מדריך קניית דירה: איפה מומלץ והאם לקנות דירה חדשה או יד שניה?

מדריך קניית דירה נדרש לכל אדם שמחפש לרכוש דירה למגורים ואו להשקעה. הצורך במדריך לתהליך קניית דירה נובע מכך, שרובנו איננו עוסקים ביום יום בעסקאות נדל"ן וכל הידע והניסיון שצברנו בחיים אינו בהכרח משמש אותנו בכדי לקבל החלטות מושכלות, בכדי לבחור את הדירה הנכונה עבורנו וכמובן בכדי לנהל משא ומתן על מחיר זול יותר. מדריך זה צפוי לעזור לכם בדיוק בבעיות אלו:

מדריך קניית דירה חדשה ויד שניה

כאשר מתייחסים לקניית דירה, ניתן לחלק את רוכשי הדירות ל-2 קטגוריות עיקריות:

• קניית דירה למגורים – רוכשי דירות שמחפשים דירה שתשמש אותם למגורים.
• קניית דירה להשקעה – רוכשי דירות שמחפשים דירה שתשמש אותם להשקעה.

חלוקה זו של אוכלוסיית רוכשי הדירות הכרחית מאחר והם מחפשים סוגים שונים של נכסים. רוכשי דירות למגורים יחפשו דירה שתשרת אותם ותספק להם קורת גג וביטחון גבוהה ככל האפשר. ואילו, רוכשי דירות להשקעה יחפשו דירות אשר יניבו להם רווח גבוהה ככל הניתן בטווח המידי ובטווח הארוך מהשבחת הנכס..

איפה מומלץ והאם לקנות דירה חדשה או יד שניה?

שאלה זו המופיע בכותרת המאמר נועדה לענות על השאלות החשובות ביותר של רוכשי הדירות. להלן השאלות החשובות שיש לקבל עליהן תשובות:

• איפה כדאי לקנות דירה?
• איזה גודל דירה כדאי לקנות?
• איזה סוג דירה כדאי לקנות?

אנו כעת ננסה לעבור על שאלות אלו לצד שאלות אחרות ונענה עליהם בהתאם לטיב העסקה:

מדריך קניית דירה למגורים:

קניית דירה למגורים הנו אירוע מרגש ומפחיד בו זמנית. מצד אחד, יש התרגשות אדירה שסוף סוף יהיה דירה שביכולתכם להתמסד בה וליהנות מיציבות וביטחון גבוהה. מצד שני, מדובר בעסקה יקרה במיוחד שעליה לרוב נוטלים גם הלוואת משכנתא. כלומר, רוכשי דירות לעתים קרובות נמצאים בבלבול לא קטן ואינם באמת מקבלים החלטות שלובנו עד תום.

זה כמובן מביא אותנו לשאלות הבולטות ביותר בתחילת התהליך של קניית דירה:

1. איפה כדאי לקנות דירה?

ישנם מקרים בהם ברור מראש היכן נרכוש את הדירה החדשה, ברצוננו להתגורר ליד ההורים, ליד מקום העבודה, ליד סביבה מוכרת בה שכרנו תקופה ארוכה וכן הלאה.. ולמרות זאת, יש מקרים לא מעטים בהם אין לנו יכולת לקנות דירה היכן ששכרנו ואו שאנו נדרשים לחפש בשכונות סמוכות את הדירה בה נוכל להרשות לעצמנו.

כאשר מחפשים דירה למגורים, חשוב מאוד לעצור לרגע ולהכין תרשים של כל המאפיינים החשובים לנו כך שנוכל לבחור את מיקום הדירה על סמך הנתונים הקיימים אך גם אלו שצפויים לנו בעתיד. כך לדוגמה, לא מעט רוכשי דירות מחפשים דירות בסביבה בה יש אוכלוסייה מתאימה ובריאה לילדיהם, בתי ספר ומוסדות חינוך שיעניקו השכלה לפי טעמם וכן הלאה..

כאשר יש רשימה מסודרת של העדפות, ניתן להתחיל לסדר אותן לפי סדר חשיבותן בכדי לקבל תמונת מצב ובכדי להבין טוב יותר מה הם הצרכים החשובים במעלה אשר ננסה להגשים בעזרת רכישת דירה במיקום הנכון ביותר עבורנו.

2. איזה גודל דירה כדאי לקנות?

ישנה מגמה מסוימת בה זוגות צעירים ומשפחות צעירות רוכשות דירות הגדולות ממידותיהן. כך, זוג צעיר ללא ילדים רוכש דירת 4 חדרים שתישאר ריקה בחלקה למשך שנים רבות עד בואם של הילדים והצורך בחדרים הנוספים. הבעיה נעוצה בכך שרכישת דירה גדולה יותר גם יקרה יותר. ולכן, משכנתא גדולה יושבת כעול על צווארם של הזוג הצעיר שמשלם הרבה כסף בעבור מוצר שהוא כלל אינו צריך..

ישנו הגיון מסוים ברכישת דירת 4 חדרים על פני דירת 3 חדרים, ההיגיון אומר שמחירי הדירות עולים כל הזמן ולצד זאת, רוב המשפחות בישראל נדרשות לדירות 4 חדרים בסופו של דבר. אז למה לרכוש דירה ולעבור בעתיד?!. הבעיה בהיגיון זה הנו שעצם העובדה שיש משכנתא גדולה מביאה לא אחת לגירושין והרי שאז אין באמת צורך בדירה זו ויצאנו נפסדים פעמיים.

במידה ואכן מדובר במשפחה עם ילדים, אין מנוס מרכישת דירה בגודל המתאים. לעומת זאת, זוגות צעירים שאצה להם הדרך, יכולים לזכור שיש כזה דבר הנקרא "משפרי דיור" ותמיד ניתן לשדרג את הדירה בעתיד ובצורה נוחה ובריאה בהרבה. – המלצתנו אם כך, רכשו דירה המתאימה למידותיכם ולא על סמך ציפיות עתידיות שאינם בהכרח מתגשמות.

3. איזה סוג דירה כדאי לקנות?

אתם יודעים היכן ברצונכם להתגורר, אתם יודעים איזה גודל דירה מתאימה למידותיכם, מצוין! כעת עליכם לבחור דירה מבין מלאי גדול מאוד של דירות שמוצעות בשלל דרכים וצורות:

עליכם לשאול את עצמכם את השאלות הבאות:

• האם לקנות דירה יד שניה?
  • האם לקנות דירה ישנה ולהשביחה?
  • האם לקנות דירה משופצת?
  • האם לקנות דירה בבניין ללא מעלית?
  • האם לקנות דירה ללא חניה?
• האם לקנות דירה חדשה מקבלן?
  • האם לקנות דירה בפרויקט חדש?
  • האם לקנות דירה בפרויקט תמ"א 38?
  • האם לקנות דירה על הנייר?
  • האם לקנות דירה לאכלוס מידי?

כן, ביכולתכם לאתר דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה, בין אם תבחרו דירה חדשה ובין אם תבחרו דירה יש שניה, יש לא מעט שאלות נוספות שיש לענות עליהם..

כאשר מדובר בדירת מגורים אשר מטרתה לשרת אתכם למשך שנים רבות, מומלץ לחפש את הנוחות וחווית המגורים הטובה ביותר במחיר הנמוך ביותר. כלומר, כל עוד ניתן לרכוש דירה יד שניה במצב טוב שכוללת את מלוא הצרכים (לא הרצונות..) שלכם, הרי שעדיף לרכוש דירה יד שניה שצפויה להיות זולה יותר מדירה חדשה מקבלן. לעומת זאת, במידה ואתם מחפשים לרכוש דירה מקבלן שתעניק לכם רמת חיים עדכנית ומושלמת. חשוב מאוד לבדוק את האלטרנטיבות ולבחון את האפשרות לרכוש דירה על הנייר ואו לרכוש דירה בפרויקט מגורים ישן שחודש (תמ"א 38) וזאת כדי לחסוך כמה שיותר ולהקל על ההחזרים החודשיים לבנק..

מדריך קניית דירה להשקעה:

קניית דירה להשקעה, שונה בתכלית מרכישת דירה למגורים. כאשר אנו מחפשים דירה להשקעה, אנו מחפשים את אותן הנכסים שיצדיקו שכירות גבוהה ביחס להשקעה נמוכה. אנו מחפשים תשואה גבוהה ככל הניתן על הנכס שבה השקענו. כלומר, אנו נדרש לענות על אותן השאלות שרוכשי דירות למגורים עונים אך מזווית אחרת וקפדנית יותר:

1. איפה כדאי לקנות דירה?

שאלה זו מתייחסת לרוב לשיקול האם לקנות דירה במרכז הארץ או בפריפריה. כלומר, האם כדאי למשקיע לרכוש מספר נכסים זולים בערי הדרום והצפון בישראל או להשקיע סכומים גדולים במיוחד ברכישת דירה ממוצעת במרכז הארץ בדגש על קרבה לעיר תל אביב?! התשובה כמובן מורכבת ותשתנה בין משקיע למשקיע בהתאם למגוון פרמטרים..

לרוב, משקיעים ישאפו לרכוש דירה דווקא באזור מרכז הארץ וזאת מאחר ויש באזור זה ביקושים קשיחים מצד מגוון פלחי אוכלוסייה למגורים. אזור המרכז מבטיח ברמת וודאות גבוהה שגם בעת משבר בענף הדיור בישראל, רף הפגיעה תהיה די נמוכה כתוצאה מביקושי יתר מובנים בשוק. לעומת זאת, ניתן להשקיע בפריפריה בנכסים גדולים ומרווחים יותר אשר יושכרו למשפחות מקומיות לטווחי זמן ארוכים במיוחד וכך בעצם ליהנות משקט והכנסה יציבה כל עוד שוק הדיור ממשיך בהתייקרות ואו שומר על ערכו.

על שאלה זו ניתן לענות בצורה נוחה וטובה יותר על ידי בירור טלפוני של טיב המשקיע ויכולותיו הכלכליות. הרגישו בנוח לפנות אלינו לקבלת עזרה בקבלת החלטות..

2. איזה גודל דירה כדאי לקנות?

התשובה על שאלה זו נחלקת לשניים והיא תלויה במידה רבה בשאלה הקודמת:

במידה וקונים דירה בפריפריה:

רכישת דירה להשקעה בפריפריה נעשית מתוך מטרה להשכירה ולהרוויח תשואה חודשית על הנכס. לכן, אנו חייבים להבין מי הם אותם שוכרי דירות בפריפריה. בערי הפריפריה מתגוררים משפחות צעירות וותיקות אשר נדרשות בעיקר לדירות מגורים. לכן, אנו נחפש דירות מגורים של 3-4 חדרים בקרבת מוקדי תעסוקה, פנאי ונגישות גבוהה לתחבורה ציבורית כדוגמת אוטובוסים ורכבות. אנו ננסה לפנות אל אותם שוכרים שגדלו במקום ובעצם לאפשר להם לשכור דירה למשך שנים רבות ככל הניתן..

במידה וקונים דירה במרכז הארץ:

מרכז הארץ היא ליבת העסקים של ישראל. ככזו, מהגרים אליה צעירים מהפריפריה, זוגות צעירים, עובדים מכל רחבי הקשת ועוד.. מרכז הארץ מציעה מגוון הזדמנויות תעסוקה ותרבות ולכן הביקושים עולים מעלה מעלה אך המחירים יחד אתם. בדיוק מסיבה זו, דירות של 3-4 חדרים הופכים ליקרים מידי למרבית ציבור השוכרים ולכן כבר כיום אנו רואים התנפלות על דירות קטנות של חדר עד 2 חדרים. כלומר, במידה ואתם בוחרים לקנות דירה להשקעה במרכז הארץ, מוטב שתרכשו דירה קטנה ככל האפשר וזו גם תעניק לכם תשואה גבוהה יותר בחישוב לפי מ"ר..

3. איזה סוג דירה כדאי לקנות?

כאשר בוחרים להשקיע בדירות, לרוב עושים שימוש בכסף שנחסך ונצבר ולא כסף שנועד לחיי היום יום. בדיוק מסיבה זו, משקיע יכול להתעניין במגוון רחב יותר של נכסים ולחכות בסבלנות עד להשבחת הנכס שנרכש ומכירתו / השכרתו ברווח. כך משקיע יכול לשקול את הנכסים הבאים:

• דירה חדשה על הנייר בעסקת פריסייל.
• דירה חדשה בפרויקטים של תמ"א 38.
• דירה יד שניה המחייבת השקעה נוספת.
• דירה יד שניה עם זכויות בניה נוספות.
• ועוד..

משקיע טוב יותר לזהות הזדמנויות חד פעמיות. כך לדוגמה, רכישת דירה בפרויקט שרק קיבל היתר בניה ועדיין לא מכר אף לא נכס אחד בהחלט יהיה זול יותר מאחר ועל היזם למכור כמה שיותר דירות מראש בכדי לקבל מימון בנקאי. או, רכישת דירה בירושה שהוזנחה ונראית לא טוב אך בהשקעה נוספת ניתן להשביחה וליהנות מתשואה מידית של עשרות אחוזים..

כלומר, פעמים רבות נקבל החלטה לקנות דירה על סמך ההזדמנות שעומדת לפנינו. כמובן שגם אז יש צורך בליווי מקצועי וביצוע בדיקות מקדימות על ידי אנשי מקצוע שיאמתו את העסקה ויאשרו למשקיע להתקדם הלאה מתוך ידיעה ברורה שאכן מדובר בהשקעה טובה..

לסיכום,

מדריך קניית דירה בהחלט צפוי לעזור לאלו שרוצים בכך, אנו נשמח להדריך וללוות אתכם בביצוע עסקאות אלו וכך להגן ולחסוך לכם כסף. פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני חינם: