קניית מגרשים להשקעה לא תהיה האפשרות הראשונה של מרבית המשקיעים. רוב המשקיעים יעדיפו להתעסק עם תחומים מוכרים כדוגמת קניית דירה להשקעה ואו השקעה בקרנות נדל"ן לצד מגוון אפשרויות בשוק ההון. בחירה באפיק מגרשים להשקעה מתאים בעיקר למשקיעים גדולים עם ידע ואו עזרה מקצועית שתאפשר להם לרכוש רק את אותן קרקעות שבוודאות יבשילו ויביאו לכדי תשואה נאה. ולמרות זאת, כיום יש עוד ועוד משקיעים תמימים שמתפתים לרכוש קרקעות ללא ידע מוקדם וללא הכלים לאמוד את השקעתם נכונה.
קניית מגרשים להשקעה – מדריך
ניתן לקנות מגרשים להשקעה במגוון תצורות. כלומר, ניתן לקנות מגרשים קטנים, מגרשים גדולים, מגרשים במרכז הארץ, מגרשים בפריפריה, אך חשוב מאוד לחלק את סוגי הקרקעות ל-2 קטגוריות עיקריות:
- מגרשים חקלאיים להשקעה.
- מגרשים לבניה להשקעה.
ההבדל בין הקטגוריות הללו ענק!. קרקע חקלאית הנה קרקע שבעת רכישתה מיועדת לחלקאות בלבד וייתכן ובעתיד (10-20 שנה) תופשר ותשמש למגורים ואו תעשייה. לעומת זאת, קרקע לבניה מאפשרת לנו ניצול מידי והשבחה בטוחה. ולמרות השינויים הגדולים בין שני סוגי קרקעות אלו נתייחס אליהם בצורה דומה בעת חיפוש ובדיקה של מגרש להשקעה:
- בדיקת מגרש בהתאם למיקום מבוקש וכדאי עבורנו.
- בדיקת מגרש להשקעה בטאבו (בעלות על המגרש).
- בדיקת מגרש להשקעה על ידי ביקור בשטח.
- בדיקת מגרש להשקעה מול הרשויות התכנוניות.
- בדיקת מגרש להשקעה על ידי אנשי מקצוע.
מדריך לחיפוש ובדיקת מגרשים להשקעה בישראל!
במדריך זה אנו נעבור על השלבים שהצגנו מעלה. ננסה להבין מה כל בדיקה אומרת ואיך היא תשפיע על כדאיות המשך בחינת המגרש להשקעה לקראת רכישתה. כדי לסדר את הדברים בצורה נוחה יותר הפרדנו בין מגרשים חלקאיים ובין מגרשים לבניה כך שעליכם לבחור ולקרוא רק את החלק המיועד לכם:
מגרשים להשקעה – מגרש לבניה:
ניתן למצוא כיום מגוון מגרשים להשקעה בעיקר ביישובים ובקיבוצים הפזורים ברחבי הארץ. יישובים וקיבוצים מבצעים "הרחבה" בה הם קולטים תושבים חדשים כחברי היישוב אך לא כעמיתים לקיבוץ ובעצם ניתן לרכוש מגרשים למגורים וליהנות מרמת חיים גבוהה ואיכותית מבלי לאבד את העצמאות וכל המשתמע מחיים מודרניים. רוב המגרשים מוצעים בהתאם לתכנית מתאר המאפשרת בניית בתי קרקע פרטיים ואו מגרשים שישמשו לתעשייה ותעסוקה בסביבה.
מגרשים להשקעה נרכשים פעמים רבות כאשר תהליך קבלת האישורים לבניה בפועל עדיין רחוקה. כלומר, הכדאיות בקניית מגרשים להשקעה עולה ככל שרמת הסבירות שבעתיד ניתן יהיה לבנות על הקרקע ומכך שערך הקרקע עולה. משקיעים מנסים לאתר את אותן הקרקעות אשר יאפשרו בעתיד בניה רוויה שמנצלת טוב יותר את הקרקע ומזניקה את ערכה אך כמובן שמאוד קשה לזהות קרקע מסוגים אלו ללא הקשרים וידע מקדים בתחום..
להלן סדרת הבדיקות שנבצע:
בדיקת מגרש בהתאם למיקום מבוקש וכדאי עבורנו:
משקיע שרוצה ליהנות מתשואה גבוהה על כספו ינסה לאתר את אותן קרקעות פרטיות שקרובות ככל האפשר לאזורי הביקוש. לעומת זאת, משקיע שרוצה ליהנות ממחיר טוב על הבית שברצונו לבנות יבחר דווקא במגרש במיקום נוח עבורו (קרוב לעבודה, קרוב לבני משפחה). או לחלופין, ישנם משקיעים שיבחרו במגרשים שנמצאים באזורים בהם יש להם את הקשרים הנכונים לקדם את קבלת האישורים המיוחלים..
בדיקת מגרש להשקעה בטאבו (בעלות על המגרש):
כמו בעסקאות מקרקעין אחרות כדוגמת קניית דירה יד שניה מאדם לא מוכר. גם בקרקעות נבקש בראש ובראשונה הוכחה לכך שמציג הקרקע אכן רשום כבעלי הקרקע ובעל הזכויות לקדם את מכירתה. ענף הקרקעות מלא ברמאויות ובעוקצים ולכן כבר מלכתחילה ראוי לגשת להזין את פרטי המגרש במסוף של משרד המשפטים. כלומר, לבדוק את הבעלות על גוש חלקה בהתאם לרישומי הטאבו ורק לאחר מכן נתקדם..
בדיקת מגרש להשקעה על ידי ביקור בשטח:
לאחר שאימתנו שאכן מדובר במגרש פרטי שעומד למכירה על ידי בעליו החוקיים, ניקח את הרכב ונסע לשטח בכדי לראות את המגרש בעיניים וזאת כדי לשלול בעיות פיזיות שעלולות לפגום בערך המגרש ולייקר את עלות הבניה בעתיד. בהגיענו למגרש המיועד, נבדוק את צורת המגרש, שיפוע המגרש, גובה המגרש ביחס ליתר השטח, סוג ואיכות הקרקע במגרש וכן בדיקות לגבי עומק חפירה מותר בהתאם למיקומם של מי תהום. בדיקות אלו יאפשרו לנו לקבל החלטות מבוססות על נתוני אמת.
בדיקת מגרש להשקעה מול הרשויות התכנוניות:
גם קרקע שמיועדת למגורים / תעשיה אינה בהכרח מותרת לבניה מידית. חשוב לבחון מה מצבו התכנוני של המגרש כדי להבין האם יש מגבלות בניה, מתי ניתן יהיה להתחיל לפתח את השטח וכמובן אילו מסים עלינו לשלם בהתאם לקצב ההתקדמות במתן האישורים. לעתים עלויות המיסוי כדוגמת מס רכישה על מגרש, היטל השבחה והיטל פיתוח הופכים את העסקה למורכבת ולא כדאית ולכן יש לבחון את הדברים ברצינות הראויה..
בדיקת מגרש להשקעה על ידי אנשי מקצוע:
לאחר שהשתכנעתם שמדובר בעסקה טובה ומשתלמת עבורכם, עצרו רגע והשקיעו באנשי מקצוע שתפקידם לבדוק את כל הנתונים מעלה בעין מקצועית יותר ולזהות אי אילו כשלים ואו הטעויות במידה ויש בנמצא. הדגש צריך להיות על עורך דין המתמחה במקרקעין לצד שמאי מקרקעין שיבחנו יחדיו את הקרקע ותנאי העסקה כדי להעניק לכם את חוות דעתם והליווי שנדרש לכם בכדי להשלים את העסקה בהצלחה.
לסיכום:
קניית מגרשים להשקעה מחייבת היכרות מוקדמת ובדיקות רקע מקיפות. אל תתקמצנו על עלויות אנשי מקצוע שעלולים להציל אתכם מטעויות לא קטנות..
מגרשים להשקעה – קרקע חקלאית:
מגרשים חקלאיים נמכרים כיום במהירות רבה. יזמי נדל"ן מזהים את הרצון להשקיע כסף קטן בנדל"ן ולכן רוכשים חלקות קרקע חקלאית גדולה ומחלקים אותה בעזרת עורכי דין לתתי חלקות שיאפשרו בעתיד המרה לדירות מגורים. רכישת קרקע חקלאית נחשבת כהשקעה מורכבת ובעייתית אם כי יש רוכשי קרקעות חקלאיות שאחזקתם הופשרה ואכן הצליחו להרוויח כסף רב מעצם ההשקעה בקרקע חקלאית ולכן מדובר באפיק מעט מסוכן אך אפשרי..
להלן סדרת הבדיקות שנבצע:
בדיקת מגרש בהתאם למיקום מבוקש וכדאי עבורנו:
קניית קרקע חקלאית שונה מקניית קרקע למגורים. אנו לא נחפש בהכרח מגרש במרכז הארץ ואו בסמיכות למקום מגורינו אלא דווקא מגרש הממוקם סמוך לקרקעות שהופשרו בעבר ואו בסמוך לערים גדולות ומבוקשות שעתודות הקרקע בהם צפויות להיגמר בעתיד הקרוב. חוסר בעתודות קרקע לבניה מחייב תכנית מתאר עדכנית שתדרוש הפשרה של קרקעות סמוכים ובעצם להשבחה מידית בקרקעות המשקיעים בקרקע חקלאית..
בדיקת מגרש להשקעה בטאבו (בעלות על המגרש):
מאחר ורוב רוכשי הקרקעות חקלאיות עושים זאת מחברות יזמיות שמוכרות חלומות והבטחות לדירה הידרש לזהירות כפולה ומכופלת. בשנים האחרונות התגלו בעיות לא קטנות בהשקעות בקרקע חקלאית עם כספים שנעלמו, זכויות שלא נרשמו וכן עסקאות על קרקע שאינה קיימת בפועל.. לכן, עסקאות אלו חייבות להיעשות בליווי עורך דין צמוד שיוודא את הבעלות על הקרקע, המסמכים החוזיים לחלוקת הקרקע בין המשקיעים וכמובן שמקדמה שתשלמו תופקד לחשבון נאמנות בטוח למניעת הונאות!.
בדיקת מגרש להשקעה על ידי ביקור בשטח:
למרות שמדובר בקרקע חקלאית שלא ניתן לעשות בה דבר בשלב זה, כדאי לנסוע לקרקע ולראות בעיניים את המרחק עד לעיר, מרחק עד הכבישים הקרובים וכמובן נתונים נוספים שלא נראה בהדמיות ובמפות. כך לדוגמה, קרבה לבסיס צבאי או קרבה לשדה תעופה וזיהומי קרקע יכולים לפגום בערך הקרקע ובסבירות שנראה הפשרת קרקע חקלאית בעתיד או לחלופין, גם בבוא העת עם הפשרת הקרקע לא ניתן יהיה לבנות בניה רוויה לגובה ובעצם ערך הקרקע לא ישביח כמובטח..
בדיקת מגרש להשקעה מול הרשויות התכנוניות:
קרקעות חקלאיות נמכרות עם הבטחה שיש סבירות כלשהי להפשרה בעתיד הקרוב. לרוב מדובר בהטעיה מסוימת מאחר ואין תכניות קונקרטיות בפועל שמצדיקות את ההבטחות הללו. לעתים יש תכנית מקומית אך ללא אישורים בתכנית מתאר אין לשאיפות הרשות המקומית ערך עבורכם. מומלץ לבחון את המצב התכנוני של הקרקע החקלאית בהתאם לתקן שמאי 22 שנועד להעריך את ערך הקרקע בהתאם לסבירות הפשרתה וייעודה בעתיד..
בדיקת מגרש להשקעה על ידי אנשי מקצוע:
לעולם לא מומלץ לסמוך על בדיקות של אנשי השיווק והחברות היזמיות שמוכרות קרקעות חקלאיות. גם במידה והם ביצעו בדיקות עבר עם אנשי מקצוע, שכרו מומחים מטעמכם ותופתעו לקבל תוצאות אחרות לגמרי במקרים רבים. אנשי המקצוע יחשבו פרמטרים רבים כדוגמת גובה הפקעה צפויה ומסים שיהיה עליכם לשלם לצד ההיתכנות לקידום פרויקט בניה הכוללת איחוד וחלוקה מחדש של מאות ואף אלפי משקיעים קטנים ופרטיים.
לסיכום:
רכישת קרקע חקלאית מורכבת ומסוכנת יותר מרכישת קרקע לבניה ולכן כדאי להיעזר בליווי מקצועי. ולמרות המורכבות והאמור מעלה, יש הזדמנויות השקעה שחבל לפספס וכדאי להישאר פתוחים לשמוע ולבדוק מגוון קרקעות מכל הסוגים בהתאם לערכם ולגובה השבחתם העתידית.
צריכים עזרה מקצועית בבחינת מגרשים להשקעה? פנו אלינו:
