וזאת כדי לשמור על אוכלוסיית הקונים. חוזה שכירות לעסק חייבת לכלול הגבלות רבות על טיב העסק, הגבלות על התחרות מול העסקים הסמוכים, אך לצד ההגבלות נשמרות למשכיר זכויות שונות שמאפשרות לו להתפתח ולהשקיע את המרב בבית העסק ולהצליח.
נספחים, אופציות, טפסי סיום והארכת חוזה הן א.ב של השכרת בית עסק. העסק השוכר חייב לדעת שביכולתו להשקיע כסף רב בפרסום, שיפוץ העסק, השקעה בתדמית ובמיתוג המבוסס לא פחות על מיקום הנכס. רק כאשר המשכיר בטוח שיש לו יכולת להמשיך לשכור לאורך שנים רבות שייבחר להשקיע בהבאה של לקוחות חדשים.
השוכר חייב לדעת שיש לו מחסן, שעות פריקה וטעינה, שירותי עובדים ויכולת תיקון ליקויים בכל אימת שנדרש לכך. מאחר ועסקים רבים נפתחים תוך לקיחת סיכון לא קטן בהלוואות מן הבנקים חשוב מאוד להבין שהמטרה של שני הצדדים שהעסק יצליח כך שהשוכר יישאר לשנים ארוכות ולכן ניסוח אופציות להארכת חוזה הכוללות עליית מחירים מסודרת והצמדת השכירות למדדי רווח בהחלט יכולים להיות משמעותיים.
כדי לעודד שוכרים לבחור בשטח המסחרי שאתם מציעים ניתן ורצוי לאפשר יכולת סיום שכירות בתנאי למציאת שוכר חלופי שיעסוק בתחום דומה או שווה לעסק הקיים. כאשר עסק לא מצליח הוא נוטה לפשוט את הרגל ושני הצדדים נפגעים מכך ולכן לרוב עדיף לאפשר לשוכר לאתר שוכר חלופי במקרים בהם לצערו העסק לא ממריא ועל ידי כך אתם מרוויחים שוכר מידי – ניסוח על ידי עורך דין המומחה בתחום בהחלט יהיה מספק.
מה העלויות (שכר הטרחה) עבור חוזה שכירות מותאם אשית?
עלות עורך דין לחוזה שכירות נקבע ביחס לשכר דירה הצפוי להתקבל. במקרים רבים מדובר בחודש עד חודשיים של שכר דירה כמובן שזה בתלוי בעורך הדין ואין דינו של עורך דין גדול המתמחה בתחום דומה לשכר הטרחה של עורך דין זוטר שעדיין לומד ועוד טועה. הסכום לניסוח חוזה שכירות ינוע בין 5,000 – 10,0000 ש"ח אך כמובן שניתן למצוא זולים בהרבה! הכל לשיקולכם..
עלות קבועה לשירותי עריכת דין יכולה להיקבע במקרים ואתם מחפשים הגנה הרמטית ורוצים להוסיף סעיפים רבים כך שהחוזה יתאים למגוון דירות שבבעלותכם. משקיעים שמחזיקים כמה דירות בעלות תחלופה גבוהה של דיירים יידרשו לחוזה שכירות גלובלי אך כזה שמגן על האינטרסים שלהם ולכן ינסחו באופן חד פעמי חוזה רב עמודים שישמור על ההשקעה שלהם. חוזה מסוג זה יהיה יקר יותר אך בגלל שמדובר בהוצאה חד פעמית עבור שנים רבות ורווחים לא מעטים אין למרבית המשקיעים את הבעיה לשלם שכר טרחה זה.
עלות ניסוח חוזה שכירות לעסק יכולה להיקבע בהתאם לטיב הנכס, גודלו, מורכבות החוזה ואינספור פרמטרים נוספים. הצמדה של עלות ניסוח חוזה שכירות לעסק לעלות החודשית בדומה לשכר דירה המתקבל בחוזה שכירות נורמטיבי אכן אפשרית אך מאחר ומדובר בחוזים מורכבים הרבה יותר נהוג לחפש משרד עורכי דין המתמחה בתחום ולשלם "מעט ביוקר" אך ליהנות משקט נפשי שהשוכר ואתם בונים יחד עסקה יציבה שתחזיק שנים רבות.
בשונה מחוזה שכירות לדירת מגורים, בחוזה שכירות לעסק ראוי ונהוג לנסח חוזה שכירות מותאם לעסק ולבעליו. כל שוכר שונה מהאחר ולכן לא בהכרח שהחוזה שהיה בתקוף בעבר אכן מתאים לזה שבא אחריו. ההתאמה של חוזה השכירות לשוכר ולבית העסק קריטית במיוחד ולכן השקעה בעורך דין מומחה מחזירה את ההשקעה בכך שהשכירות מחזיקה שנים רבות ויש הבנות בין הצדדים בנושאים רבים וחשובים.
האם יש דרך לחסוך בעלויות? נכון להיום לא. ישנם קיצורי דרך וקומבינות, ישנם בעלי עסקים שמשתפים חוזה שכירות עם חבריהם ומנסחים אחת לפי הגדרות האחרת. אך יש להודות בכך, שימוש בחוזה שכירות למטרת עסק שאינה מותאמת אישית למהות העסק ולצדדים החתומים בו תפגע משמעותית ביציבות העסק ומשכך גם במשכיר הנכס.
בדירות מגורים בהחלט ניתן לחסוך עלויות על ידי שימוש בחוזה שכירות להדפסה והוספת נספחים או סעיפים נוספים. אך, מאחר ומדובר בעלות די נמוכה וחד פעמית (רוב השוכרים יהיו די דומים) ומאחר והדירה אינה משתנה יתר על המידה הרי שמדובר בעסקה משתלמת ועדיף להפסיד כמה חודשי שכירות ולהרוויח במשך שנים רבות יציבות ותשואה קבועה ללא פחת לדירה
