מדריך למשכיר דירה יכול לסייע לרבים אשר נמצאים בתחילת דרכם ולא באמת יודעים איך להתמודד עם שוכרים. כאשר משקיעים בדירה להשכרה או כאשר יש צורך בהשכרת דירה לאחרים מצרכים כלכליים אחרים עלינו לתת את מפתחות הנכס שלנו לאדם זר ומאחר והדירה שלנו שווה כסף רב נרצה לפעול בצורה נכונה כדי שלא נפגע ונפסיד כסף מעצם השכרת הדירה. במרבית הפעמים עם פעילות מסודרת ובלי פעילות מסודרת הכל בסדר מאחר ומרבית השוכרים הם אנשים הגונים אך הפעמים בהם העניינים מסתבכים ונגרמים נזקים גורמים לרתיעה ופחד אצל רבים. שימוש במדריך למשכיר דירה בעצם אמור לנטרל סיכון זה על ידי ביצוע סדרת פעולות שמגנות על בעל הדירה.
מדריך למשכיר דירה
נפתח ונאמר שזהו מדריך למשכיר דירה ולא לשוכר דירה. כלומר, אנו מסתכלים על התמונה מנקודת מבטו של המשכיר ולא של השוכר ונקבל החלטות על סמך האינטרסים של בעל הדירה ושלו בלבד. כעת נתחיל בתיאור הפעולות הנדרשות בהשכרת דירה לאחר:
- ביצוע יישור קו בדירה ברמת התחזוקה והתקינות של הנכס.
- צילום ורישום של כל פרט וכל רהיט שיעבור לידיים זרות בשכירות.
- פרסום מודעה באתרים ובעיתונים הרלוונטיים לאיתור שוכרים.
- סינון שוכרים פוטנציאליים על ידי תשאול ובירור מעמיק של יכולותיהם.
- חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת.
- החתמת ערבים לחוזה שכירות.
- דרישה מהשוכר להגיש לכם ערבות לשכירות.
- קביעת מסמך סיום שכירות.
- הבאת מפתחות לשוכר ויציאה לדרך.
- תשלום מס על שכר דירה לרשויות.
כעת נסביר את ההיגיון מאחורי מדריך למשכיר דירה:
מאחר ואיננו יכולים לשלוט בשוכר במאת האחוזים ומאחר ואין לנו יכולת לדעת מי הוא השוכר באמת עלינו לנסות כמיטב יכולתנו להגן על עצמנו ועל רכושנו. במידה ויהיו בעיות בהמשך ונדרש מכם פינוי שוכר סרבן הרי שייקח לא מעט זמן עד לקבלת צו פינוי מבית המשפט וההפסדים גדולים מאוד וזאת עוד קודם שהתייחסנו לנזקים אפשריים לנכס ולכן עדיף להיות מעט קשה ומנוכר בתחילה על פני תמים וניזוק בסופו של דבר.
כדי שתוכלו לבטח את עצמכם כמו שצריך כדאי מאוד שתפעלו לפי מדריך למשכיר דירה:
מדריך למשכיר דירה – איתור שוכרים:
בחלק זה בעצם אנו מנסים להגיע למצב בו אנו מקבלים החלטות נכונות מהרגע הראשון. כלומר, ננסה לשאוף להגיע לשוכרים האופטימליים כאלו שהחלק השני כלל לא נוגע אליהם כך שהסיכון שלנו נמוך ככך האפשר.
ביצוע יישור קו בדירה ברמת התחזוקה והתקינות של הנכס.
כמשכירים הגונים שבאים לדרישות לשוכרים כדאי מאוד שתנסו להיות כמה שיותר הוגנים עם השוכר. יישור קו בדירה שכולל תיקוני ליקויים בטיחותיים, התקנת תשתיות מינימליות למגורים וכל דבר אחר בו אתם הייתם רוצים לראות בדירה שלכם הכרחית. ההכרח ביישור קו אינו בהכרח נעשה מתוך נחמדות אלא מתוך רצון להשכיר את הדירה מהר ככל האפשר ובמידה והדירה לא נראית כשורה השוכרים ידלגו עליה לנכס הבה ואתם תישארו ללא שוכרים.
צילום ורישום של כל פרט וכל רהיט שיעבור לידיים זרות בשכירות.
מיד לאחר שיישרתם קו ביכולתכם לרשום על כל חלק וחלק בדירה פרטים למצבו הנוכחי קודם לכניסת השוכר באשר הוא. את הרישומים הללו יש לגבות בתמונות שמטרתם להוכיח שאכן אתם באמת פעלתם כשורה ויש לכם הוכחות לכך. רישומים אלו יהיו מאוד משמעותיים בתום תקופת השכירות בו תידרשו מהשוכר להשיב את הדירה בדיוק כפי שהם קיבלו אותה ומאחר ולכן ולשוכרים אין זיכרון צילומי בהכרח ראוי שיהיה לכם דרך להזכיר לשוכרים את מצב הדירה ביום הכניסה אליו וכך בעצם לאלץ אותם לעמוד בהתחייבויות עליה הם חתמו.
פרסום מודעה באתרים ובעיתונים הרלוונטיים לאיתור שוכרים.
זהו אולי החלק הכי פשוט והגיוני שיש לעשות בניסיון לאתר שוכרים. למה אנו רושמים זאת בכל זאת? מאחר ויש בעלי דירות שמתקשים בזה ופונים לקבלת סיוע של מתווך דירות וזאת למרות שבשכירות באמת שאין צורך בכך ולכן אנו מספרים לכם שהשקעה של כמה עשרות דקות תעשה את העבודה. כדי להקל עליכם חיברנו מדריך פרסום דירות בלוחות המודעות. תיעזרו במדריך זה ותגלו שהדברים פשוטים באמת.
סינון שוכרים פוטנציאליים על ידי תשאול ובירור מעמיק של יכולותיהם.
למודעה שפרסמתם יגיבו רבים. חלקם צעירים חלקם מבוגרים, חלקם רווקים וחלקם עם משפחות וכן הלאה. עליכם לבחור מבין המומעדים את השוכר האולטימטיבי. השוכר הטוב ביותר עבורכם הוא אדם יציב כלכלית ואישית. כלומר, אדם בעל משפחה מבוססת עם ילדים שנשלחים לבתי הספר ולו עבודה קבועה וטובה בהחלט יהיה מועמד טוב יותר מסטודנט רווק שעובד כמה שעות בשבוע ויתקשה לשלם לכם את שכר הדירה מידי חודש. נתאר את השוכר הנוח עבורנו על ידי בירור ובקשה לראות תלושי משכורת כהוכחה לדברים שנאמרים לנו ורק לאחר שהשתכנענו שהשוכר אכן הגון ויציב כלכלית שנשמח להשכיר לו את הדירה.
מדריך למשכיר דירה – הגנה מפני שוכרים:
לפעמים שוכר נראה תמים וישר דרך אך בפועל אינו כזה, פעמים אחרות השוכר אכן תמים וישר דרך אך אין בידו לשלם שכר דירה ומצבו הכלכלי משפיע ישירות עליכם ולכן תרצו להתגונן בדרכים שונות מפני נזקים כלכליים.
חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת.
חתימה על חוזה שכירות מחייבת רצינות. אנו ממליצים תמיד להשתמש בחוזה שכירות מותאם אישית לצרכים שלכם. במידה וזוהי דירה להשקעה. כלומר, דירה שתושכר למשך שנים רבות לשוכרים רבים שווה מאוד להשקיע בעלות חיבור חוזה שכירות מעורך דין שיותאם לצרכים שלכם ולדירה עצמה וכך בעצם תשלום של עמלה חד פעמית משרתת אתכם שנים רבות מאוד. (פנו אלינו לקבלת שירות זה!) חתימה זו בעצם מחייבת אתכם לעמוד בהתחייבות שלכם ומצד שני השוכר חייב לשלם שכר דירה בזמן וכמובן לשמור על הנכס ולקיים את האמור בחוזה.
החתמת ערבים לחוזה שכירות.
סביר להניח שאתם אינכם מכירים את השוכר. ייתכן מאוד שהוא אינו כפי שמצטייר ויש לו רקע בעייתי בשכירות ואו קשיים כלכליים שעליהם אתם לא יכולים לדעת והוא לא יוכל לשלם לכם את השכירות כפי שעליו התחייב בחוזה. בדיוק בשביל זה נהוג לדרוש את החתמתם של 2 ערבים לחוזה. ערבים אלו בעצם מקבלים על עצמם אחריות לשלם את חובותיו של השוכר במידה והוא לא יצליח לפרוע אותם בעצמו. כאשר יש ערבים הסבירות לבעיות קטנה משמעותית מאחר והשוכר יודע שהם אלו שיישאו בתוצאות.
דרישה מהשוכר להגיש לכם ערבות לשכירות.
מעבר לערבים וחתימה על חוזה חשוב מאוד שיהיה בידכם ערבות משמעותית לשכירות שתשמש אתכם למימון נזקים ואו תקופה בה לא יהיה שוכר אם האדם יעלם פתאום. ישנם סוגים שונים של ערבויות לשכירות כאשר שטר חוב וערבות בנקאית הן הטובות ביותר מביניהם אך כמובן שניתן להסתפק גם בצ'ק ביטחון או בכל אמצעי אחר שעמו אתם מרגישים בטוחים.
קביעת מסמך סיום שכירות.
ניתן לסיים את תקופת השכירות במגוון דרכים. ולמרות זאת ניתן להסדיר זאת על ידי קביעה מראש של אופן סיום תקופת השכירות. מסמך נייר בו מופיעים שלבים לתום התקופה יכולים להסדיר את אופן החזרת הערבויות, אופן העברת התשלומים לחברות התשתיות השונות כמו הגז, מים, ארנונה וכ"ו לבעל הדירה וכמובן קבלת מפתחות כמספר המפתחות שנמסרו ביום קבלת הדירה. כאשר קובעים נוהל סיום שכירות בעיות רבות מאוד שאכן מתרחשות בכל שכירות נעלמות וכך ניתן לסיים תקופה בשביעות רצון מצד שני הצדדים.
הבאת מפתחות לשוכר ויציאה לדרך.
זהו השלב בו אתם מרגישים מוגנים לאחר שעשיתם בירור מעמיק אודות השוכר, קיבלתם ערבויות מניחות את הדעת וכעת ברצונכם להתחיל ליהנות מפרות ההשקעה. מסירת המפתחות כוללת בין היתר את רישום המונים של המים, חשמל, גז וכל פרט אחר בדירה וזאת כדי למנוע כל מצב בו נטען מצד השוכר שהם שילמו גם עליכם או כל טענה אחרת. מסירת המפתחות נעשית יחד עם חתימה על מסמך בו כל הרישומים שבהם פתחתם את המדריך למשכיר דירה – כלומר, צפייה בתמונות וברישומים והסכמה שהם אכן המצב בו השוכר קיבל את הדירה יחד עם מצב המונים כך שלא יוכל לטעון בהמשך להונאה או שקר מצדכם.
תשלום מס על שכר דירה לרשויות המס
חשוב מאוד לא לשכוח לדווח לרשויות המס על הרווחים שצברתם כתוצאה מהשכרת הדירה. אמנם יש מסלול פטור מס שעומד על 5,010 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2017) אך עדיין יש לדווח במידה והרווחתם יותר מסכום זה וכאשר אתם נדרשים לבחור מבין המסלולים הנוספים שמוצעים לציבור המשקיעים. חשוב מאוד לוודא שהדירה משמשת למגורים ולא לעסק וזאת כדי שתיהנו מתנאי דירה מזכה במועד מכירת הנכס בתשלום מס שבח.
בהצלחה
צריכים עזרה בניהול הדירה? צריכים חוזה מותאם אישית? פנו אלינו:
