רכישת נכס מניב להשקעה מבטיחה הכנסה קבועה ובטוחה בהחלט מעניין רבים. הייחודיות ברכישת נכס מניב היא באפשרויות המימון שמאפשרות לנו למנף את ההון הקיים לנו ולצבור תשואה מכובדת יותר על הכסף שחסכנו. כדי שישתלם לרכוש נכס מניב עלינו לחשב ולבדוק מה גובה התשואה הצפויה לנו ולהשוואת נתון זה עם עלויות התחזוקה השוטפת והחזרי המימון שנטלנו. במאמר זה אנו ננסה להסביר מהו נכס מניב, איך בוחרים נכס מניב, מה גובה התשואה על השקעה מסוג זה ואיך מבצעים רכישה מוצלחת של נדל"ן מניב.
נכס מניב
אנו נקרא לכל נכס להשקעה נכס מניב מאחר ונכס זה צפוי לייצר עבורנו הכנסה חודשית קבועה (תנובה). יש מגוון רחב של נכסים מניבים והם כולם נופלים תחת הקטגוריה של נדל"ן מניב אך בתוך קטגוריית השקעות אלו יש רמות שונות וסוגים שונים של השקעות:
- דירה להשקעה – דירה שנרכשת לשם השכרה מניבה תשואה חודשית ולכן נחשבת נכס מניב.
- נדל"ן מסחרי – נכסי נדל"ן כדוגמת מפעלים, מבני תעשייה, שטחי מסחר, פנאי ועסקים מניבים תשואה נאה.
יש הבדלים בין סוגי ההשקעות שמפורטות מעלה. בעוד השקעה בדירות למגורים נחשבת בטוחה וסולידית ורבים עושים זאת, הנדל"ן המסחרי מחייב את המשקיע בהון גדול הרבה יותר ואותם המשקיעים חשופים לסיכונים רבים יותר אך גם התשואה גבוהה בהרבה. ניתן להגדיר אם כך כל נכס מקרקעין כמעט כנכס מניב ובכתבה זו נתייחס לשני סוגי הנכסים ונבדיל ביניהם ככל האפשר.
אז איך בוחרים נכס מניב להשקעה?
כאשר אנו מתעניינים בביצוע השקעה ברכישת נכס מניב עלינו להבדיל בין סוגי הנכסים ולהכיר את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם:
השקעה בנכסים למגורים
נכסים מניבים למגורים. כלומר, דירות מגורים, בנייני מגורים, בתים צמודי קרקע וכל אופן אחר של מגורים הוכיחו את עצמם לאורך השנים כהשקעה בטוחה במיוחד. כאשר בוחרים להשקיע בנדל"ן למגורים הרי שיודעים שכל עוד יש גידול באוכלוסייה וכל עוד יש ביקוש למגורים הרי שאתם תוכלו ליהנות מתשואה יפה על הנכס שברשותכם. מעבר לעובדה שבכל חודש אתם נהנים מדמי שכירות (לעתים גם ללא חובת תשלום מס הכנסה..) בטווח הארוך ערך הדירה עולה והרי שאז נהנים גם מהשבחת הנכס דבר שמשפיע אף הוא על כדאיות ההשקעה ולמרות זאת התשואה על השקעות אלו קטנה יותר ונאה סביב 3%-5% בממוצע.
סיכום:
- יתרון: ביטחון גבוהה בהשקעה זו.
- חיסרון: תשואה נאה אך לא גבוהה מידי.
*ישנם מקרים בהם גם נכס מניב למגורים מושכר בתשואה גבוהה אך לרוב הדבר כרוך בסיכון מסוים בגלל טיב השוכרים ואו נזקים אפשריים.
השקעה בנכסים לעסקים
נכסים מניבים לעסקים. כלומר, כל אותם בנייני תעשייה, בנייני מסחר וחנויות, שטחי משרדים ומגוון רחב של השקעות נוספות בהם אנו צריכים לפעול לתחזוקה ושיווק הנכס כדי לאתר מגוון שוכרים שיאכלסו את ההשקעה. בשונה מנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי מורכב מאוד וכרוך בסיכונים לא קטנים ובהשקעה גדולה בהרבה מזו למגורים. הסיכון כמובן נובע מתקופות מיתון או תחרות על שטחי הנדל"ן שברשותכם בהם עליכם להוריד את עלויות השכירות ואו להחזיק בנדל"ן יקר שמחייב תחזוקה אך אין שוכרים.
בנדל"ן למגורים יש צורך גם בעתות מיתון ומאחר ואנשים לא נוטים לעבור דירה בתדירות גבוהה מידי אתם יכולים ליהנות מיציבות רבה. בנדל"ן מסחרי בהחלט ייתכן שבניין חדש יאוכלס בקרבת מקום על חשבונכם או שיקום קניון / מרכז בילוי שיתחרה על לבם של הצרכנים וכך בעצם ישאיר אתכם עם שטחי מסחר פנויים עליהם אתם עדיין משלמים ארנונה. אך מצד שני כאשר הכל פועל כשורה התשואה גבוהה משמעותית ויכולה לנוע סביב 8%-12% מידי שנה.
סיכום:
- יתרון: תשואה גבוהה במיוחד בעסקאות אלו.
- חיסרון: צורך בהון משמעות וחשיפה לסיכונים גבוהים יותר.
בסופו של דבר אנו נבחר את השקעתנו בהתאם לרמת ההון הקיים לנו ולרמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת על עצמנו כדי להרוויח תשואה גבוהה יותר. כלומר, הרבה משקיעים יפעלו בצורות שונות בהתאם לאופי הייחודי שלהם ולאומץ ההכרחי לעסקאות אלו.
לאחר שביכולתכם להבדיל בין סוגי ההשקעות עלינו לבחון את תהליך קבלת ההחלטות על ההשקעה הנכונה עבורנו:
איך רוכשים נכס מניב למכירה כהשקעה מוצלחת?
כדי ליהנות מתשואה נאה וביטחון גבוהה ככל האפשר בהשקעה בנכס מניב עלינו לשקלל מספר פרמטרים שמשפיעים באופן ישיר על הסיכון והתשואה שנקבל מהנכס:
- מיקום – ככל שמדובר במיקום מרכזי ומבוקש יותר כך כדאיות ההשקעה בנכס מניב עולה.
- נגישות – ככל שהמתחם / דירה נגיש יותר לקהל שוכרים / צרכנים מידת הסיכון יורדת והתשואה עולה.
- גובה ההשקעה – ככל שהמחיר נמוך יותר כך התשואה לרוב גבוהה יותר (בנכסים למגורים בלבד).
- אמצעי מימון – ככל שאחוז המימון נמוך יותר וההון העצמי גבוה יותר כך ניתן להרוויח יותר מהעסקה.
בסופו של דבר עלינו לשקלל את האמור ולבחון האם ההשקעה שאנו מאתרים אכן נמצאת במיקום מבוקש ונגיש? מה גובה ההשקעה ואיך אנו ממנים אותה? במידה ואנו משתמשים בכסף גדול השייך לנו ללא מינוף פיננסי הרי שנוכל להרשות לעצמנו להגדיל במידת מה את הסיכון אליו אנו נחשפים אך במידה ואנו מסתמכים על משכנתא לצורך ביצוע ההשקעה נעדיף ללכת על השקעה בטוחה יותר למגורים וזאת כל עוד נוכל להרוויח לאחר החזר ההלוואה בכל חודש.
נתון נוסף שיש לקחת בחשבון הנו עניין מיסוי מקרקעין שיכול להשפיע במידה רבה על כדאיות העסקה במידה ומדובר בהשקעה לטווח קצר. במידה ומדובר בהשקעה לטווח ארוך שנים הרי שגם עניין המיסוי הופך לשולי בסופו של דבר ובכל זאת כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין ואו רואה חשבון בנושא.
שוקלים להשקיע ברכישת נכס מניב? פנו אלינו ונעזור לכם עם כל הייעוץ והליווי:
