משכנתא לדירה על הנייר מקבלן אינה דומה למשכנתא רגילה על דירה בנויה. כאשר רוצים לרכוש דירה על הנייר מקבלן יש להיערך בצורה שונה במעט מאשר ברכישה רגילה וזאת כאמור מאחר ואתם נדרשים לשלם לא מעט כסף הרבה קודם לאכלוס הדירה ובעצם יהיה עליכם לשלם לתקופה של מספר שנים שכירות יחד עם משכנתא וזוהי משימה לא קלה בכלל.
משכנתא לדירה על הנייר
כאשר מתייחסים להלוואת משכנתא לדירה על הנייר עלינו להבין שיש שוני שמורכב מהפרמטרים הבאים:
- אין נכס קיים – אין לבנק נכס ממשי עליו ביכולתו להסתמך לצורך העסקה.
- הוצאות כפולות – על הקונה להתחיל לשלם על דירה במקביל לדמי שכירות.
- הוצאות משלימות – על הקונה להשתמש במוצרים פיננסים נוספים לצורך משכנתא.
בעוד הבנק מסתמך על ליווי בנקאי או ערבות בנקאית של הקבלן המבצע בעוד אין נכס קיים. לכם יש פתרונות אחרים אך הם כמובן עולים לא מעט כסף ועל כך במאמר זה.
מה מיוחד בקניית דירה חדשה מקבלן?
החלום הישראלי הנו בית פרטי מוקף גינה. בית חדש ששייך רק לנו ומקנה לנו ביטחון מעט בטירוף המתחולל סביבנו. רובנו לא מגיעים להגשים את החלום המלא, אך לא מוכנים להתפשר על דירה יש שניה ובמקום זאת מחפשים היכן ניתן לרכוש דירה חדשה מקבלן. מאחר ומחירי הדירות בישראל כה גבוהים עלינו להיות יצירתיים במידה וברצוננו לשלם מחיר ראלי על הדירה וכמובן שאחת הדרכים לחסוך כסף הנו לרכוש את הדירה עוד בטרם בנייתה. כלומר, קניית דירה על הנייר. דירה על הנייר זולה יותר בעד 15%-20% ממחיר הדירה לאחר השלמתה.
יש יתרונות משמעותיים מאוד בקניית דירה על הנייר:
- מחיר זול יותר מדירה בנויה.
- אפשרות להתאמה של הדירה.
- מגורים בסביבה חדשה וצעירה.
- הקפאת מחיר הדירה עד להשלמתה.
כאשר קונים דירה על הנייר בשוק אופטימלי. כלומר, כאשר הריבית על המשכנתאות נמוכה ותנאי ההלוואה נוחים בעיני הרוכשים. הרי שגם אם בעתיד הריבית תתייקר או מחירי הדירות יתייקרו הרוכשים כבר קיבעו את המחיר ואת הריבית ובעצם נהנים מתנאים מצוינים. לעומת זאת, ישנם מקרים שרוכשים על הנייר סופגים מכה קשה וזאת כאמור כאשר מחירי הדירות יורדים ובעצם החתימה על רכישת דירה על הנייר נגרם נזק כלכלי משמעותי כאשר הדירה שווה פחות ממחירה ביום האכלוס בפועל.
אך גם חסרונות משמעותיים מאוד בקניית דירה על הנייר:
- תנאי מימון מורכבים יותר.
- היחשפות לשינויים בשוק הנדל"ן.
- ועוד..
במאמר זה אנו ננסה להתמקד במורכבות ובקשיים של נטילת משכנתא לדירה על הנייר מקבלן. אנו מנסים להבין איך מתמודדים עם העלות של רכישת דירה על הנייר בעוד לא ניתן לאכלס את הנכס לשנים מספר.
איך לוקחים משכנתא לדירה חדשה מקבלן?
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן. בדגש על קניית דירה חדשה על הנייר בלבד, יש קשיים במימון הדירה שתהיה יקרה במיוחד. עבור רוכשי דירות אלו יש מספר אפשרויות:
- רכישה עם הון עצמי – מימון השלבים הראשונים עם הון עצמי קיים.
- רכישה עם הלוואת גישור – היעזרות במשכנתא גישור לצורך מימון הדירה.
- רכישה עם הטבת קבלן – ישנם קבלנים שמבקשים רק מקדמה והיתר באכלוס הדירה.
ברוב הפרויקטים בישראל על הקונים לשלם כסף רב עם התקדמות הבניה. כלומר, בתחילה משלמים סכום קבוע ומוגבל במועד החתימה. לאחר מכן משלמים בהתאם לקצב ההתקדמות של הקבלן ובהתאם לצורך של הקבלן בכסף נוסף בכדי להתקדם בפרויקט. לעומת זאת, יש פרויקטים אשר מציעים לרוכשים לשלם מקדמה על סך 20% מערך הדירה ואת היתר רק במועד האכלוס. במקרים אלו רבים יעדיפו לא להיעזר במשכנתא בשלב ראשון אלא בהון עצמי קיים עד למועד האכלוס וכך הם נוטלים משכנתא רק כאשר אין ברירה.
במקרים בהם אין ברירה ויש לשלם יחס עם התקדמות הבניה. (מחיר למשתכן כדוגמה) הרי שעל הרוכשים להתמודד עם הוצאות לא קטנות שישולמו לקבלן בפעימות. בכדי לעמוד בפעימות תשלום מסוג זה עלינו להיערך בהתאם ולקבל הלוואת משכנתא כבר מהיום הראשון. כלומר, עלינו לקחת הלוואה גדולה מספר שנים קודם לאכלוס הדירה. זהו עקב אכילס משמעותי בעבור רוכשים אשר יתקשו לעמוד בשכירות ובמשכנתא בו זמנית אך יש לכך פתרון מוכר וידוע אשר באמצעותה דוחים את החזרי המשכנתא.
דחיית תשלום משכנתא:
כדי לדחות את החזרי המשכנתא עד לאכלוס הדירה והימנעות מקריסה כלכלית רבים נוטלים משכנתא המורכבת מהלוואה רגילה והלוואת גרייס. מדובר בעצם בנטילת משכנתא באופן מידי ולאחר מכן בדחיית ההחזרים לתקופה של מספר שנים בתמורה לריבית נוספת שתצורף לקרן שלוויתם. כלומר, אתם זוכים לקבל את הכסף באופן מידי ולהתחיל להשיבו לבנק רק כאשר תעברו לדירה החדשה אך על תענוג זה תשלמו סכומים לא קטנים שמצטרפים להלוואה הגדולה ובעצם מאריכים לכם את השנים בהם תחזירו את הקרן יחד עם הריביות.
לרוב מדובר בעסקה טובה מאחר ובמשך השנים עד לאכלוס הדירה, ערכה מתייקר ובעצם גובה הריבית על דחיית החזרי המשכנתא קטנה ביחס לתשואה על דחייה זו עבורכם בטווח המידי וגם בעתיד. אך כמובן שיש להתייעץ מראש עם יועץ משכנתאות וזאת מאחר ובמידה ומחירי הדירות ירדו, הרי שאתם צפויים להיפגע פעמיים גם מתשלום גבוהה מידי עבור נכס נכון ליום האכלוס וגם על ריבית שתשלמו על דחיית התשלומים בעבור המשכנתא.
רוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי משכנתא לדירה על הנייר? השאירו פרטים ונשמח לעזור לכם:
