רבים שואלים אך נוטלים משכנתא לדירה שניה כאשר רוצים להשקיע בנכס נוסף להשכרה?! על פניו נטילת משכנתא ראשונה ושנייה צריך להיות דומה אך לא כך בפועל מאחר ויש הגבלות שונות של בנק ישראל בגובה המינוף שמותר לבנקים לאפשר לנו וזאת כדי לשמור על יציבות במשק. במאמר זה נסביר איך לוקחים משכנתא לדירה שניה וכמובן מהו התהליך אותו עליכם לעבור עד לקבלת ההלוואה המיוחלת.
ניתן לחלק נושא זה לשלשה חלקים:
- הסבר אודות המורכבות בקבלת משכנתא לדירה שניה.
- הסבר אודות אפשרויות המימון למשכנתא עבור דירה שניה.
- הסבר אודות התהליך לקבלת משכנתא לדירה שניה מהבנק.
כעת שהכרנו את התהליך אנו נעבור שלב שלב ונסביר אודותיו:
למרות שיש מורכבויות כפי שמיד תראו משקיעים רבים נוהרים להשקעות נדל"ן מתוך ידיעה שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות וכמובן שמדובר בהשקעה סולידית שניתן להסתמך עליה לאורך שנים רבות. ההבנה היא שניתן יהיה לקחת הלוואות ולבצע מינוף גבוהה יחסית מאחר ושכר הדירה שאנו מקבלים מהווה את תשלום החזר המשכנתא אך למרות שזהו דבר נכון יש לתכנן משכנתא לדירה שניה ביתר זהירות.
1. משכנתא לדירה שניה: המורכבות
רוב הצעירים כיום לא מצליחים לחסוך הון עצמי למשכנתא לדירה ראשונה. במידה ואתם קוראים מאמר זה כנראה שאתם בני מזל ויש לכם דירה משלכם ואתם איתנים כלכלית כדי לרכוש נכס נוסף. (במידה ואתם סתם רוצים לעבור לדירה גדולה יותר כדאי שתבחנו את האופציות: מיחזור משכנתא או גרירת משכנתא) מאחר ויש בידכם כסף והמדינה לא רוצה לעודד רכישת דירות שניות על חשבונם של מחוסרי הדיור הרי שהיא מערימה קשיים מסוימים שהופכים את נטילת משכנתא על דירה שנייה למורכבת יותר.
אז מה הן המורכבויות?:
בשנת 2012 בנק ישראל הודיע על מספר מגבלות שמטרתן להרחיק את המשקיעים משוק הנדל"ן בישראל (כפי שניתן לראות המטרה לא הושגה) כאשר הבולטת והחשובה מביניהם היא העובדה שכעת על רוכש דירה שנייה להעמיד 50% מערך הדירה כהון עצמי. כלומר, לא רק שמחירי הדירות עולים בהתמדה אלא שגם ההון העצמי עלה מ25% ל-50%. הגבלה זו מוגדרת רק עבור משקיעים שזוהי להם דירה שנייה שרשומה בטאבו. במידה ומדובר במשפחה של משפרי דיור, כלומר רוכשים דירה חדשה אך מתחייבים למכור את הקיימת יהיה עליהם להעמיד רק 30% מערך הדירה כהון עצמי.
מעבר לכך בנק ישראל קבע באותה הזדמנות שיש להגביל את תמהיל הלוואות בריבית משתנה. כלומר, לפחות 2/3 מתמהיל המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או משתנה אחת לתקופה בלבד (5,10 שנים) כך שבמידה ואתם מעוניינים בהלוואת משכנתא במסלול ריבית פריים שבו הריבית משתנה אף אחת לחודש או אפילו ריבית צמודה למדד או ריבית משתנה אחת לשנה תוכלו לעשות זאת רק על עד 1/3 מגובה המשכנתא כולה. מעבר למגבלה זו על שליש מתמהיל המשכנתא להיות במסלול ריבית קבועה (בהצמדה או ללא הצמדה למדד) כאשר הנחייה נוספת הופכת את הנושא למורכב שבעתיים: על גובה ההחזר להיות נמוך מ50% מההכנסה הפנויה שלכם.
כך קיוו בבנק ישראל שמשקיעים רבים יפחדו להיכנס לביצה זו או לפחות יחשבו פעמיים לפני שהם מבצעים מינוף גבוהה מידי ומשפיעים כתוצאה ישירה מכך על מחירי הדירות עבור הצעירים שמתרחקים והולכים מחלום הדירה.
*יש לזכור שגם מס הרכישה לדירה להשקעה עלה בשנת 2015 ל-8%!.
2. משכנתא לדירה שניה: אפשרויות המימון
לאחר שקראתם על המורכבות והבנתם שזה לא פשוט להשיג את ההון העצמי המשמעותי כל כך (650,000 ש"ח לדירה ממוצעת בישראל) כדאי לבחון אלו אופציות מימון עומדות לרשותכם כדי בכל זאת להגיע ליעד ולרכוש דירה נוספת להשקעה. האפשרויות הבולטות הן:
- הבאה של הון עצמי שהרווחתם מבית (ירושה, מתנה, הלוואה מחברים, עבודה קשה)
- ביצוע מינוף פיננסי – משכנתא על בסיס נכס קיים
- הלוואות / משכנתאות חוץ בנקאיות
העדיפות העליונה תהיה להשיג את הכסף מבלי לבצע מינוף כלשהו מעבר למינוף הקיים במשכנתא. אך במידה ואין ברירה האפשרויות האחרות קיימות ויש לעשות בהם שימוש בזהירות רבה במיוחד.
במידה ויש לכם דירה בבעלותכם ואין עליה משכנתא ניתן להעמידה כמשכון לטובת ההלוואה ומשכך תוכלו לקבל מימון עד לגובה 50% מערכה. כלומר אם אתם רוכשים נכס בשווי דומה תוכלו לרכוש את הדירה הנוספת גם ללא הון עצמי אך גובה ההחזרים במשכנתא יהיו גבוהים מאוד וחשוב לזכור שיש הגבלה על בסיס ההכנסה הפנויה שיש להתחשב בה.
במידה ואין לכם הון עצמי ואין לכם דירה נוספת שניתן למשכן (אתם עדיין משלמים על הדירה הקיימת משכנתא..) הרי שאתם תיאלצו לפנות לגורמים חוץ בנקאיים ולקושש את הכסף שנדרש לכם. כדי לעשות זאת תבקשו מחברות אשראי וחברות ביטוח "הלוואה לכל מטרה" וכאשר תאגדו את כולם יחד יהיה לכם את ההון הנדרש. כמובן שהריביות בהלוואות חוץ בנקאיות גבוהות יותר לרוב ואתם בעצם נוטלים סיכון גבוהה בהרבה מהיכולת שלכם ומדובר בצעד שלא תמיד הכי חכם לעשותו.
3. משכנתא לדירה שניה: תהליך קבלת ההלוואה
בסופו של יום מעבר להגבלות גם משכנתא לדירה שניה היא משכנתא רגילה לכל דבר ועניין. עליכם להעמיד את אותם מסמכים למשכנתא ולעשות את אותן מטלות כדי שהבנק יעניק לכם הלוואה. כמו הלוואת משכנתא רגילה גם בהלוואה זו הדירה תשועבד לבנק עד לתום תשלום החזרי ההלוואה. אך בשונה מהלוואת משכנתא רגילה במידה ויש לכם משכנתא נוספת במקביל הרי שהבנק יכול להקשיח את דרישותיו משמעותית כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים וזאת למרות שכל משכנתא משעבדת נכס אחר בנפרד.
תהליך נטילת משכנתא לדירה שנייה מתחיל בתכנון. עליכם לדעת איזה סוג משכנתא אתם לוקחים לפי סוג ההשקעה. אם מדובר בהשקעה כדירה להשכרה לאורך זמן הרי שמוטב ותבחרו במסלול החזרים קבוע וארוך שנים. אם אתם רק מבצעים השבחת נכסים ומוכרים את הנכס כמה חודשים לאחר מכן ייתכן מאוד שתעדיפו הלוואה מסוג אחר לגמרי וזאת כמובן בהתאם לתקציב שעומד לרשותכם.
הצעדים לקבלת משכנתא:
- פנייה לבנק לשם קבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואת משכנתא (עוד קודם לאיתור הנכס).
- הבנק יבקש מכם פרטים אודות המצב הכלכלי שלכם ואודות הנכס שאתם רוצים לרכוש להשקעה.
- תוך מספר שעות עד ימים בודדים תקבלו תשובה מהבנק לחיוב או לשלילה – בירור ראשוני לא עולה כסף!.
- לאחר מכן מגישים בקשה מסודרת לאישור עקרוני עם הפרטים הבאים:
- מספרי תעודות זהות של מגיש הבקשה ובני המשפחה
- פרטים אודות הלווה: מצב משפחתי, כמה ילדים יש לו, מקום עבודה וכמה שנים הוא עובד באותו מקום.
- פרטים אודות שכר קבוע, הכנסות מזדמנות, קרנות ומענקים וכל הכנסה שהיא.
- גובה החסכונות / ההון העצמי הקיים והנזיל / נכסים שקיימים ורשומים על שמכם.
- במידה ויש משכנתא נוספת: מה הפרטים שלה, מה היתרה לתשלום, מהו גובה ההחזר החודשי של המשכנתא.
- פרטי הנכס: כתובת, גודל הנכס, סכום המשכנתא הנדרשת, תאריך ליום קניית הדירה להשקעה.
- רק לאחר שתעבירו את כל הפרטים תגיעו לפגישה בסניף הבנק ובו תקבלו הסברים על סוגי המשכנתאות השונים.
- לאחר שתגיעו להסדרים עם הבנק (הצעות מוגבלות בזמן) – מומלץ עם ליווי של יועץ משכנתאות תוכלו להתקדם לשלב ההלוואה.
- עליכם יהיה לפתוח תיק משכנתא ולחתום על מסמכים, למלאות טפסים, רק לאחר שהמסמכים והאישורים ייבדקו ויאושרו נגיע לשלב האחרון..
- את הכסף עבור הנכס מעביר הבנק בתהליך מסודר הישר לידיו של מוכר הדירה ולא לידיים שלכם.
- הבנק יכריח אתכם לקחת ביטוח חיים ומבנה לדירה כדי לבטח את המשכון בו אתכם חיים עד לסיום החזרים והעברת הבעלות המלאה לידכם.
רוצים ליווי של יועץ משכנתאות? פנו אלינו!
