מחירי הדירות בישראל גבוהים על זה אין ויכוח. קבלנים, יזמים, בעלי הקרקעות כולם נהנים מרווחי ענק ואין להם אינטרס אמיתי להוזיל את מחירי הדירות בישראל. כן, חייבים להגיד זאת בבירור – ישנם אנשים שלא ישמחו כאשר מחירי הדירו ירדו בפתאומיות או אף לאורך זמן וזאת פשוט מאחר וייגרם להם הפסד משמעותי "על הנייר".
אל מול אותם הנהנים ממחירי הדירות הגבוהים יש את כלל הצעירים במדינה. רווקים לצד זוגות נשואים, משפחות עם ילדים, בני מעמד הביניים ולצידם חברי ממשלה, פוליטיקאים, וארגונים חברתיים. מאחר וקבוצה זו היא הגדולה והחשובה יותר נעשים מאמצים גדולים כדי לעצור את מגמת המחירים שעולה ועולה ולפחות לאזן אותה כדי להציע תקווה.
יושב על הגדר? בצדק. כן, הבטיחו לנו הבטחות מזה שנים רבות ובכל פעם נראה שאנו עושים צעד לכיוון הנכון ואולי רק אולי מחירי הדירות אכן ירדו?. אם אתה יושב על הגדר כבר כמה שנים מצד שני יכול להיות שכבר נמאס לך מהתחביב החדש וברצונך לדעת לאן מועדות פנינו בראשית שנת 2017 בה כל ההבטחות "חייבות להתקיים":
מחירי הדירות יעלו או ירדו?
אין לנו מושג! לאף אחד אין מושג! נכון, יש הבטחות ונכון צפויים להיות מגוון פתרונות יצירתיים לבעיה אך מניסיון העבר השוק חזק יותר מכל מניפולציה ומכל התערבות ממשלתית ולכן מדובר באתגר נבואי מהמעלה הראשונה. כדי לבחון את הנושא עלינו להכיר במגוון רחב מאוד של קריטריונים שיכולים לגרום למחירי הדירות לנוע לכאן ולכאן.
להלן מגוון השפעות על מחירי הדירות:
גורמים לירידת מחירים
הגברת היצע הדירות הוא הפתרון הטוב ביותר. כמו בכל שוק הנמצא בחסר ולאחר מכן מוצף ותחרותי ומחירים צונחים (ע"א: קופיקס עם הקפה. רפורמת הסלולר עם החברות הווירטואליות) כך הדבר גם בנדל"ן אך בשינוי משמעותי אחד: יש צורך בסבלנות רבה עד שרואים תוצאות כך שחברי כנסת ושרים רבים נמנעו מלעשות פעולות משמעותיות שיובילו להגדלת עתודות הבנייה והדירות. לאחרונה אנו רואים שיפור בעניין בדמות הפרויקטים הבאים:
הפשרה מהירה של קרקעות שאמנם אינה עולה לכותרת אך מתחילים להרגיש אותה בשטח אכן יכולה לטמון בחובה הרבה הזדמנויות. הפשרת הקרקעות נעשות בעיקר על ידי פנוי בסיסי צה"ל הממוקמים במרכז לעיר הבה"דים בדרום ולחלופין בהסכמי גג משמעותיים מול עיריות חזקות במרכז הארץ ובפריפריה.
תכנית "מחיר למשתכן" עולה לכותרות מידי כמה ימים והיא זוכה להתעניינות רבה משום שמשה כחלון הוא היוזם. התכניות הן שיבנו לא פחות מ70,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ תוך מתן הנחה שיכולה להגיע לעתים גם ל30% מערך הדירה בצורה בה הקבלן רוכש את הקרקע מהמדינה במחיר מוזל ובתמורה מגלגל הלאה את ההוזלה לרוכשים.
הגעה לתקרת זכוכית אף היא יכולה לעצור את עליית המחירים או לחלופין אף לשנות את התמונה לגמרי ולגרום לירידה משמעותית במחירים. הצעירים בני מעמד הביניים כבר הגיעו לתקרת הזכוכית ומוגבלים ביכולת לרכוש דירות במרכז ומסיבה זו שוק הדירות מונע כיום ברובו על ידי המשקיעים. כדי למנוע את המשך עליית המחירים משיתים בימים אלו מסים גבוהים יותר על רוכשי דירה להשקעה דבר שצפוי לצנן במעט את השוק.
ולמרות הרצון הטוב, נראה שיש כך כך הרבה סיבות לעליית מחירי הדירות שייתכן מאוד שגם כל פעולות אלו יחד לא יצילו את המצב הקיים בטווח הקרוב. כדי להבין את הנושא מעט יותר לעומק יש להכיר גם בכל הסיבות שמושכות את מחירי הדירות מעלה שנה אחר שנה:
גורמים לעליית מחירים
היעדר היצע הדירות עדיין קיים. גם תכניות להצפת השוק בקרקעות לבנייה לא מתאפשרים בתוך פרק זמן קצר ולכן את הפרות על ההשקעה עכשיו ייתכן ונראה רק בעוד כמה שנים. מאחר ושוק הנדל"ן הוא שוק חופשי שמושפע מסיבות רבות שלא על כולן אנו שולטים הרי זה כתקווה ולא כמענה מושלם ולכן נדרשים לשלב זאת עם תנאים נוספים:
הקלות ברגולציה שיאפשרו ליזמים לבנות יותר מהר ויותר לגובה. הקלות במתן אישורי בנייה ועידוד משקיעים ויזמים לבנות דירות במחירים סבירים בהחלט יכולים לסייע לכך שמחירי הדירות לא יעלו ולמרות זאת נכון להיות הרגולציה נוראית. קשה עד בלתי אפשרי כיום לזרז את תהליכי מתן האישורים ולכן לא צפויים להיות שינויים רבים.
מיעוט מכרזי בנייה מזה שנים רבות לא ממש ניתן לכיסוי בטווח של שנים בודדות. במשך שנים רבות הוצעו מעט מאוד מכרזים שבאמת משתלמים למיזמים וגם במקרים בהם נגשו יזמים למכרזים הרלוונטיים הם נדחו על הסף. יחד עם מיעוט המכרזים גם קק"ל שומרים לעצמם את השטחים שברשותם ואינם מאפשרים בנייה בשטחים ירוקים דבר שמונע התרחבות ערים.
החוסר בפועלים קיים מזה שנים. אם בעבר עבדו בענף הבנייה: סינים, תאילנדים, רומנים ועמים נוספים הרי שכיום רוב ענף הבנייה מסתמך על עבודה של פלסטינים שנכנסים למדינה במשורה ולאחר המתנה בתורי ענק ולאחר קבלת אישורים מרשויות הממשל בישראל. כאשר יש מיעוט פועלים גם רצון טוב כבר לא מספיר ויש להגדיל את מכסת הפועלים אך זה ישפיע רק לעתיד הרחוק.
עלות הקרקעות בישראל גבוהה בהרבה ממדינות אחרות בעולם. יש מעט מאוד קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית וקרקעות אלו אינם משווקות לציבור. קרקעות מדינה אותן מוציאים במכרזים מוצעת לקבלנים בסכומים שלעתים כלל לא הגיוניים ובמידה ויזמים נוטל על עצמו סיכון בקניית קרקע הרי שעליו להעביר הלאה את התשלום הישר לדיירים.
ביקוש קשיח לדירות הופך את החלום לירידת מחירי הדירות למרוחק עוד יותר. אנו הישראלים מפונקים מאוד ורוצים ליהנות גם מתחושת ביטחון ועבורנו דירה משלנו זהו בדיוק הביטחון שנדרש. מסיבה זו כולם רוצים לקנות דירות וכאשר הביקוש כה גדול וכה קשיח הרי שאין ברירה אחרת למעט עליית מחירים. אבל מה הם המרכיבים של אותו ביקוש קשיח לדירות?:
זוגות צעירים יודעים שבמידה והם ישכרו דירה למשך 20 ו25 שנה הרי שהם ישלמו סכום דומה לזה של אדם שלקח על עצמו משכנתא גדולה ולכן הם יעדיפו לקחת אותה בעצמם למרות העלות הכה משמעותית של קניית דירה. מאחר והזוגות הצעירים הם העתיד של המדינה הרי שיש לחשוב עליהם היטב.
חוסר יכולת לעזוב הוא אחד הבעיות הקשות ביותר שיש לשוק הנדל"ן הישראלי. בעוד אזרח בארצות הברית או באירופה מתגורר במדינה אחת ומוצע לו להתגורר במקום אחר ברמת חיים גבוהה יותר מרגיש חופשי לעשות זאת, הרי שבישראל יש חוסר יכולת לעזוב. החיבור של היהודים לארץ ישראל נובע משלשה סיבות עיקריות:
ציונות או אם נרצה יהדות, משפיע על כל יהודי שרוצה לגדול, להתפתח, להתחתן, להביא ילדים לעולם בו יש מקום ליהודים. למקום בו אין אנטישמיות ואין סכנות כדוגמת נישואי תערובת ומגוון פחדים נוספים שיש ליהודים כאשר הם לא במולדתם.
משפחה ישראלית אינה דומה לאף משפחה אחרת בעולם. ערכי המשפחה בישראל שונים במהותם. קשה, מרגיש לא טוב להתרחק יתר על המידה מההורים המחבקים מבני המשפחה הקרובים ומעבר למדינה אחרת אצל רוב מוחלט של אזרחי ישראל אינה באה בחשבון.
חברים מהתיכון, מהצבא, מהילדות כולם כאן. בעוד העולם הולך ומתקדם עם טכנולוגיות משוגעות ויכולת תקשורת מדהימה דווקא את ההוויי החברתי שבישראל לא ניתן להחליף בשום מקום אחר בעולם. אנו רוצים להישאר כאן. במדינה שלנו. אף אם זה אומר לשלם יותר מס כמעט על כל דבר ולמשכן את חיינו לטובת בית.
מקומות עבודה ברובם נמצאות במרכז הארץ. במדינה לא טרחו להשקיע בתשתיות טובות מספיק כדי שכולם יוכלו להתגורר היכן שהם רוצים ולהגיע במהירות למקום עבודתם. כתוצאה מכך, מרכז הארץ בה יש עבודות נחשבות וטובות זוכה לביקוש אדיר של מבקשי דירה ומחירי הדירות בכל שאר הארץ מושפעות ממחירי מדינת תל אביב.
משקיעים מוצאים יתרונות רבים בהשקעה בנדל"ן דווקא בישראל. אולי אותן הסיבות לכך שמחירי הדירות יעלו הם הם הסיבות לכמות המשקיעים שמניעה את ערך הדירות מעלה. המשקיעים יודעים שאין דבר יותר יציב מדירות בישראל מאז קום המדינה ועד שלא יוכח להם שהם טועים הם ימשיכו להשקיע במרץ.
תושבי חוץ בעבר לא לקחו חלק פעיל מידי במדינה. אולם. היום הם כבר מגיעים לבקר ולהשקיע וזאת מחשש שהם לא יוכלו להישאר במקומם וירצו לעלות לישראל בגיל הפנסיה לאחר שנהנו מאורח חיים נעים במדינות העולם. תושבי חוץ ממלאים כיום ערים שלמות ומשקיעים לפעמים יתר על המידה בדירות יקרות להשכרה.
עלייה לישראל ממדינות כצרפת, וארצות הברית אינה דבר חדש אך בשנים האחרונות רואים עלייה מוגברת של יהודי התפוצות שהפכו לרגישים הרבה יותר לאירועי אנטישמיות בזכות האינטרנט שגורם להם להבין שאירופה אינה המקום בשבילם. עם התרחבות דאעש וגידול במקרי האלימות בשנים האחרונות ניתן לראות בבירור איך כספים גדולים מוזרמים לישראל וחלקם אף מושקעים בנדל"ן בערים ירושלים, תל אביב, נתניה ואילת.
דירות רפאים קוראים לדירות אלו מאחר ובמרבית השנה הן שוכנות ריקות מתושבים ורק תופסות שטח שהיה צריך להיות של זוג צעיר או סטודנט רווק. דירות רפאים בירושלים כבר הפכו לבעיה וכך מתחילים לראות ניצנים גם בערים נוספות וכל דירה שמוצעת למכירה נחטפת על ידי תושב חוץ שרק רוצה מקום בארץ ישראל.
משקיעים ציונים עושים זאת בגלל אהבתם לארץ אך שלא במודע הם גוזלים מהיצע הדירות השייך לכולם. תושבי חוץ שבוחרים להשקיע כסף בדירות בישראל עושים זאת כתעודת ביטוח ולא בהכרח מטעמי רווחיות בלבד. אך השורה האחרונה היא: נגיסה במספר הדירות הניתנות לרכישה ועליית מחירי הדירות.
כל הנאמר הוא בגדר תהיה ולא בגדר עובדות מוגמרות אך בהחלט ניתן להצביע על שני מחנות כאשר כל אחת מושכת לכיוונה אך מניסיון העבר ידוע שבעלי הממון כלומר המשקיעים הם אלו שלרוב מנצחים ולכן ישיבה על הגדר לא בהכרח תתרום הרבה.
תזכורת: היו שהמליצו לשבת ולחכות כדי לבחון מה יהיו ההשלכות של מע"מ 0. אותם אלו שחיכו מבכים החלטה זו משום שערך הדירות הספיק לעלות בסכומים נאים ברוב חלקי הארץ והנזק שנגרם הוא כפול מאחר והצורך להשאיר את הכסף נזיל מנע היתכנות להשקעה באפיק אחר ולכן חשוב לזכור שגם בהשקעות לפעמים אנו נדרים להמר על אחת משני הקבוצות:
- בעלי הממון והכוח.
- העם, הפשוט ובעל הרצונות הטובים.
כותב המאמר מאמין שהקבוצה הראשונה היא זאת שתצא עם ידה על העליונה – מה אתם חושבים?!
