מה ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה לבין מס רכישה דירה שניה?

מס רכישה דירה שניה שונה מאוד מזו של דירה ראשונה בגלל אופי הרכישה. בעוד רכישת דירה ראשונה נועד לרוב למטרות מגורים, רכישת דירה שניה יכולה להיחשב כמעט אוטומטית כהשקעה. יש כיום מיסוי מקרקעין על דירות בשני נקודות, בקניית הנכס בו נשלם מס רכישה ואילו במכירת הנכס נשלם מס שבח שהנו מס על כל רווח בערכו של הנכס בתקופה האמורה.  כל עוד מדובר בדירה ראשונה בעלות הנמוכה מ-1,623,320 ש"ח ייהנו רוכשי דירה ראשונה מפטור ממס רכישה ואף לאחר מכן ייהנו מפטור ממס שבח בתנאי שעמדו בתנאים שונים שעודכנו לאחרונה בשנת 2014.

חישוב מס רכישה דירה ראשונה ודירה שניה יעשה לפי הפירוט שמופיע מטה. כדי לבצע חישוב לסכום אותו תדרשו לשלם ברכישת הדירה עליכם לענות על השאלות הבאות ועל פיהם ניתן יהיה לדעת לאילו קריטריונים אתם נופלים:

• מתי מתבצעת העסקה (אחת לתקופה יש שינויים כך לדוגמה בשנת 2015)
• לאיזה מטרה נרכשת הנכס:
  • דירת מגורים יחידה – כלומר למגורים.
  • דירת מגורים – כלומר השקעה.
  • בניין – כל מבנה שאינו משמש למגורים.
  • שטח – קרקע חקלאית / מופשרת לכל שימוש כולל משק חקלאי.
• סוג החישוב:
  • חישוב רגיל – הסכומים כפי שמופיעים מטה.
  • נכה – ישלם מס מופחת רק 0.5% מערך הדירה לכל סכום עד פעמיים בחייו.
  • עולה חדש – כדי לעודד עלייה ישנם תעריפים מוזלים (ראו למטה)
  • מתנה מקרוב משפחה – תשלום שליש מסכום המס רכישה המופיע.
  • מתנה מבן זוג – פטור מלא ממס רכישה.

חישוב מס רכישה דירה ייעשה על ידי חישוב החלק בנכס. אמנם לרוב מדובר בבעלים יחידי לדירה ובמקרים אלו התעריפים הללו אכן נכונים אך במידה וישנם כמה שותפים לדירה חובת תשלום מס רכישה תוטל על כל אחד בנפרד בהתאם לאחוזי הבעלות בנכס.

רוצים לפנות אל יועץ נדל"ן? לחצו כאן למעבר ליצירת קשר.

חישוב מס רכישה דירה ראשונה

מס רכישה דירה ראשונה מושפע ממדרגות המס שמטרתן להבדיל בין המעמדות השונות. בעוד דירת מגורים ממוצעת בישראל עולה כיום פחות ממיליון וחצי ולכן פטורה ממס מתוך הבנה לצרכיי הציבור שלא יוכלו לעמוד בנטל אך במידה ורוכשים דירה יקרה במיוחד הדבר מעיד על יכולת כלכלית ויציבות שתאפשר למדינה לגבות מכם מס רכישה כמו משקיעים.

מדרגות מס רכישה דירה ראשונה:

עד 1,623,320 ש"ח – 0%
מ- 1,623,320 ש"ח עד 1,925,460 ש"ח- 3.5%
מ- 1,925,460 ש"ח עד 4,957,445 ש"ח- 5%
מ- 4,957,445 ש"ח עד 16,558,250 ש"ח- 8%
מעל 16,558,250  ש"ח- 10%

במידה ומדובר בחישוב עבור נכה או עולה חדש נתונים אלו לא מלאים ויש להכניס את השיקולים הללו למשוואה:
נכה : 0.5% לדירה ראשונה למגורים.
עולה: 0.5% לדירה ראשונה עד לגובה 1,724,023 ש"ח כדי לעודד עלייה.
בני משפחות שכולות: 0.5% על שווי הדירה עד פעמיים בחיים.

חישוב מס רכישה דירה שניה

מס רכישה דירה שניה כבר נעשה מתוך הבנה שיש לכם את היכולת לעמוד בהוצאה. בשנת 2015 העלה שר האוצר משה כחלון את שיעור המס למשקיעים מ5% ל8% כפי שיש היום וזאת כדי לדחוק את המשקיעים החוצה ולצנן במעט את שוק הנדל"ן. מס רכישה דירה שניה אינה בגדר הוצאה קטנה מאחר ויש לקחת בחשבון את מס שבח במכירת הנכס שעומדת נכון להיום על 25% משיעורי הרווח הנקי מעליית ערך הדירה בשנות הבעלות עליו. שילוב מסים אלו אינו קל אך למרות זאת המשקיעים אינם נרתעים וממשיכים לרכוש דירות וזאת בהיעדר אלטרנטיבות טובות.

מדרגות מס רכישה דירה שניה:

עד 4,957,445 ש"ח- 8% במקום 5%!
מעל 4,957,445 ש"ח- 10%

במידה ומדובר בחישוב עבור עולה חדש נתונים אלו אינם מלאים ויש להכניס את השיקולים הללו למשוואה:
עולה: 0.5% לדירה ראשונה עד לגובה 1,724,023 ש"ח כדי לעודד עלייה. 5% על כל דירה בעלות הגבוהה מ1,724,023 ש"ח

תושב חוץ שרוכש דירה בישראל ייחשב לצורך מס כמשקיע וזאת מאחר ויש לו נכס נוסף בארץ מולדתו. מס רכישה לתושב חוץ מהדירה הראשונה יעמוד על 8% במינימום לפי עדכון מס רכישה 2015 אך במקרים ומדובר בתושב חוזר יש לבחון את הנושא לגופו של עניין. כלומר, כמה שנים לא התגורר בארץ ופרמטרים נוספים.

סיכום דברים:
העלאת מס רכישה למשקיעים ותושבי חוץ המשקיעים את כספם בישראל אך אינם עולים לישראל מאפשר למשרד האוצר להמשיך ולתת מענקים משמעותיים למחוסרי דיור במסגרת פרויקטים שונים כאשר פטור ממס רכישה בהחלט משמעותי עבור רוב רוכשי הדירה הראשונה. בשנים האחרונות מוצעים פתרונות נוספים שבשילוב נכון יאפשרו למרבית הצעירים בישראל לרכוש דירה בגיל צעיר יותר ומתוך מקום של יציבות וזאת כאשר הם כבר לא נדרשים ליטול הלוואות ענק רק כדי להגיע להון עצמי למשכנתא.

פרויקטים של משרד האוצר יחד עם משרד השיכון מציעים פתרונות בדמות הסכמי גג, מחיר למשתכן, דירה להשכיר, 90% משכנתא, ופרויקטים רבים נוספים שאולי רק אולי יספקו מענה לצעירים בישראל. המשקיעים מצביעים ברגליים וחוזרים לשוק למרות עליית מס הרכישה. בסדקר שנערך לאחרונה בקרב 850 משקיעי נדל"ן התקבלו התוצאות הבאות:

• 49% מהמשקיעים מאמינים ששוק הנדל"ן ימשיך לעליות מחירים נוספות.
• 38% מהמשקיעים מאמינים ששוק הנדל"ן ישמור על רמת המחירים הנוכחית.
• 13% מהמשקיעים רואים באופק ירידת מחירים בשנת 2016.
• 54% מהמשקיעים אינם רואים פרויקטים אלו להורדת מחירי הדירות כאפקטיביים.
• 25% רואים בהעלאת מס רכישה ובפרויקטים אלו כמועילים.

מה המשקיעים יעשו כעת עם מס רכישה דירה שניה כה גבוה?

• 54% מהמשקיעים ימתינו לראות מה ילד יום אך לא יממשו דירות.
• 38% מתכננים להמשיך לרכוש דירות להשכרה נוספות על הקיימות ברשותם.
• 8% בלבד מהמשקיעים צפויים לממש נכסים בשנה הקרובה.
• 43% מהמשקיעים שוקלים השקעות בנדל"ן בחו"ל בגלל עליית מס הרכישה ל8%.

סימולטור – מחשבון מס רכישה:
בקישור הבא: סימולטור / מחשבון משרד המסים