מתי לקנות דירה? איפה לקנות דירה? איך לקנות דירה? שאלות אלו עוברים בראש לרבים בשלב מסוים בחיים. התשובות על שאלות אלו ישפיעו במידה רבה על קבלת ההחלטה החשובה כל כך על קניית דירה למגורים ואו להשקעה. במאמר זה ננסה לענות על שאלות אלו בצורה פשוטה שתעזור לכם לקבל החלטות בהתבסס על מצב השוק ומצבכם האישי.
מתי לקנות דירה?
אם גם אתם שואלים את עצמכם מתי לקנות דירה? הרי שאתם מצטרפים למאות אלפי ישראלים שרוצים בכל מעודם לרכוש דירה אך מפחדים שזהו זמן לא טוב לקנות דירה (בועת נדל"ן וחששות נוספים..) האמת היא שכמעט תמיד שאלה זו תהיה רלוונטית. כאשר מחירי הדירות עולים כולם חוששים שהם קונים במחיר שיא. כאשר מחירי הדירות יורדים כולם חוששים שהם ישלמו בסופו של דבר מחיר יקר מידי. השאלה מתי לקנות דירה? היא שאלה מצוינת אך המענה עליה ישתנה בהתאם למיקום ולפרופיל האישי שלכם ולכן אנו לא נענה בהכרח באופן ישיר על השאלה אך כן נציג את השיקולים שיש לקחת בחשבון!
איפה ומתי כדאי לקנות דירה למגורים או השקעה?
התשובה לשאלה זו כמובהר מעלה תתבסס על נתונים אינדיווידואליים של מבקשי הייעוץ. כלומר, לא ניתן להשוואת בין שאלה זו הנשאלת על ידי משקיע לבין שאלה זו הנשאלת על ידי אדם פשוט שמחפש לרכוש דירה למגורים. התשובה תשתנה בין אדם מהעשירונים העליונים ובין אדם מהעשירונים הנמוכים וזאת בין היתר מאחר ותנאי המימון לדירה יהיו שונים מאוד ואף הם ישפיעו על כדאיות העסקה.
להלן הפרמטרים החשובים שיש להכיר בכדי לענות על שאלה זו:
- סוג הרכישה – האם מדובר בדירה להשקעה או דירה למגורים.
- מצב הרוכש – האם הרוכש אמיד או מתקשה בהוצאות היום יום.
- מצב המשק – האם מחירי הדירות עולים או יורדים בהתאם למיקום הדירה.
- חלופות לרכישה – האם יש חלופה לקניית דירה, האם זול יותר לשכור דירה?
- חלופות לנכס – האם יש אפשרות לרכישת נכס דומה במחיר נמוך יותר?
- ועוד בהתאם למיקום ולרוכש..
כלומר, הבחינה שנעשה לכדאיות רכישת דירה בעת הזו תשתנה בין אדם לאדם ובין מיקום למיקום בהתאם למצב המשק ומצב הרוכש. יתרה מזאת, במיקומים מסוימים עלינו לשאול את עצמנו שאלות נוספות שמותאמות לצרכים שלנו בעת הרכישה וזאת בכדי לקבל החלטה מבוססת ובעלת היתכנות כלכלית ומעשית.
נפרט אודות הפרמטרים לקבלת החלטה לקניית דירה:
מעט תתקשו לקבל החלטות בעבור עצמכם מאחר ואתם קרובים מאוד לדבר. בכדי לענות בכנות על שאלה זו מומלץ להיעזר באדם בלתי תלוי אשר יוכל לבחון את הדברים עבורכם בצורה ניטרלית ואמיתית מבלי לדמיין עתיד אופטימי ועירוב תקוות שווא בביסוס ההחלטה. להלן פירוט המרכיבים לצורך קבלת ההחלטה:
דירה למגורים או דירה להשקעה:
יש הבדל תהומי בשיקולים בין קניית דירה להשקעה ובין קניית דירה למגורים. בעוד ברכישת דירה להשקעה אנו מתעדפים את התשואה על הדירה ומתייחסים לפיתוח תשתיות, ביקושים גדלים והולכים ועליית ערך הנכס, ברכישת דירה למגורים אנו מתעדפים את הרצונות האישיים שלנו. כלומר, קרבה להורים ולחברים וכמובן לחינוך איכותי לילדים ועוד. כאשר רוכשים דירה למגורים, לא תמיד אכפת לנו האם מחירי הדירות יעלו או ירדו אלא במקום זאת אנו בוחנים איך אנו נוכל להתפתח ואיך אנו נוכל ליהנות מהחיים המשפחתיים שלנו ובעצם במקום לבחון תשתיות, תכניות עתידיות וכ"ו אנו מבקשים מעלית, חניה, מחסן ויכולת להתפרנס בכבוד.
רוכש אמיד או רוכש עני:
יש הבדלים בין הרוכשים השונים. רוכש דירה מהמעמד הביניים נדרש לסיכון גבוהה מאוד וחשוף לסיכונים לא קטנים במידה ולא יוכל לעמוד בהחזרים תקופה מסוימת. לכן, במידה רבה קבלת ההחלטה תתבסס על המצב הכלכלי הנוכחי של רוכש הדירה. לעומת זאת, רוכש עשיר יקבל החלטה על סמך ביצועי משק הנדל"ן ובעצם יביא לידי ביטוי חיזוי לעתיד ופרשנות לגבי גובה התשואה שניתן יהיה לקבל. יתרה מזאת, רוכש עשיר ייהנה מתנאי משכנתא נוחים במיוחד ולכן ביכולתו לבחור את המועד המתאים לו לנטילת המימון ורכישת הנכס המבוקש לו למגורים ואו להשקעה.
משק בעליה או משק במיתון:
בעוד פרמטר זה משחק תפקיד בעיקר למשקיעים, גם רוכשי דירות למגורים מתייחסים למצב המשק. כלומר, במידה ומחירי הדירות גבוהים מידי בהחלט ייתכן שרוכשים יעדיפו לחכות מעט למחירים טובים יותר וזאת מאחר ואנו כישראלים לא כל כך אוהבים להרגיש פראיירים. קבלת ההחלטה בעד או נגד קניית דירה תתבסס בין היתר על המיקום בו אנו רוכשים את הדירה. כך לדוגמה, במידה ושוק הדיור בשיא ויש חשש לבועת נדל"ן הרי שנמנע מהשקעות בערי הפריפריה הרחוקים ובמקומם נשקיע בערי המרכז שמושפעים פחות מהתפוצצות בועה.
יש חלופות לקניה או אין חלופות לקניה:
משקיע רוכש דירה למטרת השכרתה ויצירת תשואה קבועה ובטוחה מידי חודש ושנה. משקיע יבחן את האפשרות לרכוש דירה ביחס לאפיקי השקעה נוספים בנדל"ן ובשוק ההון ורק במידה וישתכנע שאכן זהו אפיק אופטימלי הרי שזהו זמן טוב לרכישת דירה. לעומת זאת, רוכש דירה למגורים חייב לבחון האם אכן זהו זמן נכון לקנות דירה ואו שאולי כדאי להמשיך להתגורר בשכירות עוד מספר שנים בהמתנה לשינוי כלשהו במגמת המחירים?… כמעט תמיד יש חלופות לקניית דירה אך כמובן שזהו פרמטר אחד מיני רבים שיש לקחת בחשבון.
יש חלופות לנכס או אין חלופות לנכס:
לפעמים ביכולתנו לקנות דירה גדולה בפריפריה או דירה קטנה במרכז הארץ. לפעמים ביכולתנו לקנות דירה גדולה ביד שניה או דירה קטנה יותר אך חדשה מקבלן, יש מגוון אפשרויות לרכישת דירה ובהתאם למיקום ולזמן כל אדם מקבל החלטה מעט שונה. זהו הפרמטר היחידי אשר מתבסס על הרצון האישי והחלום האישי לקניית דירה חדשה. לרוב, משקיעים מוותרים על פרמטר זה ובוחרים באפיק אשר מייצר תשואה אופטימלית – דירה קטנה ויד שניה במרכז העיר ובאזורי הביקוש. לעומת זאת, רוכשי דירה ראשונה לא אחת בוחרים דווקא באפשרות היקרה ורכישה של דירה מקבלן וזאת ללא הקשר לכדאיות הכלכלית שבדבר.
אז איך מקבלים החלטה?
אז מתי לקנות דירה? איפה לקנות דירה? איך לקנות דירה? אלו שאלות שאתם תידרשו לענות עליהם בכוחות עצמכם או בעזרת יועץ שינסה להבין מכם מה חשוב באמת ולאן אתם שואפים להגיע עם כספכם. אך חשוב לנו להבהיר נקודה חשובה, בין אם אתם משקיעים ובין אם אתם רוכשים נכס למגורים יש להפריד בין 2 סוגי עסקאות:
- קניית דירה לטווח קצר – תקופה של פחות מ-10 שנים.
- קניית דירה לטווח ארוך – תקופה של למעלה מ-20 שנים.
במידה ואתם קונים "דירת מעבר" דירה קטנה עד להתרחבות המשפחה ואו קונים דירה להשקעה לפרק זמן קצר. ייתכן מאוד שיש אפיקי השקעה או מגורים נוחים וטובים יותר. לעומת זאת, במידה ואתם רוכשים דירה לטווח ארוך סביר להניח שבכל מצב שתבחרו אתם תרוויחו לא מעט כסף והזמן הנו תמיד הזמן הנכון וזאת מאחר ושוק הנדל"ן כמו כל שוק אחר נוטה לעלות כל הזמן למרות העובדה שמדובר בשוק מחזורי הכולל עליות וירידות במהלך השנים. במידה ואתם מתקשים לקבל החלטה לבד, פנו אלינו ונשמח לעזור לכם:
