יש שפע של השקעות נדלן בארצות הברית. מגוון רחב של אפשרויות שיכולות להתאים לכל משקיע קטן כגדול. אך, השאלה שכולם שואלים היא כמובן, איזה אפיק השקעה צפוי להניב תשואה אופטימלית? השאלה בהחלט במקומה אך כדי לענות עליה יש לבחון נושאים נוספים מלבד התשואה.
נדלן בארצות הברית
בישראל פועלות כמה עשרות חברות משמעותיות לליווי והשקעה בנדל"ן בארצות הברית. כולן מבטיחות למשקיעים אפיקי השקעה החל מסכומים של 100,000 ש"ח. חברות אלו יבטיחו לכם תשואה מוערכת על בסיס ביצועי עבר ועל פי מחקר שהן ביצעו עבורכם. חלקם אף יציעו לכם תשואה מובטחת בגובה 8%-9% על ההשקעה בשנים הראשונות. אך האמת היא שלא ניתן להבטיח דבר (אסור חוקית!) ובמקרים רבים יתברר למפרע שהנתונים שנמסרו למשקיע אינם בהכרח מדויקים והתשואה נמוכה ואו אף לא קיימת.
משקיע ישראלי בוחר בהשקעת נדלן בארצות הברית מתוך רצון לתשואה גבוהה מזו המתאפשרת בישראל. לכן, כמעט תמיד יעשה השוואה בין השקעה בישראל לעומת השקעה בארצות הברית. אך יש בעיות רבות במשוואה הזאת מאחר ומעבר לנתון החשוב של גובה התשואה, עלינו לקחת בחשבון עוד מרכיבים שיכולים להשפיע בסופו של דבר גם על התשואה שנקבל. כאשר רוצים להשיג תשואה אופטימלית מהשקעת נדלן בארצות הברית, אין מנוס מבחינה של מספר פרמטרים נוספים:
- מהם מקורות המידע להשקעה הנבחנת?
- מהם הסיכונים בהשקעה הנבחנת?
- מהם הביטחונות להשקעה הנבחנת?
רק לאחר שקיבלנו תשובות על הנושאים הללו שניתן יהיה לגשת ולבדוק האם גובה התשואה אכן אופטימלית ביחס לסיכונים אליהם אנו נחשפים..
איך בוחרים השקעות נדל"ן בארה"ב לתשואה אופטימלית?
כפי שניתן להבין מנושא הכתבה והקדמה הארוכה. איננו יכולים להתייחס לכל השקעה והשקעה. אך אנו כן יכולים לעזור לכם להגיע לכדי הבנה מעמיקה יותר לקבלת החלטות על סמך ידע ולא על סמך הבטחות. במאמר זה אנו שואפים להביא אתכם לרף בסיסי בו אתם מבינים שגובה תשואה אופטימלית נגזר בין היתר מהחשיפה לסיכונים המובנים בכל השקעה ושגובה תשואה אופטימלית צפוי להיות שונה ממשקיע למשקיע בהתאם לאופיו וליכולותיו הכלכליות.
נעבור על שלושת השאלות החשובות בכל השקעת נדלן בארצות הברית,
1. מהם מקורות המידע להשקעה הנבחנת?
כל השקעה נבחנת לגופה. כדי לקבל החלטות בעד או נגד השקעה, יש לעשות שיעורי בית ומחקר מעמיק שבוחן את האוכלוסייה המקומית, את הצורך המהותי בהשקעה המבוקשת לצד בחינת הסיכונים האפשריים למשקיע במידה ויהיו שינויים כלשהן במשק המקומי.
רוב הישראלים רוכשים נדלן בארצות הברית בעזרת גורמים מתווכים כדוגמת חברות נדל"ן וקרנות נדל"ן. זאת מאחר ולישראלי הממוצע אין יכולת להתגבר על פערי הידע והגישה לנתונים כפי שיכולות חברות וגופים גדולים שמרכזים מספר רב של משקיעים יחדיו לאפיק השקעה מסוים.
על המשקיע נופלת האחריות לשאול ולאמת את הנתונים שנמסרו לו על ההשקעה המוצעת. המשקיע יכול לבקש לראות את המסמכים המקוריים, את האסמכתאות עליהן התבסס הגורם המתווך וזאת כדי שיוכל לדעת שאכן כל הנאמר לו שריר וקיים.
הפרמטרים החשובים ביותר לבירור:
- אופן ביסוס הערכת השווי להשקעה הנבחרת.
- אופן ביסוס הערכת התשואה להשקעה הנבחרת.
- רף המיצוי (אחוז אכלוס) להשקעה הנבחרת.
במידה ומבררים פרמטרים אלו, ניתן להבין טוב יותר האם הערכת השווי והסיכונים הקיימים אכן עונים בקנה אחד עם הציפיות שלכם. ניתן להשקיע בעסקאות נדלן בארצות הברית רק כאשר אכן אמתנו את הנתונים החשובים ושוכנענו מעל לכל ספק שאכן מדובר בנתוני אמת עליהם ניתן להסתמך.
2. מהם הסיכונים בהשקעה הנבחנת?
אין ולא תהיה לעולם השקעה נטולת סיכונים. כל ההצדקה לקיומן של השקעות מבוסס על כך שיש סיכונים שונים אליהם אנו נחשפים כמשקיעים ולכן מגיעה לנו תמורה ראויה על כך. במידה ומבטיחים לכם השקעה ללא סיכונים מומלץ לקום ולברוח במקום. למרות האמור, אין אף גורם מתווך שישמח לדון אתכם לעמקם של פרטים אודות הסיכונים הקיימים באפיק ההשקעה הנבחר. יתרה מזאת, במקרים מסוימים אף לא ניתן לדעת מה יהיו הסיכונים בעתיד ולכן מדובר בנושא מעט נפיץ ומורכב.
לכן, יש לגשת לנושא זה ברגישות הראויה. אחת הדרכים הטובות ביותר לקבלת הערכת מצב מבוססת ומדויקת היא לדרוש את התוצאות של בדיקת נאותות שנעשה לאפיק ההשקעה הנבחר. במידה ואין בדיקה קיימת, יש לשאול את הגורם המתווך את השאלות הבאות:
- מה גובה ערכי הקרקע והנכסים שבעניין בפועל?
- מה הסבירות לקבלת החזר ההשקעה לפרק זמן סביר?
- מה הן העלויות לתחזוקה שוטפת, ניהול ופיקוח על ההשקעה?
- האם יש תוצאות בפרויקטים דומים שנעשו בעבר שניתן לראות?
יש קרנות השקעה שמתמחות בסוג מסוים של השקעות נדלן בארצות הברית. כך, יש קרנות שמציעות אך ורק מתחמי מולטי פמילי – multi family ואחרות רק בתי קרקע פרטיים.. במידה ויש לגורם המתווך רקע של מספר שנים בתחום, ניתן לדרוש לראות את התוצאות של פרויקטים בעבר ואף לשוחח עם משקיעים קיימים בכדי לאמת את הנתונים המוצגים לכם. במידה ואכן יש הוכחות לכך שלגורם המתווך יש ניסיון עשיר ומוצלח בתחום הרצוי, הרי שאין מניעה להשקיע. אך במידה ולא כך, הרי שעדיף להתרחק ואו להשקיע לבד בעזרת גורמי ליווי מסוגים אחרים..
3. מהם הביטחונות להשקעה הנבחנת?
במידה ואתם משקיעים לבד, הרי שהאחריות כולה נופלת על כתפיכם. לעומת זאת, במידה ואתם מבצעים השקעת נדלן בארצות הברית בעזרת גורמים מתווכים, עליכם לבדוק שאכן יש בטחונות טובים לכך שהכסף שלכם מושקע נכון ובהתאם להסכמות אליהם הגעתם יחדיו.
במידה וקונים בתים בארצות הברית, הרי שהבית מהווה בטוחה עבור הכסף. זאת, כל עוד הבעלות נרשמת באופן ישיר על שמו של המשקיע. לעומת זאת, במידה ומשקיעים בנדלן אמריקאי בעזרת גורמי תיווך שונים ויכולות להיות לכך סיבות רבות. כפסי ההשקעה חייבים להיות מוגנים על ידי קרן נאמנות שמנוהלת על ידי עורך דין אמין ואו על ידי רישום זכויות יחסיות על שמכם כמשקיעים.
רק לאחר שאכן הביטחונות מוכרים לכם ועונים על החששות שלכם שניתן להתקדם הלאה ולבצע את ההשקעה בפועל.
לסיכום,
כדי להשיג תשואה אופטימלית על השקעת נדלן בארצות הברית יש לבצע שני פעולות חיוניות:
- להקטין את חוסר הוודאות והסיכונים למינימום הנדרש!
- לבחון את התשואה הצפויה ביחס לסיכונים הקיימים בהשקעה!
כאשר מצליחים לתחם את הסיכונים והחוסר וודאות בצורה טובה ולאחר מכן מתבססים על ערכי התשואה הצפויים. ניתן לדעת ברמת וודאות סבירה את הסיכונים וההזדמנויות ולכן ניתן לבצע השוואה של אפיק ההשקעה הנבחר לאפיקי השקעה אחרים. על ידי השוואה זו, ניתן לדעת שאכן אתם צפויים ליהנות מתשואה אופטימלית על ההשקעה.
רוצים שנעזור לכם בבדיקות אלו? רוצים שנסייע לכם לאתר השקעה בארצות הברית עם תשואה אופטימלית? השאירו פרטים והתייעצו עמנו:
