מדריך השקעה בנדל"ן יכול לעזור לכם לקבלת החלטות מושכלות ובחינת אלטרנטיבות קיימות. השקעה בנדל"ן כמו כל השקעה אחרת טומנת בחובה הזדמנויות לצד סיכונים לא מעטים ועלינו לנסות לאתר את ההשקעה הטובה ביותר שנמדדת בגודל הפוטנציאל לתשואה ביחס לסיכון הנמוך ככל האפשר וכמובן למיסוי נוח. יש רמות שונות של השקעה בנדל"ן, בעוד יש שיחפשו דירה להשקעה או השקעות נדל"ן קטנות אחרות אחרים יחפשו להשקיע בסדרי גודל אחרים לגמרי בקרקעות חקלאיות ובנדל"ן מניב ואולי אף באמצעות קרן ריט בארץ או בעולם. מדריך השקעה בנדל"ן זה מיועד כמובן למתחילים שעדיין מנסים למצוא את מקומם בשוק כה רווי אפשרויות ואיומים. במדריך זה נפרוס את האפשרויות הקיימות.
מדריך השקעה בנדל"ן
עולם ההשקעות הנו עולם בו ידע שווה ערך לכסף, כסף שווה ערך לכוח, כוח שווה ערך לקשרים וכן הלאה.. משקיעים וותיקים כבר מכירים את האפשרויות המתקדמות להשקעה, אך משקיע מתחיל עם תקציב מוגבל חייב להיות זהיר שבעתיים ולהיות ערני לפעולותיו ולבחון כל השקעה בדקויות הקטנות ביותר כדי להימנע מטעויות קשות. השקעה בנדל"ן מחייבת אתכם בסט כלים מאוד ייחודי וחושים חדים שמאפשרים לכם לזהות את העיקר מבין כל התפל. הולכים להציע לכם השקעות מסוגים רבים אך רק מעטים עונים להגדרה של השקעה אופטימלית לתקציב שלנו ועלינו לעשות הכל לשם השקעה רק בה.
שאלות שיש לשאול בחיפוש השקעה בנדל"ן:
- איך מחשבים תשואה על השקעה בנדל"ן?
- איך משיגים את המימון הנדרש להשקעה בנדל"ן?
- איך משביחים דירה, השקעה קיימת?
- איך מחשבים את גובה המיסוי על השקעות נדל"ן?
- איך משווים בין השקעה בנדל"ן לאפיקי השקעה אחרות?
מדריך השקעה בנדל"ן – סוגי ההשקעה:
השקעה בנדל"ן ובדירות בפרט יכולה לייצר עבורנו הכנסה פסיבית וקבועה שמאפשרים לנו להמשיך ולהתקדם בחיים. לפעמים אף ניתן להיעזר במשכנתא או בשיטות מינוף אחרות שמאפשרות לנו ליהנות מתשואה ללא השקעה בפועל של כסף מהכיס. כאשר מדברים על כך שהכסף שלנו יכול לעבוד עבורנו מדברים בין השאר על השקעות נדל"ן שעליהם ניתן להסתמך. אבל כגובה היכולת להרוויח ניתן גם להפסיד הכל ועלינו לבטח עצמנו לפני שאנו משקיעים – נתחיל:
השקעה בנדל"ן מקומי
השקעה בנדל"ן בו אתם יכולים לגעת, לחוש, להבין, השקעה בנדל"ן אשר ביכולתכם לנהל בכוחות עצמכם, השקעה מתוך ידע רב יותר על הצפוי בעתיד מאפשר לכם לבצע החלטות מושכלות וחכמות יותר אך באותה הצורה יש מגוון מכשולים בישראל שמקשים על חייהם של המשקיעים. משקיעים בישראל כבר התרגלו לרגולציה מעיקה, בעיות ושינויי תכניות וקשה לראות שנים קדימה. חשוב להכיר בכל אפיק השקעה בישראל את היתרונות לצד החסרונות לפני שמוציאים כסף.
השקעה בדירות להשכרה
בישראל מחירי הדירות עולים ועולים ולמרות זאת ניתן לרכוש דירה בפחות מחצי מיליון ש"ח בחיפה, באר שבעה, חדרה, טבריה ועוד שפע של ערים נוספים. השקעה בדירה להשכרה יכולה להיות בחירה מצוינת במיוחד אם רכשתם דירה במחיר שפוי ובמהלך התקופה ערכה עלה משמעותית. במידה והדירה מושכרת בקביעות ואינה יושבת ריקה ניתן לזכות בתשואה של 4-6% בתלוי בסוג הדירה וברמת הביקוש וזאת לאחר הוצאות שונות כדוגמת תיקונים והחזקה.
כמובן שאפיק ההשקעה בדירות להשכרה פופולרי מאחר והוא בטוח ויציב מאוד ומייצר תשואה מיידית שמאפשר נטילת משכנתא כמקור מימון להשקעה. בדיוק כפי שניתן להרוויח בהשכרת דירות ניתן גם להפסיד במידה ומתפתים להאמין לסיפורים של מתווכי נדל"ן שיגידו כל דבר כדי למכור את הנכס ולזכות בעמלת תיווך עליה הם מתקיימים. עליכם להגיע עם כל הידע והסיוע המקצועי בניסיון לאתר דירה להשקעה וזאת כדי שתוכלו להיות רגועים שהשקעתכם אכן משתלמת.
השקעה בנדל"ן מניב
אמנם השקעה בנדל"ן מניב – נכס מסחרי, עסקי, תעשייתי, שונה מאוד מהשקעה בדירה להשכרה ויש להחזיק בידע מקדים בבחירת הנכס ובהשקעה בו אך בהחלט מדובר באפיק אפשרי. כיום אפשר לרכוש בחצי מיליון ש"ח משרד או חנות ולהשכיר אותו לאחרים. בנדל"ן מניב יש תשואות יפות יותר של 6-8% מידי חודש. אך יש לזכור שבמידה והנכס עומד ריק אתם משלמים ארנונה גבוהה מאוד, תיקונים יהיו הרבה יותר תדירים והדאגה להשקעתכם יכולה להפוך אפיק זה לפחות אטרקטיבי למשקיע קטן שיישאר בסוף עם 3-4% תשואה בפועל ועם כאב ראש לא קטן.
כדי שהשקעה בנדל"ן מניב תשתלם לכם עליכם לבחור נכס בחכמה, לתחזק את הנכס ולוודא שערך הנכס נשמר על ידי השכרתו לעסקים שמושכים קהל ומעלים את ערכו. יש צורך לעתים בקשרים לא מעטים כדי לוודא שלא יקימו חנויות ממול. כאשר נופלת לידכם הזדמנות להשקיע במרכז מסחרי בשכונת מגורים חדשה הרי שזו השקעה נבונה וחכמה מאחר והתחרות מוגבלת ואתם זוכים בקהל לקוחות קבוע ובעל שייכות מקומית לבית העסק שייפתח במקום.
השקעה בקרקעות
השקעה במגרשים יכולה להיות משתלמת במידה והמגרש נמצא בתהליך הפשרה וצפויים להיבנות עליו דירות או שטחי מסחר בעתיד. כדי לא ליפול להשקעה גרועה יש לבדוק מול הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון הארציים שאכן מדובר בשטח שיופשר בעתיד הנראה לעין. בהשקעות בקרקע יש פוטנציאל אדיר לרווחי עתק של מאות אחוזים אך גם גובה המס שתשלמו אינו נמוך ויש כמובן סבירות גבוהה שלא תראו רווח שנים רבות וישנם מקרים שאף לא תראו לעולם. אסור להיכנס להשקעות במגרשים ללא ייעוץ מקצועי ובדיקות מעמיקות שאתם אכן עושים השקעה נכונה. השקעות מסוג זה מתאימות לאלו שיש להם כסף פנוי ואין להם צורך בהכנסה פסיבית ישירה מההשקעה למספר שנים.
השקעה בקרנות ריט
אלו מכם שלא רוצים ללכלך את הידיים ורוצים פשוט לחיות טוב מידיעה שכספכם מושקע בנדל"ן יציב כאן בארץ על ידי מומחים שמנהלים עבורו את הכסף יכול לעשות זאת בעזרת קרנות ריט בישראל. נכון להיום יש רק 2 קרנות בודדות אך עם תיקוני החוק שנכנסים ממש בימים אלו יתווספו קרנות ריט רבות כמו בארה"ב. התקנות צפויות לאפשר השקעה ביזום ובנייה של דירות להשכרה תוך תשלום מס רכישה מופחת של 0.5% במקום 8% שתדרשו לשלם על דירה להשקעה באופן פרטי. במדינה מקווים להתחיל להסדיר את ענף השכירות בעזרת גופים מוסדיים שייכנסו וישקיעו בדירות להשכרה. מדובר בפתרון שצפוי להיות פופולרי אך כנראה לא נישאר עם הטבות אלו לעד..
השקעה בנדל"ן בחו"ל
הבחירה להשקיע בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות חכמה ומסוכנת בו זמנית. בשונה מהשקעה בנדל"ן בישראל שניתן לראות את הנכס ולברר היטב מול הרשויות קודם להשקעה. בהשקעות נדל"ן מרחוק יש יותר מקום לטעויות והונאות מצד מתווכים מקומיים. אך בשונה מבישראל שיש מיעוט אפיקי השקעה בעולם יש שפע של אפשרויות לכל רמת סיכון ולכל חישות תשואה וביורוקרטיה ומיסוי שונים שמחייבים התייחסות מעמיקה.
השקעה בנדל"ן בארה"ב
השקעות נדל"ן בארה"ב כבר יכולים להיות אטרקטיביים במיוחד! ניתן להגיע לרף תשואה של 10-15% במקרים נדירים. משקיעים מכל העולם שמים את כספם על מעצמת העל שספגה בשנת 2008 משבר קשה ומחירי הדירות בחלק מהערים עדיין בשפל היסטורי. יש הרואים בכלכלה מקומית חזקה שנמצאת במשבר הזדמנות מצוינת לרכישת נכסים במחיר מציאה. ההבנה שארה"ב היא הקטר של הצמיחה בכל העולם, העושר הגדול ביותר נמצא בו, הביטחון הגבוהה ביותר נמצא בה, גורמת לרבים להבין שהשקעה בנדל"ן בארה"ב בטוחה וכדאית מאוד.
כמובן שלא כל הנוצץ זהב, ישנם מגוון רחב של אפשרויות השקעה בנדל"ן. בכל מדינה ובכל עיר הדברים נראים אחרת ומחייבים בדיקה מעמיקה ונפרדת ולא ניתן ללמוד מעיר אחת על זו האחרת. ניתן לראות שני נכסים באותו העיר במחירים דומים אך אחת תיחשב כהשקעה מצוינת והאחרת נוראית וזאת מאחר ויש לבחון את מצב הבית והצורך בתחזוקו לצד הרקע ההיסטורי של הנכס ולמרות זאת ובשונה מבאירופה בארה"ב מעצמת הקפיטליזם אין הגבלות על המשכירים ואין הגנות מיוחדות לשוכרים כך שניתן להיות מעט יותר גמיש במידת הצורך.
במידה ומשקיעים בארצות הברית כמו בכל מדינה אחרת יש להחזיק חברת ניהול או אנשי מקצוע שמטפלים בנכס עבורכם וזאת מאחר ועליכם להיערך לשינויים שונים שיכולים לצוף כדוגמת סגירת מפעל מקומי או הקמת קומפלקס חדש בסמיכות מקום. עליכם להתמודד עם מגוון רחב של אנשי מקצוע בינוניים ולבחור רק בכאלו שיעשו את העבודה כנדרש מאחר והם הידיים שלכם ומנהלי ההשקעה בפועל. בארה"ב ניתן לפנות דייר סרבן בתוך פחות מחודש בעזרת בית המשפט ובמידה ויש לכם מנהל טוב לנכס הרי שתוכלו לטפל בכל בעיה שתתגלה עם השוכר אך במידה ואין לכם איש מקצוע מקומי יכול להיות לכם בעיות לא קטנות עם השוכר.
אמנם המחירים באירופה החלו לעלות בשנים האחרונות אך עדיין מדובר במחירים מגוחכים לדירות יפיפיות בערים שונות באירופה. בחצי מיליון ש"ח ניתן לרכוש דירה שמשקיפה על נהר או ממוקמת בסמיכות למרכז העיר ולתעסוקה. במידה ומוכנים להשקיע באזורים פחות מבוססים בשכונות מרוחקות ממרכז העיר ניתן להגיע לתשואה בגובה 8-10% במקרים מסוימים כך שגם אם עלויות טיפול והחזקה שעליכם לשלם לניהול הנכס משתלם לכם. אך יש לזכור שאירופה דואגת לשוכרים ולא ניתן להעלות שכר דירה כך בפתאומיות ושלל חוקים מגבילים אחרים מתבררים לאחר ההשקעה והופכים את הכדאיות שבהשקעות אלו על פיה. חשוב לבדוק בצורה רצינית את ההשקעה שלכם הן בהיבט של המקום, הרגולציה, הפוטנציאל והסיכון שגלום בו.
ברגע שאתם מתחייבים לחברה שתנהל לכם את הנכס ותתקן כל ליקוי ונתקלים ברגולציה קשה שמגינה על השוכר על חשבונכם ייתכן ותגלו שהתשואה שלכם הולכת ומתכווצת וגורמת לכם להפסדים לא קטנים בפועל. חשוב להתייעץ ולהשקיע דרך חברות שעליהם קיבלתם המלצות מאנשים עליהם אתם סומכים כך שתדעו שאתם בידיים טובות.
השקעה בנדל"ן בברלין
ברלין, הניו-יורק של המחר? לא בטוח. אך בהחלט מקום טוב להשקיע כיום. כל "ישראלי שירד" לתקופה מסוימת להתגורר בברלין וחזר יכול להגיד לכם שהשכירות הולכת ועולה בכל שנה ושמחירי הדירות מזנקים. הנהירה של אלפי מהגרים לעיר שנחשבת לבירה הכלכלית של אירופה גורמת לכך שמחירי הדירות פשוט לא עוצרים. ולכן, זהו זמן טוב להשקיע כדי להצטרף לחגיגה. אך כמו בכל מדינה ובכל עיר אחרת עליכם להכיר את המקום בו אתם משקיעים ולהבין שהגירה מוסלמית גדולה לעיר יכולה להפוך את השכונה בה השקעתם ללא מתאימה עבורכם עוד. חשוב להשקיע במקומות בהם אתם יודעים שמתגוררת אוכלוסייה איכותית שיכולה להמשיך ולשלם שכר דירה גבוהה גם שנים רבות.
השקעה בנדל"ן במערב אירופה
מדינות מערב אירופה הולכת ומתפתחות וזוכות להגירה חיובית ומסיבה זו גם מעלייה בערכי הנכסים. מדינות אלו במערב אירופה מתנהלות בצורה דמוקרטית וטובה וניתן להשקיע בהם ברמת ביטחון גבוהה. השקעה בספרד או בכל מקום אחר שספג משבר כלכלי יכול להתברר כהשקעה נבונה ומושכלת וזאת מאחר ומחירי הדירות בחלק מהמדינות בשפל חסר תקדים ומכאן ניתן רק לעלות בעתיד. אך כגודל הפוטנציאל כך גם גובה הסיכון שאתם נוטלים ועליכם להכיר בכך.
כפי שניתן לראות יש הבדלים מהותיים בין כל השקעה. בסופו של דבר עליכם לעשות שיעורי בית ואף לבקר במקום לפני השקעה. יש לתחזק קשר עם אנשי מקצוע מקומיים במידה ואתם בוחרים להשקיע בחו"ל ובכל מצב לעשות זאת עם כסף השייך לכם ולא במינוף יתר.
צריכים עזרה מקצועית באיתור השקעה? פנו אלינו:
