מחירי דירות עולים ועולים ולמרות הבטחות הממשלה בעשור החולף ממשיכים לעלות. ונשאלת השאלה, מה הם הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות בישראל? איך ייתכן שדירה ישנה בבניין רכבת מתקלף שווה ערך כה גבוהה שאפילו מעמד הביניים כבר אינו יכול לרכוש. שאלה זו חשובה במיוחד מאחר ואם אנו שוקלים קניית דירה כדאי מאוד שנדע לאן אנו מתקדמים מכאן. האם אנו לקראת המשך עליית מחירי הדירות או אולי דווקא ממש לקראת ירידת מחירי הדירות? במאמר זה ננסה להבין את המרכיבים העיקריים שמובילים את מחירי הדירות בישראל אך גם בעולם כולו לשיאים כה גבוהים.
מחירי דירות בישראל
ניתן לראות נתון מדהים בו משנת 2007-8 ועד שנת 2016 (כיום) מחירי הדירות זינקו בצורה מדהימה כלפי מעלה וזאת על אף שגובה המשכורות וההכנסה הפנויה למשפחה נשארה זהה ואולי אף ירדה במקרים רבים דבר שאילץ בן זוג נוסף לצאת לעבוד. כלומר, היכולת הכלכלית הראלית של ישראלי ממוצע לרכוש דירה דווקא ירדה בפרק הזמן האמור ואילו מחירי הדירות זינקו במקביל.
כאשר מתייחסים לגובה מחירי דירות בישראל ניתן להסתכל בכמה רבדים שונים. ניתן לראות את מחירי הדירות בפן הכלכלי גרידא וניתן לראות את מחירי הדירות בישראל בפן הפסיכולוגי של רוכשי הדירות. יש צורך בשילוב של שני המשתנים הללו ככל הנראה בכדי להבין את מהות הבעיה אליו נקלענו ובה למעטים בלבד יש יכולת כלכלית אמיתית לרכוש דירה:
מחירי דירות בישראל לפי המדד הכלכלי
במידה ונרצה לבחון את גובה מחירי דירות בישראל בפן הכלכלי עלינו לבחון את הנתונים הבאים:
- ביקוש לדירות
- אזורי הביקוש
- רמת החיים
- ריבית נמוכה
- היצע הדירות
- שטחים לבניה
- קצב הבניה
בפן הכלכלי נעשה שימוש בכללי השוק החופשי ונבחן את הביקוש וההיצע. ככל שהביקוש גדל וההיצע נמוך מחירי דירות יעלו וכאשר מדד זה יתהפך מחירי דירות ירדו. ונכון, במהלך השנים שחלפו הקרקעות הוצאו למכרזים במשורה ובמחירים גבוהים במיוחד כאשר המדינה משלשלת לכיסה סכומי כסף גדולים הישר מהקבלנים שמגלגלים הוצאה זו הלאה לצרכנים. הבעייתיות גדלה כאשר אנו מתייחסים לרמת החיים אליה הציבור הורגל ולדרישה להתגורר בקרבת מקומות העבודה כאשר רובן של העבודות הטובות נמצאות במרכז הארץ.
אזור הביקוש. כלומר, מרכז הארץ. זוכה לביקוש אדיר כאשר אין היצע ראלי ובמספרים הנדרשים בכדי לעמוד בציפיות הציבור. לאחרונה פורסם שמי שרכש לפני עשור דירה בתל אביב הרוויח על הנייר לא פחות ממיליון ש"ח. וככל שמחירי הדירות במדינת תל אביב ובערי המרכז בפרט עולים יש לכך השפעה נרחבת גם על ערי הלוויין ובסופו של דבר גם על ערי הפריפריה שכעת יקרים הרבה יותר מבעבר מבלי שיהיה הצדקה מהותית לכך.
בפועל נמסרו בעשור החולף מעט מידי קרקעות ובמחירים מנופחים, בפועל קבלנים בנו בקצב איטי להחריד ופעמים רבות כתוצאה מתהליכים ביורוקרטיים, בפועל נוספו מעט מאוד דירות חדשות בפרויקטים במרכז הארץ כאשר אלו נבנו בסטנדרטים גבוהים וברוחב ידיים והופנו לבעלי הממון שיכלו לרכוש דירה במחירים מופקעים.
אך לא רק הביקוש וההיצע הטבעי משפיע על מחירי דירות בישראל, גם הריבית האפסית שהונהגה בישראל בשנים האחרונות עם פרוץ המשבר בשנת 2008 השפיע על ענף הנדל"ן בישראל ובעולם כולו. העובדה שבעלי הון עצמי נדרשו לחפש חלופות להשקעת ממונם כעת שהריביות נמוכות מידי גרמה לכך שרבים בחרו לרכוש דירה להשקעה ואולי אף מספר דירות להשקעה במחירים גבוהים יותר ועל חשבון הזוגות הצעירים והמשפחות שנדרשים לדירות למטרת מגורים בלבד. וזהו משתנה נוסף שמשפיע בצורה חדה על מחירי הדירות.
מחירי דירות בישראל לפי המדד הפסיכולוגי
המדד הפסיכולוגי משפיע אף הוא על המדד הכלכלי אך בהחלט מוסיף הבנה והיגיון להתפתחות התופעה. אנו נתבסס על הפרטים הבאים:
- הרגלי צריכה
- חיים בחובות
- צריכה מוגברת
- צורך בביטחון
- ביטחון פיזי
- ביטחון כלכלי
צעירים רבים מתלוננים שהם אינם רואים דרך להגיע לדירה משלהם. השכר אינו מספיק וגם במידה והם יחסכו כסף השוק מהיר מידי עבורם וערך הדירות עולה בקצב גבוהה יותר מיכולת החיסכון שלהם. והם צודקים. אך האם כולם צריכים דירות משלהם? האם אנו לא יכולים ללמוד מתושבי העיר ברלין בה כמחצית מהתושבים שוכרים דירות? האם אנו אכן חייבים להתגורר במרכז הארץ ובמקומות בהם דירה עולה הרחק מחוץ להישג ידינו?
הרגלי הצריכה של הדור הנוכחי אינו דומה לשום דור אחר. הדור הנוכחי קונה הרבה יותר מידי דברים שהוא אינו צריך או אינו יכול להרשות לעצמו. כולם משלמים בתשלומים, מסתמכים על האשראי ובעיקר צורכים וצורכים ורגילים שהכול בהישג ידינו. בדיוק בצורה דומה לכך כאשר רוצים ליטול הלוואת משכנתא, אנשים מגיעים לבנק ונוטלים הלוואות לטווח של שלושים שנה קדימה מבלי שיש להם בהכרח ידיעה ברורה לאופן בה הם יוכלו לעמוד בהחזרים כה גבוהים.
ניתן לראות בבירור איך גרף החובות של הציבור בעבור משכנתאות הולך וגדל עם עליית ערך הדירות. כל עוד הציבור מוכן ויכול לשלם כסף הרי שהוא עושה זאת וכולם רואים זאת כאור ירוק להעלאת מחירים. אך לא רק שהציבור מוכן לחיות בחוב משמעותי ומעבר להישג ידיו, הצעירים במקרים רבים אינם מוכנים להתפשר והם ירכשו דירה חדשה מקבלן על פני רכישת דירה יד שנייה, הצעירים יעדיפו דירת 4 ואף 5 חדרים על פני דירת 3 חדרים שמספקת מענה מושלם לצרכים שלהם. ובשורה התחתונה הצריכה המוגברת שאליה כולם התרגלו הגיעה גם לענף הנדל"ן וכך הביקושים גדלים גם ללא שום קשר למציאות.
המודרניזציה וההתפתחות הטכנולוגית
מעבר לכך, אנו חיים בעולם שמתקדם במהירות שיא. גם הצעירים שמבינים טכנולוגיה ועוקבים אחר כל חידוש אפשרי אינם יכולים לעמוד בקצב ההתקדמות הטכנולוגית שניבטת אלינו מכל עבר ומאיימת במידה רבה על העתיד הכלכלי ועל מקומות העבודה של כולנו. כתוצאה מכך כולם רצים ורצים למקומות העבודה הטובים ביותר בניסיון להתברג נכון למקום עבודה בו ניתן יהיה לזכות בביטחון כלכלי. במידה ומתגוררים בצפון הארץ או בדרומה ואפילו בירושלים לצורך העניין, פיטורין מהעבודה יכולים להוביל לתקופה ממושכת בבית ואילו פיטורין במרכז הארץ מבטיחים לכם עבודה ברמה דומה בתוך פרק זמן קצר.
הנהירה לערים הגדולות בהם יש ביטחון כלכלי גבוהה גורמת לכך שיישובים, קיבוצים, וערי פריפריה מרוחקים אמנם זוכים לביקוש אך בעיקר מבני המקום ובמינונים נמוכים ואילו ערי המרכז זוכים לביקושי שיא שתכנית ממשלתית מכל סוג שהוא לא תוכל להתמודד עמה ובמיוחד בישראל שיש מיעוט קרקעות לבניה במרכז הארץ והבעיה הופכת לחמורה אף יותר בטווח הארוך של עשור או שניים קדימה.
על כך זאת יש להוסיף את התחושה בישראל שכולם חייבים יציבות וביטחון תמידי. השאיפה לבית משלנו, מקום בטוח בו ניתן לשהות מבלי שאף אחד יאמר לנו מילה בהחלט קיימת. אולי זה נובע ממלחמות רבות או מחשש תמידי ברחוב מפיגוע או מכל עוולה אחרת אך בישראל רכישת דירה הנה אירוע מכונן במיוחד ולעתים רבות מתקבלות החלטות שאינם כה מושכלות או מבוססות על רכישת דירה במחיר לא הגיוני והרבה מחוץ ליכולת הכלכלית.
לסיכום, ישנם תכניות מפורטות ומושקעות להאצת קצב הבניה בישראל, להגדלת היצע הדירות וכמובן להורדת חסמים שונים שיקלו משמעותית על הזוגות הצעירים שמייחלים לירידת מחירי דירות בישראל אך אילו כמובן פתרונות זמניים וחלקיים בלבד לבעיה שכוללת התכנסות לערים ושאיפה לדירה המושלמת במקום הבטוח והטוב ביותר עבורנו גם כאשר לא בטוח שנוכל לעמוד בהחזרים בטווח הארוך.
במידה ורוצים לרכוש / לשכור דירה כדאי מאוד לעקוב אחר:
