מיקום, אחד מהפרמטרים החשובים ביותר במחיר נדל"ן משחק תפקיד מרכזי בחיינו מאות שנים. כאשר אנו מבקשים לקנות או למכור דירה או בעצם כל נכס מקרקעין אנו נעשה זאת רק לאחר שנגדיר את מיקום הנכס כך שרק מי שמתעניין במיקום הדירה יפנה אלינו. כיום ניתן לראות שני דירות זהות: האחת בתל אביב והאחרת בבאר שבע כאשר מרחק נסיעה קצר של שעה ביניהם אך הן מתומחרות בהפרש מחירים אדיר. הפרש זה נוצר כתוצאה ממיקום הנכס. ולכן כל העוסקים במקרקעין יודעים ש-"מיקום מיקום מיקום" הנו משפט מפתח בכל עסקה.
מיקום מיקום מיקום : מה המשמעות של זה בכלל?
כל כלכלה חופשית מתנהלת בצורה דומה:
- ככל שהביקוש עולה על ההיצע – מחירים עולים.
- ככל שהביקוש קטן מההיצע – מחירים יורדים.
כאשר אנו בוחנים את עולם הנדל"ן בה אין לנו אפשרות להתנייד ולשנע את הדירה או הקרקע ממקום למקום, תהיה משמעות גדולה מאוד למיקום וזאת מאחר וזהו הפקטור היחידי שאינו ניתן לשינוי. ככל שהמיקום מרכזי יותר ואשר יש בו ביקוש רב יותר על ההיצע כך מחירי הדירות במיקום זה ימשיכו לעלות ולעלות, אך במידה ויש שפע של קרקעות והיצע דירות נרחב מחירי הדירות יחלו לרדת.
"מיקום מיקום מיקום" – ההבנה שככל שהמיקום טוב יותר עסקת הנדל"ן תהיה קלה ומשתלמת יותר.
כיום, כולם רוצים להתגורר במרכז הארץ. אזור יחסית קטן בו אין די שטח לבנייה, בו יש את מרבית העבודות הטובות ועוד שפע של יתרונות. הביקוש באזור המרכז גדול מאוד ואילו מספר התחלות הבנייה והפרויקטים החדשים קטן במיוחד וכך נוצרת משמעות אדירה עוד יותר למיקום. נכון להיום, השקעה במרכז הארץ יכולה להיחשב כהשקעה מצוינת וזאת מאחר ויש ביקוש יתר ורבים כל כך יהיו מוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי להתגורר בסמוך למקום העבודה ולמשפחתם.
מה יקרה כאשר כבר לא תהיה חשיבות למיקום הדירה?
האינטרנט משנה את כל מה שחשבנו עליו בעבר. כיום כדי לרכוש מוצר לא חייבים לחכות ליבואן, כדי לפנות לרשויות לא חייבים לצאת מהבית, כדי להתפרנס ניתן להשתלב במגוון משרות מהמחשב הבית וכן הלאה.. העובדות בשטח מצביעות על כך שלא רחוק היום בו מרבית האוכלוסייה לא תידרש עוד להתנייד יתר על המידה בדרכים ובמידה ויעשו זאת הדבר יעשה באופן אוטומטי וידידותי כך שאורח החיים הרגוע לא יושפע מכך יתר על המידה. בעצם כבר היום יותר ויותר אנשי הייטק ושיווק עושים עבודתם נאמנה מהבית ומרוויחים היטב כאשר את הקניות שלהם הם מבצעים באינטרנט כאשר משלוח עד לפתח הדירה מונע מהם את הצורך לעזוב את הבית ולו לרגע קט.
אמנם קשה לראות מצב כזה באופק אך אנו בהחלט מתקרבים לנקודה בה למיקום הנכס לא תהיה משמעות רבה יתר על המידה. כלומר, בעוד שנים רבות התרגלנו להגיע למקום העבודה ולבצע את הסידורים שלנו במרכזי קניות ועסקים ייתכן מאוד שעולם זה צפוי להשתנות בתהליך הדרגתי כבר בעשור הקרוב. במידה וזה אכן קורה:
- מה תהיה המשמעות של דירה שרכשנו בלב הארץ במיליונים רבים?
- היכן כן תהיה משמעות למיקום הדירה?
- איך שוק הנדל"ן ותעשייה שלמה תתמודד עם שינוי דרמטי זה?
1. מה תהיה המשמעות של דירה במרכז?
מרכז הארץ אמנם לא תתרוקן מעבודה ואנשים אך היא בהכרח תשנה את פניה. העולם המודרני משנה את הצרכים שלנו מצרכי מחייה בסיסיים לצרכיי בילוי ופנאי יקרים ומושקעים יותר. אם בעבר הסתפקו במעט מאוד פנאי ובידור הרי שהיום כל צעיר חייב להיות עדכני ולהשתתף בהופעות אורח, קרנבלים, טיסות ובעצם כל סוגי החופשה האפשריים. תל אביב והמרכז יישארו במרכז העניינים וזאת מאחר וכל אירועי התרבות אכן מתקיימים בעיקר במרכז הארץ אך הדרישה למגורים באזורים אלו תרד משמעותית וככל שהביקוש ירד כך מחירי הדירות ירדו יחד עמה.
יש שיאמרו שאזורי המרכז יהפכו לאזורי מחיה לאליטות שונות שיעדיפו לרכוש דירה בסביבה יוקרתית ונחשבת גם כאשר ביכולתם להתקיים טוב באזורים אחרים בדיוק כפי שהם קונים רכב יוקרתי ומתלבשים במיטב המותגים. הערים הגדולות כבר כיום מנסות למתג עצמם כערים ייחודיות, כאלו ששווה לבקר ולהשקיע בהם. כך לדוגמה העיר תל אביב מכנה עצמה "עיר ללא הפסקה" העיר חולון מכנה עצמה "גדולה לילדים" וכן הלאה… עלויות המחיה בערים הגדולות יאפשרו מגורים רק למשפחות אמידות שמוכנים לשלם כסף רב עבור מגורים בעיר שמציע שירותים ברמה גבוהה מכל השאר.
2. איפה תהיה משמעות למיקום?
אמנם למיקום על המפה לא תהיה משמעות אך קירבה למשפחה הקרובה, חברים, גני ילדים ומוסדות חינוך מעולים בהחלט יהיו משמעותיות. כאשר למיקום פיזי על המפה לא תהיה השלכות על רכישת דירה על המועצות האזוריות ומדינות יהיה להתחרות על ליבם של התושבים באמצעות שירותים מעולים שכוללים בתי ספר מלאים בכל טוב, סביבת חיים ומגורים ייחודית שתעודד יציאה אל המרחב הציבורי ואף מתחמי עבודה משותפים כפי שיש כיום ב- WeWork שמאפשרות לעובדים רבים להתאגד יחד וליהנות מחיי חברה לצד חיי עבודה.
כאשר עיר תציע לנו חיי חברה טובים יותר, בילוי ותרבות שעונים טוב יותר על צרכינו וכן שפע של פעילויות ואטרקציות לילדים ולנוער. חלק מהתושבים ינועו אליה וזאת מתוך רצון לקבל כמה שיותר על המסים שהם משלמים. בערים בהם ישכילו להציע שירותים טובים לתושב מחירי הדירות יכולים אף לעלות וזאת מאחר ויש משמעות רבה למיקום בו אנו גדלים וילדינו מתפתחים וכמובן כאשר משפחה אחת עוברת רבות אחרות עוברות אחריה ואמנם בישראל הקטנה זה פחות יורגש אבל באירופה ובארצות הברית הדברים יורגשו ויהפכו למשמעותיים מאוד.
3. איך שוק הנדל"ן יתמודד עם המורכבות החדשה?
שוק הנדל"ן ימשיך להציע שירותי תיווך, פיתוח, בינוי ויזמות שיאפשרו בנייתן של מבנים ובניינים בכל רחבי הארץ ובעולם. אך, תיתכן שינוי באופן העשייה והעבודה. כך לדוגמה ייתכן מאוד שבעוד כמה עשורים אנו נדפיס דירות במקום לבנותן מבלוקים, נשדרג דירות בהתאם לצורך וכמובן נהנה מבנייה מודולרית שתאפשר הרחבה ושינוי מבנה הדירה בהתאם להתרחבות התא המשפחתי. אמנם זה נשמע תמוהה ורחוק אך כבר כיום יש מדפסות תלת מימד שמדפיסות חומרים אמינים וחזקים שיכולים לשמש לבניית בתי מגורים ואף בנייני דירות. בעוד כיום ההוצאה הגדולה ביותר על רכישת דירה תהיה המבנה עצמו, בעתיד יהיו הוצאות שונות על מערכות מדיה ובידור לצד מערכות חכמות אחרות שיעלו הון עתק ונתרגל לשלם עבורם.
שוק הנדל"ן על כל העוסקים בו בהחלט יחווה טלטלה עצומה אך רבים יחברו לשפע של פתרונות חדשים שיוצעו כפי שכבר כיום במדינות בהם אין מסחר רב בנדל"ן מתווכים עוברים לעבוד כנהגי מונית "אובר" או שפע של עבודות ייעוץ וליווי בהם הם נעזרים בכלים שיש ברשותם ובניסיון ארוך השנים בעסקאות מורכבות לשם שיווק וסגירת עסקאות עבור חברות יזמיות וחברות פיתוח ותשתיות. כבר כיום רואים מתווכים רבים שעברו לעסוק בתמ"א 38 ובפינוי בינוי במקום בתיווך סטודנטי כתוצאה מכך שאתרי לוחות המודעות נגסו בהכנסה ובמספר העסקות שנעשות בעזרת מתווך דירות.
צפויים לנו עשורים מרתקים ומלאים בהזדמנויות לצד קשיים לא קלים. היערכות וראיה נכונה לאורך טווח בהחלט יכולה לסייע בידכם להיות אותם היזמים ששמעתם עליהם במהלך השנים. כן, אותם שרכשו קרקעות במיקומים אסטרטגיים מתוך ראיה רחבה לעתיד ובכך זיכו את משפחתם בעושר רב וביציבות כלכלית שאין כדוגמתה. בראיה קדימה ניתן להיערך לשינוי השוק לתפיסה של עמדות מפתח בתעשיות חדשות ובעולם חדש ומרתק שלא ניתן לעצור מבואו.
