לפתוח עסק בבית: האם מותר לפתוח עסק בבית ואיך עושים זאת?

לפתוח עסק בבית זו החלטה נכונה בעבור רבים. כאשר מדובר בעסק קטן שעושה את צעדיו הראשונים רצוי לחסוך בכל דבר שרק ניתן ובטח להימנע מהתחייבות על השכרת משרד ואו שטח מסחרי כאשר עדיין לא הוכח היתכנות כלכלית לקיים את האמור. כאשר יזמים בוחרים לפתוח עסק בבית הם לא תמיד מודעים למותר ולאסור ולהשלכות של ניהול עסק בדירת מגורים רגילה. במאמר זה ננסה להתייחס לנקודות החשובות בהקמת עסק מהבית וזאת בהתאם להוראות החוק.

לפתוח עסק בבית – מדריך

כאשר בוחרים לפתוח עסק בבית במקום במשרד או באזור מסחרי יש לדעת שעליכם להשיג לעתים אישורים מסוימים ולהכיר בכך שישנם חסרונות לצד היתרונות שבדבר. אנו נתחיל ביתרונות ובחסרונות לגבי פתיחת עסק בבית ונמשיך משם לעסוק באותן נקודות שאנו נוטים לשכוח או לא לדעת מלכתחילה.

היתרונות בפתיחת עסק בבית:

• חיסכון כספי – ניתן לחסוך עלויות שכירות נוספות.
• חיסכון במס – ניתן להזדכות על שליש מהוצאות שונות בבית.
• נוחות מקסימלית – לא צריך להתנייד למקום העבודה.

החסרונות בפתיחת עסק בבית:

• חוק התכנון והבניה – לא תמיד ניתן לפתוח עסק בבית.
• קבלת קהל – ישנם עסקים שיתקשו לקבל קהל בביתם.
• אי יציבות – ערבוב החיים האישיים עם אלו העסקיים.

כעת שהבנו את הסיבות בעד ונגד פתיחת עסק בבית ניתן בהחלט לנסות לבחון האם זה אכן מותר, במידה וכן, איך עושים זאת בצורה רשמית וחוקית?:

האם מותר לפתוח עסק בבית ואיך עושים זאת?

התשובה הראשונית כמובן נחלקת לכן וללא. כלומר, יש צורך בחלוקה מסודרת בין שני רמות עיקריות:

1. ברמה הכללית – אין מניעה להקים עסק בבית מגורים.
2. ברמה של הרשות המקומית – ייתכנו בעיות בהקמת עסק בדירת מגורים.

כלומר, בגדול בהחלט אפשר לפתוח עסק בבית כל עוד מדובר בעסק לגיטימי שפועל ומדווח לרשויות המס כחוק. ולמרות זאת יש לרשות המקומית (הוועדה המקומית לתכנון ובניה) אישור לקבוע את השימושים המותרים בדירות המוגדרות למגורים. לצורך העניין עלינו לחלק את השימושים העסקיים בדירה לשניים:

1. עסק ביתי ללא קבלת קהל – אין שום מניעה לנהל עסק שמתנהל טלפונית או דרך הרשת.
2. עסק ביתי עם קבלת קהל – ייתכן ויש מניעה לנהל עסק שמקבל קהל בבניין מגורים.

ההבדלים בין העסקים נובעים מכך שבמידה ואתם מציעים שירותי גרפיקה, תוכנה או כל שירות אחר מחדר בביתכם אין לפעילות זו שום פגיעה או הפרעה ליתר הדיירים בבניין. לעומת זאת, במידה ואתם מנהלים גן ילדים רועש או מקבלים קהל מפוקפק בשעות היום והלילה, הרי שיש כאן עירוב שימושים שפוגע בראש ובראשונה בתושבי העיר המקומיים שלא בחרו להתגורר בסמוך לעסק אלא בשכונת מגורים נוחה ונעימה.

כלומר, ישנו חלוקה בתכנית בניין עיר לאזורי מגורים, מסחר, חקלאות וכן הלאה.. במידה ואנו רוצים לנהל עסק מתוך דירה וזאת בניגוד לייעוד הנכס הרי שעלינו לבקש היתר שימוש חורג מהרשות המקומית וזאת תאשר או תשלול את הבקשה בהתאם לטיב השימוש בנכס ולרמת ההפרעה שפעילות זו צפויה לגרום ליתר השכנים בבניין המגורים.

איך יודעים מה מותר ומה אסור?

ישנם תחומי פעילות עסקית המותרת במרבית הרשויות גם מתוך דירות מגורים באזורים המיועדים למגורים וזאת בניגוד לתכנית הקיימת. כן, הרשויות עצמן מפרידות בין עסקים מסוגים שונים כך לדוגמה נוכל לראות בבנייני מגורים עסקים מהסוגים הבאים:

• עורכי דין
• רואי חשבון
• רופאי שיניים
• פסיכולוגים 
• גני ילדים 
• ועוד..

כל רשות מקומית מגדירה סוגי מקצועות המותרים לשימוש חורג מדירות מגורים. במידה ופניתם לרשות ותחום העיסוק שלכם אינו ברשימה המותרת יהיה עליכם להגיש בקשה מסודרת עם הסבר מפורט למה הדבר נדרש לכם והאופן בו תפעלו כך שהרשות תוכל לבחון את המקרה שלכם ולהעניק לכם את האישור המיוחל. פעילות עסקית הכוללת קבלת קהל אשר אינה מאושרת על ידי הרשות המקומית מעמידה את בעלי הדירה לסכנת דין פלילי ולכן חשוב מאוד לברר את התנאים לפעילות שלכם מראש.

נקודות חשובות שיש לדעת:

1. לעתים השכרת דירה נחשבת כפעילות עסקית.
2. שומת המס במכירת הדירה תושפע לעתים מהשימוש בנכס.

נסביר, רבים נוטים לרכוש דירה ולבצע בה מה שמכונה פיצול דירה לשני יחידות דיור. הם עושים זאת במטרה להגדיל את גובה התשואה על הנכס וזאת על ידי השכרת שני דירות קטנות על פני דירה בודדת. כבר בחלוקת הדירה, בעל הדירה עובר עבירה פלילית מאחר והוא חורג מחוק התכנון והבניה. אך גם בפעילותה שוטפת ניתן להוכיח במקרים מסוימים שהדירה שימשה כעסק עבור בעל הדירה ולא כדירה להשקעה שהושכרה למגורים ולכן בעליה יהיה מחויב במס הכנסה על הרווחים מהדירה.

במידה והנכס שימש לעסק רגיל כדוגמת משרד עורכי דין ואו קליניקה פרטית, לא ניתן ליהנות מפטור ממס שבח שניתנת למוכרי דירת מגורים ראשונה ויהיה על בעלי הדירה לשלם מס שבח בגובה 25% על השבחת הדירה עם השנים. מדובר בשיקול משמעותי מאוד בעבור משכירים שיכולים לקרוא עוד בנושא במאמר: השכרת דירה לעסק

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לבחינת הכדאיות לפתיחת עסק בבית וזאת כדי להימנע מטעויות יקרות במיסוי מקרקעין אך גם מעבר על החוק היבש דבר שיכול לעלות לכם ביוקר. רוצים לברר מה מצבכם מול הרשות המקומית או להכין בקשה לשימוש חורג לשם הקמת עסק בבית? השאירו פרטים ונעזור לכם: