מינוף פיננסי הנו כלי יעיל מאוד להשקעות ללא הון עצמי. למרבית האוכלוסייה אין יכולת כלכלית לעמוד ברכישת שתי דירות אך לכולם יש רצון לתת לכסף שלהם לעבוד. ישנם יזמים שממשכנים את דירתם לשם נטילת הלוואה להקמת עסק חדש אך רבים עוד יותר ממשכנים את דירתם לטובת רכישת דירה שנייה. שימוש במינוף פיננסי שלא בצורה הנכונה יכול לסכן את המשקיע מעבר ליכולותיו וניתן להחשיבו כהימור לכל דבר ועניין ולכן כאשר נעזרים במינוף פיננסי ראוי לבקש עזרה מבעלי מקצוע מנוסים שיתנו לכם עצות וסיוע בבחירת מינוף פיננסי בו תוכלו לעמוד.
מהו מינוף פיננסי?
מינוף פיננסי הנו שיטה בה ניתן להיעזר בכסף של אחרים גם כאשר אין בידיכם הון עצמי מספק. מינוף פיננסי נמצא בשימוש רוב מוחלט של החברות שנדרשות להשקיע סכומי כסף גדולים עוד קודם בתחילת שיווק המוצר או השירות וכך גם אצל כל אדם ואדם אשר לווה כסף ברכישות בכרטיס האשראי שעושים זאת בשימוש בכסף שעוד לא נכנס. שימוש נכון במינוף פיננסי יספק הזדמנות לרווחים גדולים יותר ומאפשרים גם למעמד הביניים ולחברות קטנות להתפתח הרבה מעבר ליכולתם הפיננסית בעת נטילת הלוואה.
מינוף פיננסי: האם לקנות דירה שנייה?
בעלות על דירה היא בהחלט התחלה טובה. במידה ויש ברשותכם נכס אותו ביכולתכם למשכן לטובת המלווים (בנק או חברת אשראי) הרי שלא יהיה לכם קשה לקבל משכנתא גם בגובה של עד 50% מערך הדירה הקיימת וזאת אף ללא הון עצמי נוסף. הבנק, שיודע שיש ביכולתו לפדות את המשכון (הדירה שבבעלותכם) במידה ולא תעמדו בהחזרי המשכנתא על הדירה הנוספת מרגיש בנוח לתת לכם הלוואה כאשר הסיכון שהוא נוטל אינו גבוהה משמעותית ולכן הבנק יוותר על ההון העצמי שיש להציג בנטילת משכנתא ראשונה.
בחירת נכס מתאים תהיה משמעותית מאוד עבורכם ביכולת החזר ההלוואה. ישנם הזדמנויות בהם ניתן לרכוש דירה נוספת במחירים הוגנים עם רמת וודאות גבוהה מאוד לאיתור שוכרים מתאימים. לדוגמא ניתן לראות את השכונות החדשות שמוקמות בימים אלו בקריית גת או את העיר החדשה שמוקמת חריש. במקרים אלו משקיעים רבים רואים הזדמנות פז שלא ניתן לפספס ובוחרים לרכוש דירה נוספת. מקרים אלו מכילים בעייתיות מסוימת מאחר ואמנם מחירי הדירות נמוכים אך תתכן תקופה מסוימת בה עליכם יהיה לעמוד בהחזרי המשכנתא ללא שוכרים בדירה. מצד שני בערים מבוססות בהן מחיר דירה גבוה מאוד ימצא שוכר באופן מיידי אך לא ניתן לדעת מה צופן העתיד והאם תצליחו לאתר שוכרים בעתיד.
גובה ההשקעה לרוב תיגזר מערכו של הנכס הקיים. אך ישנם מקרים בהם לבעל הדירה יש הון עצמי שניתן להשקיע ובמקרים אלו ניתן לרכוש דירה נוספת אף יקרה יותר מזו אותה ממשכנים. ככל שגובה ההלוואה משמעותית יותר ומשך השנים להחזרתה ארוכים יותר כך הסיכון במינוף מסוג זה עולים. לכן חשוב לבצע מינוף מדוד ובהתאם ליכולת הכלכלית הקיימת. כלומר, יש להסתמך על הכנסות הפנויות ולא רק על שווי הנכס הקיים כך שתוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה גם במידה וכל העסקה תהפוך ללא משתלמת.
מינוף פיננסי: מה הסיכונים?
איתור שוכרים אינו דבר פשוט ויש למצוא שוכרים המעוניינים להתגורר לתקופה ממושכת. יש לבצע בדיקת רקע לשוכרים כדי לוודא שמדובר בשוכרים אמינים עליהם ניתן להסתמך שישלמו בזמן וישמרו על הנכס. בנוסף יש צורך לבצע חוזה שכירות מוקפד שישמור על זכויותיכם בנכס בצורה האופטימלית. רק לאחר שאיתרנו שוכרים ניתן יהיה להירגע ולהסתמך על הכסף שמועבר אלינו למטרת מימון המינוף שבצענו.
ירידת ערך הדירה מטרידה רבים. החשש מהצפת השוק בדירות או מהקמת פרויקט כדוגמת מחיר למשתכן אומנם קיים תמיד אך מניסיון העבר פרויקטים אלו אינם מצליחים לשנות את שוק הנדל"ן ובנוסף לכך לרוב נכסי נדל"ן שומרים על ערכם בטווח האורך כך שגם במידה ונראה ירידת מחירים בהסתכלות עשור קדימה נצפה עליית מחירים שתספק את כדאיות ההשקעה בכסף שאינו שלכם.
איבוד הדירה הקיימת בהחלט אפשרית במידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה שנטלתם על עצמכם. כמו כל הלוואה הבנק מצפה שתחזירו את הכסף בזמן ולכל איחור יש קנס ואי עמידה בהחזרים לתקופה ממושכת תגרום לנטילת משכון מצד הבנק דבר שישאיר אתכם קרחים מכאן ומכאן. כדי לוודות שזה לא קורה חשוב מאוד להתייעץ עם איש מקצוע, לבדוק מה הם מס הרכישה העדכניים (סכום שיש להוסיף על קניית הנכס) לצד בחירת מסלול מיסוי על שכר דירה שמתאים לגובה הכנסתכם מהנכס. ישיבה עם רואה חשבון ומנהל השקעות יכולה להציל אתכם ולמנוע סיכון זה.
לסיכום, ביצוע מינוף פיננסי מדירה קיימת לדירה נוספת בהחלט משתלמת וכדאי לתת לנכס שלכם לעבוד עבורכם. אבל, מינוף עושים בעזרת אנשי מקצוע ולא עושים באופן שמסכן את עתידכם הכלכלי לצד הנכסים שצברתם בעמל רב לאורך השנים.
