משכנתא למשפרי דיור הנה הלוואה שנוטלים כאשר רוצים לעלות ברמת החיים ולעבור לדירה מרווחת ומתאימה יותר למאפייני המשפחה. בשונה מהלוואת משכנתא לדירה ראשונה, משכנתא למשפרי דיור ניטלת בתחושה טובה יותר וזאת מאחר ומדובר בתהליך שהלווים כבר מכירים מהעבר. למרות זאת, יש הבדלים ניכרים בין המשכנתאות ועל כך במאמר זה:
משכנתא למשפרי דיור
אנו יכולים להידרש להלוואת משכנתא למשפרי דיור בשני מקרים דומים אך מעט שונים:
- משכנתא למשפרי דיור שמוכרים דירה לשם רכישת דירה אחרת.
- משכנתא למשפרי דיור שמחזיקים בדירה הקודמת וזו החדשה גם יחד.
מעבר לכך, יש לבחון לאיזה קטגוריה אנו משתייכים:
- משכנתא למשפרי דיור שעדיין לא סיימו להחזיר משכנתא על הדירה הקיימת.
- משכנתא למשפרי דיור שמחזיקים בבעלות מלאה על הדירה הקיימת.
הלוואת משכנתא למשפרי דיור שונה מזו הרגילה בכך שישנם הגבלות של בנק ישראל שמגדירות את גובה המימון המקסימלי שהבנקים יכולים להעניק לציבור.
להלן תקנות בנק ישראל:
- משכנתא לדירה ראשונה – מינוף עד לגובה 75% מערך הדירה.
- משכנתא למשפרי דיור – מינוף עד לגובה 70% מערך הדירה.
- משכנתא לדירה שניה – מינוף עד לגובה 50% מערך הדירה.
כפי שניתן לראות, יש שוני בין משכנתא רגילה ומשכנתא למשפרי דיור. יתרה מזאת, לפעמים משפרי דיור יכולים להיחשב כמשקיעים במידה והם לא מוכרים את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן של שנה וחצי. דבר שעלול לחייב שומת מס רכישה על הנכס..
איך לוקחים משכנתא לקניית דירה מרווחת יותר?
נטילת משכנתא לדירה שניה פשוטה יותר וזולה יותר מזו הראשונה מהסיבות הבאות:
- ניתן לנצל את הנכס הקיים בחלקו או בשלמותו כהון עצמי להלוואה.
- הבנק מחזיק בהיסטוריה של החזרי ההלוואה ולכן נוטל סיכון קטן יותר.
- הלווה פעמים רבות נהנה מהכנסה גבוהה ויציבה יותר עם קידום בעבודה.
- משכנתא לדירה שניה לרוב קטנה יותר מזו לדירה הראשונה.
ולמרות זאת, נוטלי משכנתא למשפרי דיור עדיין חייבים לפעול בצורה מסודרת ולהגיש את המסמכים שיעידו על כך שאכן מה שקרה בעבר צפוי להתרחש גם בעתיד. כדי לקחת משכנתא למשפרי דיור, על הלווה להוכיח לבנק שאכן כדאי להעניק לו את ההלוואה בתנאים טובים ככל האפשר, וזאת על ידי מתן תשובות והוכחות שישביעו את רצון הבנק. בין היתר אנו ננסה להוכיח את הפרטים הבאים:
- הצגת הון עצמי – נציג את ההון העצמי (כסף ונכסים) שיש בידינו.
- הוכחת יציבות – נציג את הוותק והנחיצות שלנו במקום העבודה.
- הוכחת הכנסה – נציג את תלושי המשכורת וכל הכנסה נוספת.
- הוכחת חיסכון – נציג את גובה החיסכון החודשי שבידינו לצבור.
- ועוד…
כעת נעבור על ההבדלים בנטילת משכנתא למשפרי דיור:
משכנתא למשפרי דיור שמוכרים דירה לשם רכישת דירה אחרת:
זוהי המשכנתא הנפוצה יותר ובה בעלי הדירה מחזיקים בבעלות מלאה על הנכס ואו עדיין משלמים החזרים על המשכנתא הקיימת.
במידה והלווים מחזיקים במאה אחוז בעלות בנכס:
הרי שלצורך מעבר דירה לזו החדשה והמרווחת יותר הלווים ידרשו להלוואת משכנתא חדשה וקטנה יחסית לצורך גישור על הפער במחירים בין הדירה הקיימת וזו החדשה שתירכש. לצורך גישור על הפער במחירים, ניתן למשכן את הדירה החדשה שתירכש וכך בעצם לשדרג את רמת החיים מבלי להוציא כסף בפועל מהכיס כהון עצמי.
במידה ונוטלי ההלוואה עדיין משלמים על משכנתא לבנק:
ביכולתם לפעול בשני דרכים:
- לסגור משכנתא קיימת ולקחת משכנתא חדשה וגדולה יותר על הסכום הנדרש.
- לגרור משכנתא לנכס החדש וליטול משכנתא נוספת על יתרת הסכום הנדרש.
את ההחלטה על הדרך הנכונה ביותר לפעול ניתן יהיה לקבל בהתאם לגובה יתרת המשכנתא הקיימת ובהתאם לריבית בשוק המשכנתאות נכון למועד בו משפרים דיור. כך שלפעמים עדיף להחזיק בשני משכנתאות על הדירה החדשה ולפעמים עדיף לאחד את המשכנתאות גם יחד להחזר אחד בלבד. בכל מקרה תידרשו לאישור גרירת משכנתא לנכס אחר ובמידה ונוטלים משכנתא מבנק אחר מזה שממנו נלקח ההלוואה בראשונה יהיה על הלווה לקבל אישור על משכנתא שניה על הנכס מהבנק הראשון.
משכנתא למשפרי דיור שמחזיקים בדירה הקודמת וזו החדשה גם יחד:
כאשר משפרי דיור רוצים להמשיך להחזיק בדירה הקיימת, יש להפריד בין 2 מקרים:
- הגדרה כהשקעה – מקרה בו מלכתחילה מתכוונים לא למכור את הדירה.
- הגדרה כמשפרי דיור – מקרה בו מתכננים למכור את הדירה בתוך 18 חודשים לכל היותר.
הגדרה כהשקעה:
ישנם משפרי דיור שבוחרים לעבור לדירה מרווחת יותר אך גם לשמור על הדירה הקיימת. פעמים רבות דמי השכירות מהדירה הקיימת מאפשרים את מימון החזרי המשכנתא על הדירה החדשה ולכן יש הגיון רב בשמירה על הנכס. אך ברגע שעושים זאת עוברים באופן אוטומטי לקטגוריה של משקיעים וכך בעצם יהיה על משפרי הדיור חובה להציג הון עצמי בגובה 50% מערך הדירה החדשה וכמובן לדווח לרשויות המס על עסקת הרכישה דבר שכולל בין היתרר תשלום מס רכישה בגובה 8% מערך הנכס (נכון לשנת 2016).
הגדרה כמשפרי דיור:
על פי חוק, ניתן להחזיק בשני דירות כחלק מתהליך שיפור דיור וזאת לפרק זמן שלא יעלה על 18 חודשים (שנה וחצי). זאת מתוך הבנה שלפעמים רוכשים דירה ומתקשים למכור את הקיימת ולא ניתן לחייב את משפרי הדיור במסים כתוצאה מקושי זמני במכירת הדירה הקיימת. במקרים רבים, משפרי דיור מנצלים זאת ומעדיפים ליטול הלוואת גישור על סמך הדירה הקיימת ולדחות ככל האפשר את המכירה של הדירה מאחר וזהו פרק זמן ארוך בו ניתן להרוויח כסף (פטור ממס) מהשכרת הדירה ללא שיחשבו כמשקיעים.
לסיכום,
נטילת משכנתא תמיד כוללת מורכבויות שונות. משכנתא למשפרי דיור בהחלט נוחה יותר מזו הראשונה אך עדיין מדובר בהליך המחייב היכרות מסוימת של עולם המימון וההשקעות. זאת מאחר וגם במשכנתא למשפרי דיור יש צורך בבניית תמהיל הלוואה מותאם אישית לצרכים וליכולת של הלווה. יתרה מזאת, בנטילת משכנתא למשפרי דיור יש הרבה יותר להפסיד במידה ועושים טעות ובוחרים במסלול משכנתא שאינו נכון ואינו מתאים ליכולת הכלכלית של הלווה.
אנו ממליצים לגשת לנטילת משכנתא למשפרי דיור בדיוק כפי שניגשים לנטילת משכנתא ראשונה. בפחד, בחוסר נעימות ובעיקר בחשדנות ובעזרת הליווי הטוב ביותר שניתן להשיג. מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שמחויב אך ורק לאינטרסים שלכם וזאת בכדי לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא שיאפשר לכם לעמוד בכבוד בהחזרי המשכנתא גם שנים רבות לאחר מכן. להתייעצות חינם עם יועץ משכנתאות השאירו פרטים בטופס:
