סוגי קרקעות ואדמות: איך לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני השקעה?

כיום משווקים לציבור סוגי קרקעות שונים תחת המטרייה של זכות לדירה בהשקעה בקרקע חקלאית אך האם כלל השטחים אכן צפויים להפשיר בעתיד? האם הרווח המתואר לכם בפגישות ובהדמיות מממוחשבות אכן נכון? זה נכון שבמידה רבה ייתכנו אנשים שיתעשרו מהחזקת קרקע חקלאית ביום בו השטח כולו יופשר לבנייה רוויה. אותם משקיעים ייהנו מתשואה של מאות אחוזים. כדי לקבל סיכוי אמיתי לרווח חשוב מאוד לבצע בדיקות מקיפות קודם להשקעה בקרקע.

ישנם סוגי קרקעות בהם רצוי להשקיע ואחרים שמהם מומלץ להיזהר. כדי לקבל את המידע הנדרש לגבי ייעוד הקרקע יש לפנות לוועדת התכנון והבנייה לקבלת המסמכים שיכולים להעיד מה צפוי להיות שימושו העיקרי של הקרקע בעתיד. ביקורים ברשות המקומית או בעירייה לצד מהנדס העיר יהיו חיוניות לקבלת החלטה מושכלת וחכמה. במידה וניתן לזהות תכניות לשטח בו אתם מתעניינים מומלץ לעלות שלב ולגשת ישר למתכן ולבדוק כמה רציניים התכניות. פעמים רבות נופתע כאשר נגלה ששטח שמווק לנו על קו חוף הים כלל אינו צפוי להיות מופשר מאחר והוא מוגדר כפארק, ריאה ירוקה או אף שמורת טבע ומבלי בדיקה הייתם מוצאים עצמכם עם חלקת אדמה חסרת שימוש גם בעתיד.

סוגי קרקעות בישראל:

1. אזורי המגורים
2. אזורי תעשייה ומלאכה
3. אזורי מסחר ומשרדים
4. אזורי תחבורה
5. שטחים פתוחים

אזורי המגורים הן האזורים המבוקשים ביותר וזאת מאחר ועל שטחים אלו נבנים בתי קרקע ובניינים מהם ניתן להרוויח הרבה יותר מההשקעה. כאשר אנו רואים שההשקעה נעשית בקרבה לעיר גדולה והשטח שבו אנו מתעניינים נמצא באזור המוגדר למגורים ביכולתנו להסיק מכך שבעוד עשור או אולי שניים הקרקע תופשר ותתאים לבניית מגדלי דירות שיאפשרו לכם לקבל דירה על סמך "זכות לדירה" שרכשתם. אך גם קרקע זו נחלקת לרמות שונות וזאת מאחר ולא ניתן לדעת איזה סוג שכונה תיבנה על קרקע זו. במידה וזהו שטח שיאכלס את בני המעמד העליון יופקעו שטחים רבים יותר לטובת פארקים, גני ילדים, בתי ספר ועוד ואילו במידה ומדובר בשכונה ממוצעת יופקעו פחות שטחים אך הבנייה תהיה צפופה בהרבה.

אזורי תעשייה ומלאכה יכולים להיות משתלמים לא פחות למשקיעים שאמנם לא יראו זכות לדירה אך בהחלט יוכלו להיות בעלים שלש טח שמושכר בעתיד למבני תעשייה ומלאכה. קל מאוד לזהות שטחים אלו לפי המרחק שלהם מהעיר. רוב אזורי התעשייה והמלאכה יתוכננו בשולי הערים ומשכך גם כאשר יופשרו הקרקעות הן יועדו לתעשייה. כאשר רוכשים קרקע במרחק גדול ובשולי התכנית מתאר העתידית יש סיכוי שמדובר בשטחים לתעשייה ולא למגורים ויש לבדוק זאת במועצה האזורית.

אזורי מסחר ומשרדים ימוקמו במרכזי הערים. כלומר, במידה ומתוכננת להיבנות עיר חדשה או שכונה חדשה לרוב במרכזה יהיו אזורי מסחר ומשרדים. שטחים אלו שווים כסף רב עבור משקיעים שיכולים לקבל זכות לחנות או אחוזי בעלות בבניין משרדים שייבנה במקום בעתיד. החזקה של נדל"ן מניב בהחלט משתלמת ורבים רואים בהשקעה בקרקע חקלאית במיקומים אסטרטגיים ובהם אין תחרות את האפשרות להחזיק בנכסים בדור הבא. בעוד על שטחים שמיועדים למגורים יש שפע של מוכרים וסוחרים לצד קונים ועניין ציבורי לשטחי המסחר והתעשייה אין הרבה ביקוש וזאת כי משקיעים מעדיפים להשקיע את כספם באפיקים שיוצרים רווח מיידי ואינם פועלים לפי אשליות והבטחות שקשה יהיה לקיים ולכן לפעמים ניתן למצוא מציאות בתחום.

אזורי תחבורה אינם כדאיים להשקעה וזאת מאחר והן מופקעות מידי הציבור מלכתחילה. כאשר יש שטח חקלאי המוצע למכירה אך בסמוך לו יש שטחים המסומנים לטובת תחבורה הדבר יכול להדליק נורה אדומה. ולמרות זאת, במידה ומתוכננת במקום תחנת רכבת או תחנה מרכזית אין ספק שזה יכול להועיל למחירי הדירות.. כמובן שבמאה אחוז מהמקרים לא נוכל לדעת פרטים אלו וישנו חשש שגם השטח שקניתם יופקע לצורכי תחבורה ביום ההפשרה.

שטחים פתוחים הן שטחים שיישארו כאלו. שטחים שנחשבים כריאות ירוקות ומסומנות כך על גבי תכנית המתאר אינם שוות השקעה. לעתים אנשים קונים קרקע על קו המים בתקווה שבעתיד ייבנו על גבי שטח זה מגדלים גבוהים ולהם יהיה זכות לדירה על קו המים. לרוב שטחים אלו מוגנים ונחשבים כשמורת טבע או כתחום חוף ים בו לא בונים ולכן אתם נשארים עם חול ואויר אך בלי דירה בעתיד.

מעבר לעובדה שמוטלת עליכם אחריות לבדוק את ייעוד הקרקע בה אתם מתכננים להשקיע ישנם נושאים נוספים שיש לבחון:

איך בודקים קרקע חקלאית לפני השקעה?

בדיקה של קרקע חקלאית תהיה יחסית פשוטה לרוב, זאת מאחר ומרבית החברות שמשווקות קרקעות אלו מכינים מבעוד מועד את כל הנתונים שנדרשים לכם לשם קבלת החלטה. למרות זאת, אנו נמליץ לכם לבצע בדיקה קפדנית ויסודית בכוחות עצמכם ולא להסתמך על מילים שנאמרות ומוצגות על גבי גרפים נהדרים והדמיות שמהן ולמציאות אין הקשר אמיתי והן נועדו למכור לכם אשליה בלבד.

נקודות חשובות בבדיקת הקרקע:

1. קונים שטח חקלאי רק לאחר שמוודאים שהחברה המוכרת מוכרת ומומלצת בידי חברים.
2. מוודאים שמוכר השטח אכן מיופה כוח ורשאי למכור את הנכס (השטח אינו משועבד) ומלווה בעורך דין מוכר ואמין.
3. בוחנים את הקרבה של השטח ביחס לערים הקרובות ולתכניות המתאר שלהם כדי להעריך כמה שנים יידרשו להפשרה – מבקרים פיזית בשטח!.
4. בוחנים כל אלמנט שיכול לבוא לרעתכם כדוגמת אזורים לשימור, ארכאולוגיה וכל גורם אחר שיכול למנוע קבלת היתרי בנייה בעתיד.
5. בוחנים את כדאיות העסקה לפי גובה המס אותו תדרשו לשלם כאשר הבולט מביניהם הוא מס שבח שמגיע ל50% מהרווח ביום ההפשרה.

כמה נקודות חשובות:

• לא חותמים תחת לחץ מכל סוג שהוא – גם אם אומרים שאתם תפסידו את העסקה.
• חלק מהשטח צפוי לעבור הפקעה. הפקעה זו נדרשת להקמת מבני ציבור ותשתיות ככבישים ועוד.
• ישנם עלויות פיתוח עתידיות שמשפיעות על המחיר הסופי.

סוגי הקרקעות שיכולים להופיע בתכנית המתאר:

• יכולים להתאים בתנאים מסוימים להשקעה: בצבא כחול
• לרוב אינם מתאימים להשקעה: בצבע אדום