שוקלים מכירת דירה להשקעה? עליכם להיערך כעת לשלם מס שבח על ההשבחה של הנכס. בשונה מדירה יחידה למגורים שזוכה להגדרה של "דירה מזכה", מכירת דירה להשקעה מחויבת בשומת מס על רווחים בדומה לכל אפיק השקעה אחר ובמאמר זה ננסה להציג את גובה המס שיהיה עליכם לשלם וזאת תוך התייחסות להטבת מס שבח לבעלי 3 דירות ויותר שימכרו את דירתם עד לתאריך 01.10.2017.
מכירת דירה להשקעה
דירה להשקעה הנה כל דירה נוספת מלבד הדירה בה מתגורר המשקיע. ולמרות זאת, משפרי דיור שעוברים בין דירות יוכלו להחזיק בשני דירות בו זמנית לתקופה שלא תעלה על שנה וחצי (18 חודשים) וזאת מתוך הבנה שלעתים המכירה לא מתקדמת כמתוכנן ויש להעניק מעט אוויר לנשימה. ההחלטה על מכירת דירה להשקעה תתקבל רק כאשר אין ברירה אחרת ואו כאשר ניכר שהשוק הולך למקום בעייתי בו המשקיע לא רוצה לקחת חלק.
מהו גובה המס שבח במכירת דירה להשקעה?
כעת ניגע במיסוי על מכירת דירה להשקעה בחלוקה לסוגי המשקיעים:
רוב המשקיעים בישראל מחזיקים בדירה אחת בלבד להשקעה, חלקם מחזיקים בדירה זו למטרות אישיות כדירת נופש ואו דירה לילדים, אחרים מחזיקים בדירה להשקעה לצורך הכנסה נוספת בהגיעם לפנסיה ובשוטף. אין באמת משמעות לסיבת ההחזקה של הדירה להשקעה לצורך חישוב מס שבח ולכן נחלק את המשקיעים ל-2 קבוצות:
מכירת דירה על ידי משקיע שמחזיק ב-2 דירות:
מכירת דירה להשקעה רגילה, משקיע שימכור דירה להשקעה יידרש לשלם מס שבח בגובה 25% מגובה הרווח הנקי בסופו של התהליך. כלומר, נחשב את גובה הרכישה, גובה המכירה, עלויות ניהול והחזקה וכל הוצאה נוספת ונפחית את כלל העלויות הללו בכדי לראות מהו הרווח הנקי מהתקופה בה החזקנו את הנכס – על הרווח הנקי בלבד ישלם המשקיע 25% מס שבח למדינה כחלק מתהליך מכירת הדירה.
מקרים יוצאים מן הכלל: הדירה נרכשה קודם לשנת 1961 יהיה על מוכר הדירה חובת מס שבח לפי מדרגות מס היסטוריות:
- עד שנת 1948 – 12% מס שבח.
- בין השנים 1949-1960 – מס שבח הנו 12% + אחוז לכל שנה עד 1960.
בקבוצה זאת של מוכרי דירות נמצא גם את האוכלוסיות הבאות:
- תושבי חוץ – תושב חוץ שלא הוכיח שזוהי דירתו היחידה נחשב כמשקיע.
- דירה בירושה – דירה שהתקבלה בירושה אך המוריש היה חייב במס שבח.
- דירה במתנה – דירה שהתקבלה במתנה אך מקבל המתנה לא עמד בתנאי הפטור.
מכירת דירה על ידי משקיע שמחזיק ב-3 דירות ומעלה:
מכירת דירה להשקעה על ידי משקיע שמחזיק למעלה משלושה דירות. כלומר, מעל 2 דירות נוספות. כבר ייחשב כמקרא מיוחד שלרוב דומה מאוד למקרה הסטנדרטי אך מאחר ולמדינת ישראל ומשרד האוצר בפרט יש אינטרס להגדיל את היצע הדירות למחוסרי דיור ישנה הוראת שעה עד לתאריך 01.10.2017.
המדינה פועלת מול המשקיעים בשיטת המקל והגזר:
- שיטת המקל – מס שנתי על החזקת דירה שלישית בגובה עד 18,000 ש"ח.
- שיטת הגזר – הטבת מס / החזר כספי בגובה 85,000 ש"ח במכירת דירה להשקעה.
פעולות אלו חלות אך ורק על בעלי 3 דירות ויותר. לטוב ולרע אך יש גם אותיות קטנות שיש להכיר!
זכאות להטבה במכירת דירה להשקעה:
מחזיקים במספר דירות ורוצים לנצל את ההזדמנות למכור את חלקם בהטבה במס שבח? זהו בהחלט הזמן, אך חשוב מאוד לעבור על רשימת המגבלות מטה בכדי לוודא שאכן תעמדו בתנאים ותזכו להטבה זו. חשוב לציין שבמידה ולא תעמדו בהתחייבות ואו תפרו את תנאיה, יהיה עליכם להשיב את הכסף לרשות המסים בתוך פרק זמן שלא עולה על חודש ימים.
- ההטבה מוגבלת עד לתאריך 01.10.2017
- ההטבה בתוקף למכירת עד 3 דירות להשקעה בלבד.
- מכירת דירות בשווי של עד 1.15 מיליון ש"ח יזכו ב-50% הנחה במס שבח.
- קונה הדירה חייב להיות מחוסר דיור ואו משפר דיור שלא ייחשב כמשקיע*.
- יהיה אסור לקנות דירה למשך 4 שנים ממועד המכירה.
- קניית דירה בתוך 4 שנים מהמכירה תחייב החזרת ההטבה.
*במקרה שהקונה משפר דיור: יידרש להצהיר על כך שהוא מתכנן למכור את הדירה הקיימת אשר ברשותו.
איך מקבלים את המענק בפועל?
גובה המענק משתנה בהתאם להשבחה של הנכס והסכום המקסימלי עומד על 85,000 ש"ח. את הכסף ניתן לקבל בשני אופנים:
- קיזוז הכסף מתוך תשלום מס שבח.
- קבלת מענק לאחר 21 יום ממועד תשלום מס שבח במלואו.
עוד לא ברור איך ינהלו את ההטבה הזו ברשות המסים ולכן עדיף לקזז את הכסף במועד תשלום מס שבח ולא לצפות שהמשרד יפעל כשורה. נוסף על כך, לא ברור איך מתכננים ברשות המסים לאכוף את אופן מכירת הדירות וימנעו מכירה של נכסים בין קרובים ואו למשפרי דיור שאכן מתכננים להפוך למשקיעים ולשמור את הדירה לעצמם לצד רוכשי דירות שהנם תושבי חוץ אך עוד לא מוגדרים בישראל כמשקיעים וכן הלאה..
לסיכום,
יש לכם 3 דירות ומעלה?, שוק הנדל"ן אכן בשיאו וייתכן ונראה התמתנות ואו אף ירידת מחירים בעתיד. אולי זהו הזמן לנצל את ההטבה ולמכור. אך, כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין שילווה אתכם ויוודא שאתם עונים על הקריטריונים ומגיע לכם הטבה זו. להתייעצות עם עורך דין מקרקעין לגבי מכירת דירה שלישית ומעלה, השאירו פרטים בטופס זה:
